שינויים בתקנות הבית המשותף

רציתי להבין מה ההבדל בין התקנון המוסכם, לבין התקנון הרצוי (או שמא – המצוי)?
בחיפושים שערכתי, מצאתי שגם לתקנון הרצוי/מצוי יש נוסח קבוע. אז מה הואילו חכמים בתקנתם?
אני סברתי שתקנון רצוי/מצוי הינה תוספת של סעיפים שעליהם הבניין מחליט ואותו מוסיפים לתקנון לתקנון המוסכם.
שנית, מה ההליך להוספת סעיפים לתקנון הבית המשותף? כלומר, ברור שצריך אסיפה ובה הסכמה של 2/3 מהדיירים. אולם, האם צריך לבייל התקנון לאחר התוספות? להחתים עו"ד? לשלוח העתק לעירייה (או לכל גוף אחר)?
ובכלל, התוספת לתקנון – מה המשמעות שלה כעת? שהינה כאין "חוק" של הבניין בגינו ניתן לתבוע דייר אצל המפקח?
למשל, לנו יש בעייה של דיירים החונים לא במקומות מוסדרים (חונים בשולי כביש שבחניון המפלסי). האם ניתן להוסיף סעיף שדייר החונה במקום כזה ניתן להגיש נגדו תביעה למפקחת על הבתים המשותפים ובתביעה כזו להישען על העובדה שסעיף זה הינו חלק מתקנון הבית?
ולחילופין, האם ניתן להוסיף סעיפים הסותרים חוק/תקנה אחרת? למשל, האם ניתן לקבוע שניתן להרעיש בחדר אירועים גם בין 14.00 ל – 16.00 (מה שאסור עפ"י התקנות)?

רק לתקנון המצוי יש נוסח קבוע(משום כך הוא נקרא "התקנון המצוי"),כי זה התקנון שמופיע בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין.תקנון זה חל על כל הבתים המשותפים בישראל,שאין להם תקנון מוסכם.
התקנון המוסכם הוא התקנון שמוסיף/מבטל/משנה הוראות בתקנון המצוי.
התקנון המוסכם,כמו כל חוזה,אינו יכול לקבוע הוראות המכשירות עבירות (סעיף 30 לחוק החוזים: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל").יחד עם זאת,קביעתך שהתקנות אוסרות הרעשה בחדר דיירים בין 14:00 ל-16:00 אינה מדויקת,כי התקנות למניעת רעש אינן חלות על רעש שבתחומי רשות היחיד הגורם לו(בהנחה שחדר הדיירים שלכם ניתן לסגירה,ואין הרעש הבוקע ממנו נשמע מחוץ לחדר,אין מניעה להרעיש בתוכו).
התקנון המוסכם אינו דורש ביול(בכל מקרה,חוק מס בולים בוטל זה מכבר).
את התקנון המוסכם רצוי לרשום בטאבו,על מנת שיחייב גם רוכשי דירות עתידיים.אין צורך לשלוח אותו לעיריה.אתה יכול לראות בקישור המצורף הנחיות לרישום תקנון מוסכם:

הבניין רחוק מרישום בטאבו כי הינו חדש יחסית. אז מה עושים בעניין הטאבו? והאם העובדה שטרם יש טאבו יוצרת בעיה בסעיפים שאנו מבקשים להוסיף לתקנון?
שנית, נדבקת לדוגמא שנתתי שלמעשה אינה אמיתית (לא קיימת, אלא הובאה לצרכי דוגמא בלבד). מה לגבי השאלות האחרות?!
האם הוספת סעיפים לתקנון המוסכם הופכת אותו לסוג של "חוק" בבניין, "חוק" שניתן להישען עליו בתביעה משפטית נגד דייר שהפר אותו?

(בדיוק כמו התקנון המצוי).
השאלה אם ניתן לערוך תקנון מוסכם בבית שאינו רשום כבית משותף היא שאלה טובה:
מצד אחד,סעיף 62(א) לחוק (שחל גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים) קובע כי בעלי דירות יכולים לערוך תקנון מוסכם.
מצד שני, סעיף 77ג לחוק קובע הוראה פוזיטיבית,כי בית(שאינו רשום כבית משותף עדיין) יתנהל לפי התקנון המצוי.
(בניגוד לסעיף 64,הנמצא בפרק המדבר על בתים רשומים,ששם נקבע שרק בהיעדר תקנון מוסכם,יחול התקנון המצוי).
אולי עו"ד שחל או דינה יוכלו להאיר נקודה זו.
מה שברור הוא שתקנון מוסכם שכזה אינו ניתן לרישום,ולכן עלול שלא לחייב בעלי דירות עתידיים.

1. נושא התקנון המוסכם בבית משותף הוא טרנספורמציה של "ההסכם" בין שותפים שקבוע בסעיף 29 לחוק המקרקעין, שגם הוא ניתן לרישום בטאבו.

2. כאשר הופכים סתם בית לבית משותף חלים כללי הרישום שמפורטים בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 [להלן: "התקנות"].

3. סעיף 50 לתקנות הללו קובע שתקנון ניתן לרישום במסגרת הבקשה לרישום הבית המשותף:

"50. (א) בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים תוגש בשני עתקים באמצעות הרשם שבלשכתו רשומים המקרקעין שלגביהם מוגשת הבקשה.
(ב) לבקשה יצורפו –
(1) נסח מרישום המקרקעין;
(2) תשריט הבית, מאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו;
(3) תקנון הבית או הודעה שהמבקשים מאמצים את התקנון המצוי;
(4) המלצה למינוי נציגות זמנית לבית המשותף."

4. תקנון מוסכם שהוגש כאמור במסגרת הבקשה לרישום הבית המשותף יאשר אותו המפקח לרישום במסגרת הצו לרישום הבית המשותף (סעיף 51 לתקנות).

5. המועד של רישום תקנון מוסכם בבית משותף נקבע בסעיף 77 לתקנות:

"77. (א) בקשה לרישום תקנון מוסכם לבית משותף או לשינוי הוראות התקנון, תוגש למפקח באמצעות הרשם אם אגב הבקשה לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או לתיקון הרישום ואם בבקשה נפרדת…"

6. טרם רישום הבית כבית משותף רשאי הקבלן לייצור "הסכמה-תקנונית" מחייבת, על פי הקבוע בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

לפיכך, בטרם מתן צו רישום בית משותף לא יכולים בעלי הדירות לרשום תקנון מוסכם.

אבל ברור מנוסח החוק עצמו כי לא ניתן ל ר ש ו ם תקנון מוסכם,בבית שטרם נרשם בעצמו…השאלה שנשאלה היא האם ניתן ל ע ר ו ך תקנון שכזה(ללא רישום) (בדומה למה שציינת לגבי קבלן).

לפי החוק הקיים לא ניתן לרשום תקנון מוסכם אלא בעת רישום הבית עצמו ולכן כל עוד לא נרשם הבית עצמו בטאבו אין לתקנון המוסכם תוקף של ממש.
רישום התקנון מקנה לו תוקף גם מול דיירים בעתיד שירכשו בבית דירות וכן הליך השינוי שלו קשה יחסית ולכן לתקנון רשום יש כוח.
המצב יוצר בעיה: בוא ניקח תופעה שכיחה מאוד של בית שראוי להרשם כבית משותף אבל טרם נרשם מסיבות שונות, על פי החוק חל על הבית התקנון המצוי. אבל בהסכמי הרכישה צורף תקנון מוסכם עליו חתמו כל הרוכשים והוא מיועד להרשם ועל פי תקנון זה נניח דמי הועד יהיו אחידים ושווים.
גם המצב בפועל הוא דמי ועד שווים.
מגיע דייר חדש ודורש לשלם לפי שטח.
יש כאן סתירה בין התקנון המוסכם המיועד והמצב הנוהג בפועל לבין התקנון המצוי שחל מכוח החוק על הבית.
אלא מצבים נפוצים יחסית. זה בעייתי כי בתים בהם לו היה הליך הרישום קצר יותר היה מוחל תקנון מוסכם אבל בהעדר רישום חל התקנון המצוי.

עו"ד שחל שלום

בדבריך ציינת תופעה שכיחה שבה בית ראוי להירשם כמשותף אך הרישום מתעכב. זה בדיוק המצב אצלנו.
רציתי לשאול האם דייר שהסכים בעבר על חלוקה שווה של מיסי הוועד יכול לבטל את הסכמתו (הצבעתו) ולבקש לחזור לחלוקת המס לפי גודל הדירה?
ומה בכלל התוקף של החלטה כזו כל עוד לא קם עליה עירעור?

וכל עוד לא ערערו על ההחלטה רואים בזה מעין "הסכמה שבשתיקה",לכן שינוי רטרואקטיבי בעייתי,אבל לעתיד ניתן לשנות.

בשאלה שם מדובר בבניין בו חל התקנון המצוי (ולא כפי שציין השואל) ומולו עומד הנוהג שמסתבר שהונהג מחוסר ידיעה ולא מתוך החלטה. לא צוין שם שבעבר התקבלה החלטה לתשלום אחיד.
לעומת זאת אצלנו התקבלה החלטה על כך רק שלא נרשמה בטאבו, מכיוון שהבניין עדיין לא נרשם. לאור זאת נשאלה השאלה האם דייר שהצביע באספה על חלוקה שווה יכול לדרוש חלוקה לפי ברירת המחדל של החוק ובניגוד להצבעתו הקודמת?
מדוע אתה רואה בהחלטה של אספת הדיירים "הסכמה שבשתיקה"?

כלומר,גם אם ההחלטה התקבלה שלא על דעת כל בעלי הדירות,עצם התשלום על פיה,ללא מחאה,מהווה הסכמה לאופן החלוקה.
לענין "שינוי דעה"

בהחלט יכול. הסכמה בעבר לנוהג כזה אינה מקבעת או מנציחה את הנוהג.
הכי חשוב זה להתנגד באופן ברור וחד להמשך הנוהג ולא לספר בדיעבד על התנגדות שניתן היה להסיק אותה מנסיבות.