אני גר בבניין משותף ודירה שלי ועוד דירה נוספת בבניין , יותר גדולה משמעותית מדירות אחרות בבניין,
בניין קיים מעל שלושים שנה,
כל השנים כל הדירות שילמו סכום שווה לועד בניין,
למרות שבתקנון מלפני שלושים שנה מדובר בהשתתפות על פי אחוזים שונים כמובן
מלפני 4 שנים שקניתי את הדירה ,שאלתי ומעד וגם בעל הדירה ונאמר כולם משלמים אותו דבר ולכן גם אני משלם את מה שהיה נהוג,וקיבלתי קבלות כל השנים,
בשבוע זה ישיבת ועד החליט לשנות מה שהיה נהוג בפועל 30 שנה ולדרוש ממנו ומדירה השניה ,לשלם כמעט כפול דמי ועד,
האם יש משמעות בנוהל שהיה קיים בפועל עד היום ואו החלטת רוב דיירים בעניין זה קובע מהיום להיום? ,נראה לי שהייתי שוקל פעמיים לקנות דירה שדמי ועד שלה בחודש כל כך גבוהים אם הייתי יודע על כך !?
מודה על עזרתכם
תודה
גם אנו עושים ישיבות ועד אלא שהנושאים הם טכניים ומעוגנים בהחלטת האסיפה, הועד לא יחליט על דעת עצמו.
אם לא היתה החלטה באסיפה על שינוי צורת הגבייה מה שהיה נשאר כי זה הפך לנוהג.
אבל לפי המתואר בדבריך זה היה הסכם כזה, בע"פ, נוהג ותו לא. נוהג זה תקף כל עוד… נוהגים על פיו. ולכן א"א לתבוע ממך מיסי וועד על העבר.
אבל ברגע שהחליט ולו דייר אחד שהוא מעוניין לגבות על פי האמור בחוק, הרי שהוועד חייב לגבות באופן זה
ואין כל צורך באסיפת דיירים כדי להחליט על כך(!) שהרי זה קבוע בחוק.
החוק קובע שמיסי הוועד ייגבו לפי גודל הדירה. כך הדבר בכל הבניינים המשותפים במדינת ישראל והיה עליו לבדוק זאת קודם לכן.
ברור שיש חוק ומסמך מלפני 30 שנה שכל דייר אמור לשלם דמי ועד בית
על פי גודל דירתו ואחוז הנכסים (חניה/גג) שבבעלותו,
אך בתור מי שנכנס לבניין לפני 4 שנים על בסיס פרמטר די חשוב והוא ,סכום ועד בית אחיד של 200 ש"ח ,ועכשיו (אותם דיירים שגרים בבניין כבר 30 שנה )יושבים ומחליטים לשנות את הכללים ולחייב אותי בתשלום של 450 ש"ח לחודש ! אחרי שאני משלם כבר 4 שנים סכום אחיד ,תסכימו איתי ,יש פה איזו תחושה של אי צדק,(יש דייר נוסף שכמעט 30 שנה גם הוא משלם סכום קבוע למרות שדירתו גם יחסית גדולה,זה לא רק אני )
תחשבו , שאפילו אם ארצה למכור את דירתי ( שכבר התחלתי לחשוב על זה ), להחלטה של אספת דיירי בניין היום תהיה משמעות על מציאת קונה פוטנציאלי , אישית לא נראה לי שהייתי קונה נכס שאני אמור לשלם 450 ש"ח לפחות בחודש ועד בית , זה כמעט רבע משכנתא!!! מה אתם אומרים ,האם תחושתי נכונה ,ואו טעיתי ואכלתי אותה , יש בסיס לטענותיי, ? יש לי בסיס משפטי לעמוד על שלי ( אני לא פוסל נגיד עליה הדרגתי של דמי ועד בכל שנה נגיד ל7 שנים עד להגעה לסכום הנקוב בחוק ,(בתקווה שעד אז אני כבר לא יהיה בדירה הזאת !אני אזרח שומר חוק ,ואשלם (כמובן במידה ואהיה חייב), מה אתם אומרים?האם עם טיעון כזה אוכל להתקדם ? מודה על עזרתכם ויעוץ מקצועי
אציין שני דברים שכדאי לבדוק:
1. סכום כזה לדירה אחת נראה לי קצת מופרז.
לדעתי לא צריך להגיע לסכום כה גבוה. צריך לבדוק איך מנוהל הבניין ולאן הולכים הכספים.
2. אתה כותב שכל דייר אמור לשלם "על פי גודל דירתו ואחוז הנכסים (חניה/גג) שבבעלותו".
האם אתה משלם יותר בשל בעלות על חניה/גג/דבר מה אחר?
אם כן, שווה לבדוק בכיוון הזה שכן על פי החוק התשלום נקבע לפי גודל הדירה ביחס לגודל שאר הדירות. גודל דירה משמעה מקיר לקיר וללא מחסנים, חניות ומרפסות.
אכן אני מרגיש שיש פה חוסר צדק מסויים,גם אם באספת הדיירים (4 מתוך 6 דיירי בניין ) מחליטים לשנות את הנורמה הנהוגה -(כלומר כל הדיירים משלמים באותו סכום כבר 30 שנה ) ולחזור לתקנון מוסכם של קבלן על פי חוק מקרקעין משנת 1969, לתחושתי כן יש מקום להתחשב בעובדה זו באיזו מידה ? זו כבר עניין של התחשבות ושכנות טובה
אכן יש לי גג שאם היה לי כסף ולא היתה לי משכנתא גדולה הייתי יכול לבנות עליו עוד שני חדרים, ויש לי בטבו לדירה גם שתי חניות בטבו שרק מחנה באחת והשני נתתי לאחת השכנים שיחנה בו מזה כבר 4 שנים, כמבון ללא שום תמורה
בתשובתך העלת נושא מעניין,אתה אומר שתשלומי ועד הולך על פי גודל הדירה ,מקיר לקיר , במסמך שהראה לי ועד הבניין באסף דיירים , ויש לי אותו מצולם " תקנון מוסכם בהתאם לסעיפי 62,43 לחוק מקרקעין שנת 1969" , בסעיף 3 כתוב :
מוסכם בזאת כי הוצאות ניהול ואחזקת רכוש המשותף יחול על בעלי דירות בשעור יחסי החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירותיהם "
באספת דיירים על פי מסמך זה רשום שחור על גבי לבן ששעור החלקים ברכוש המשותף שלי הוא 65/211 כלומר כ- 30% כייש לי שתי חניות גם גג לא בנוי בטבו וגם מרפסת קידמי ואחורי ולכן חלקי בעניין הוא כ-30 אחוז אם אני הולך על פי דבריך כמולר מקיר לקיר אז אולי דירה שלי יותר גדולה ב-50 אחוז מדיירים האחרים וזה כבר יותר מתקבל על הדעת כלומר לשלם כ-50% יותר מדיירים האחרים זה כבר הגיוני , אתה בטוח לגבי העניין הזה ? החוק הזה שאתה מדבר עליו מבטל תקנון מוסכם מלפני 30 שנה ? ממתין לתשובתך שוב תודה
אך החוק שונה ואני מביא לך אותו פה ככתבו וכלשונו.
שים לב לשנים בהם חלו התיקונים:
נשיאת הוצאות (תיקון מס´ 9) תשמ"ד-1983 (תיקון מס´ 26) תשס"ה-2005
58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(תיקון מס´ 26) תשס"ה-2005
(ב) (בוטל).
מה שנאמר בפנים "זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר", אין כוונתו לתקנון שאתה מחזיק ביד אלא ל"תקנון מוסכם" שבו מחליטים למשל לקבוע בתקנון תשלום שווה של כל בעלי הדירות ללא קשר לגודל הדירה.
ראי על כך כאן:
מה שקובע עכשיו זה סעיף 58 על תיקוניו ועל פיו צריך לשלם את המס.
[אני ממליץ להוציא מהדיון כאן את ריגשות הלב שכן למרות האמפתיה אין הם מובילים לשום מקום.
תמיד תוכלי לדבר על לב שכנייך אך… אל תצפי שכן מדובר פה בכסף….].
עלייך לבדוק רק שאין אצלכם "תקנון מוסכם".
תקנון מוסכם זה תקנון שהוחלט עליו באסיפת דיירים ולאחר מכן הוא נרשם בתיק הבניין בטאבו. ללא הרישום בטאבו אין לו תוקף.
אמת שלא הבנתי מכל המשפטים המסובכים ומבולבלים בקיצורים ששלחת נכון לעכשיו :יש לי ביד מסמך שועד הבניין , הוציא אני לא יודע מאיפא אולי טאבו אולי עיריה וזה הכותרת שלו
" תקנון מוסכם בהתאם לסעיפי 62,43 לחוק מקרקעין שנת 1969" ,
ובו פירוט של גודל של כל מרפסת וכל חניה וכל גג הצמוד לכל דירה
אם אני מבין
אתה אומר שמסמך זה שבו קבלן לפני 30 שנה -במקרה שלי גינדי – כתב/הכתים וחתימה וחותמות של לשכת מקרקעין – ( בהעדר מסמך מוסכם אחר של דיירים ) אין לו ערך וחוק שונה לפי גודל הריצפה היחסית
הבנתי נכון ?
אם כן בעיה שלי די נפתרה
אני מקווה
תוכל לאשר לי אם הבנתי נכון ?
מודה לך מאוד
א"א לומר דבר על מסמכים כאלו בלי לראות אותם.
סרוק אותו ותעלה אותו לפורום בהמשך לשירשור זה.
לפי התיאור שלך כן מדובר על תקנון מוסכם וזה מסבך את העניין כי כפי שנאמר כאן, תקנון מוסכם כן קובע.
אבל צריך לבדוק.
בלי המסמך מול העיניים שלנו, אין מה להמשיך לדון.
בסעיף זה לא מצוין שהסיבה לניסוחו הוא חוק המקרקעין ואופן חישוב התשלןם שהיה אז על פי החוק.
לדעתי אין לך מנוס מאשר לגשת לייעוץ מקצועי אצל עו"ד המתמחה היטב בתחום כדי לראות אם ניתן לתקוף את הסעיף הזה בדיון בפני המפקח.
מדובר בהשקעה ח"פ שאולי תשחרר אותך מהכבלים שכובל אותך התקנון המוסכם הזה. האופציה האחרת היא לשלם הרבה יותר במשך השנים.
[אגב, אם קנית דירה וחתמת חוזה בעזרת עו"ד, הרי לטעמי הוא התרשל בתפקידו שכן היה עליו לגלות מסמך זה ולהעמיד אותך על משמעותו.]
אני מבין שאין מנוס מלפנות לעורך דין מתמחה בעניין זה , ממש תודה על תגובתך ,יש בפורם עוד מישהו שיכול להוסיף עוד מהשהו בעניין -כמבון בהתייחסות לקובץ המצורף שוב, זה פשוט נראה תקנון לא הוגן ולא היגיוני , חייב להיות פיתרון יותר הגיוני לבעיה בצורה של תשלום לפי גודל הדירה ולא כל מיני גג ומרפסות ! אשמח לקבל תגובה
קודם כל אכן במקרה הזה קובע התקנון, גם לאחר השינוי בחוק המקרקעין שקבע תשלום לפי שטח ריצפה.
הדרך הקבועה בחוק לשינוי תקנון מוסכם היא ברוב בעלי הדירות (ראה סעיף 62 לחוק המקרקעין).
בעיקרון אי אפשר לקבוע בתקנון סעיף כזה שמוריד מזכויות בעל דירה לעומת החוק אלא בהסכמתו, אבל במקרה הזה בעל הדירה בעת קביעת התקנון נתן את הסכמתו ומשקיים כבר תקנון כזה אז לכאורה אתה צריך רוב בעלי דירות (שאין לך) כדי לשנותו, אבל אולי זה בכל זאת כיוון אפשרי מבחינתך לתקוף את התקנון.
אבל, שים לב שהתקנון הזה גם מעניק לך זכויות רבות בנושא בניה על הגג, גם אם אין לך כוונות לבנות לזכויות אלה שווי כספי ניכר ואם תתקןף את התקנון ותצליח אז אתה מסתכן אולי בגריעה מזכויות הבניה שלך ואולי תרויח בקטן עכשיו אבל תפסיד בגדול בעתיד (מה שנקרא לשפוך את התינוק עם המים)
כנראה שחלקך הגדול ברכוש המשותף לקח מראש בחשבון את ניצול זכויות הבנייה שלך בעתיד כאילו שכבר הכל בנוי מראש וזאת כדי לפשט את העתיד כך שלא יהיה צריך לשנות את התקנוןן וכדי למנוע חילוקי דיעות בעתיד בנושא כמה דמי ועד תצטרך לשלם לאחר הבנייה, מן הסתם העריך הקבלן שלא יחלוף זמן רב והדירה תנצל את זכויותיה לבניה נוספת.
62. תקנון מוסכם
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לענין סעיף-קטן (א), "בעל דירה" – לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.
האם הדירה שלך היא חלקת משנה 6 שלה צמודים 65 חלקים מהרכוש המשותף?
בהנחה שכן, אז לחלקה רגילה צמודים 25 חלקים כך שלכאורה אתה אמור לשלם פי 2.6 מדירה רגילה.
ועם זאת אתה כתבת שדורשים ממך לשלם "כמעט פי שניים".
מהו הגודל "שטח רצפה" בלי הצמדות של דירתך לעומת דירות רגילות?
באחת ההודעות הוא התייחס גם לאופן החישוב אילו היו לוקחים בחשבון רק את שטח פנים הדירות ואז הוא היה משלם 50% יותר.
תודה על המידע
כפי שרואים במסמך של הסכמה מלפני 30 שנה ,אכן בהתחשב להצמדות לדירתי,אני אמור לשלם כ- 30% מכל ועד הבניין(6 דיירים בבניין ), את העניין החוקי ומשפטי נראה לי שכבר הבנתי, על פניו אין לי סיכוי ויכולת לשנות את מסמך הסכמה עם רוב של דיירים, כי מתוך 5 דיירים הנותרים בבניין , יש רק עוד דירה אחת שיש לו דירה גדולה והצמדות ואנחנו בעצם בנניין 2 מול 4 , בשלב זה הרעיון היחידי שנראה לי זה פנייה למפקח (אם אני מבין נכון ) ולנסות להסביר את העניין שההסכם לא כובד מעל 30 שנה ולבוא אחרי 30 שנה לבקש כיבוד של הסכם כלשונו ( בהסתמך שעד כה אף אחת לא דרש לקיימו ,והרגשתי שאפילו דיירים לא היו מודעים לכך עם היום) זה מעט לא הוגן, לבקש לחייב את כל הדיירים בדרישה יותר הגיוני לדוגמא תשלום על פי שטח הדירה ואו עלייה הדרגתי של דמי ועד במשך מספר שנים עד ל-הגעתו לכתוב בהסכם, -אני לא מבין,אפילו אם מישהו טופס באופן בלתי חוקי שטח של אחר ונמצא שם שלושים שנה ,הוא צובר זכויות על השטח במקרה זה לא נעשה שום פעולה לא חוקית , אז לא נראה סביר לפחות תקופת "הסתגלות " למצב החדש , האם רעיון סביר בעייני מתבונן מהצד??? אשמח לקבל תגובה
הדרך היחידה לתקוף את הנושא היא [אולי] הדרך המשפטית וזאת לא ע"י פנייה למפקח אלא ע"י פנייה לעו"ד מתמחה(!) בתחום, שיבדוק אם ניתן משפטית לערער את התקנון [אולי בשל העובדה שלמעשה התקנון מתבסס על החוק שכבר שונה].
תודה על התשובה
ברור לי מה שאתה אומר
יכול להיות שאני מדבר על תחושות , אך כוונתי להתייעץ ולראות האם איןלי כייס משפטי לנהל דו שיח/משפט( כמבון בעזרת עורך דין ) ,לבוא להגיד שהחלטה הזאת " אחרי 30 שנה שלא כובד ולא היה ידוע עליו " , גורם לי נזק כלכלי , בדמות של קושי בלמכור את הנכס, זה הכל , ברור שגם מה שכתבת נראה לי דרך אחרת של פעולה, האם יש דרך נוספת ?
כחיזוק לעמדתי הייתי מביא להם את הפיסקה הבאה מהחוק:
"אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם"
מבחינה משפטית אמנם פרשנות אחת היא שמאחר שהתקנון כבר קיים הרי כדי לשנותו צריך רוב, אבל אפשר לטעון לפרשנות אחרת לפיה משפקעה הסכמתך אתה יכול לכפות שינוי (אולי בדרך של פנייה למפקח ובקשת צו לשינוי התקנון )
גישה נחמדה
למרות שכתוב באיזה מקום שדייר החדש שנכנס כן מקבל על עצמו את תקנון ההסכם,
אבל ראיון נחמד,"לא מתאים לי "התקנון ההסכם", אז אם כך מה לגבי זכויות שלי ודייר השני לגבי הצמדות לדירה שלנו
?
בכל מקרה ממש תודה
שלום קרין
תודה על תגובה
אמת שיש דייר נוסף די דומה למצב שלי שכבר שלושים שנה גר בבניין, וכל השלושים שנה , שילם כמו כל הדיירים האחרים,
אמת שהיום הייתי אצל עורך דין בעניין זה , לקבלת יעוץ ראשוני,
אני חייב לציין שיצאתי ממש על הפנים !
אחרי שראה את התקנון המוסכם וסיפרתי לו את כל העניינים עם שלושים שנה ו….
אמר לי חד משמעי שאין מה לעשות
מסמך זה תקף ולפחות הוא לא חושב שניתן לשנות/לערער על העניין זה !
בקיצור נרהא לי מצב אבוד
כי הדירות כולן באותו גודל , ישנה דירה המשמשת לעסק עם תנועת לקוחות רבה.
האם מסי הועד מתיחסים לזה ?
האם צריך לגבות מדייר זה מס ועד שונה ?
אם כן כמה – יחסית למסי הועד הנוכחיים ?
תודה
zamir 06
2.6.13
איזה עסק? יש לו רישוי עסקים? צריך רישוי עסקים? האם צריך שינוי יעוד או שימוש מבחינת חוק התכנון?
שאלות חשובות.
