שימוש בדירה למטרת מגורים בטרם קבלת טופס 4

רכשתי דירה בבניין שבנייתו מסתיימת בימים הקרובים.

הבניין לא קיבל עדיין טופס 4 אך הקבלן מוכן למסור את הדירה ואת המפתחות ומאפשר לגור בבניין. בבניין מתגוררים כבר כ-10 משפחות. הבניין מחובר למים וחשמל וכל המערכות עובדות בו.

האם יש לי אפשרות להשכיר את הדירה? מה המשמעויות של השכרת הדירה במצבה זה?

טופס 4 הוא שלב מוקדם, בטרם קבלת אישור אכלוס, ולפיכך המגורים בדירה אשר לגביה טרם הונפק טופס 4 הם אסורים ועלולים להיות גם מסוכנים.

חיבור החשמל – אפילו אם הוא קיים – עלול להיות מסוכן בכך שחיבור זה יכול להיות מתאים לאתר בנייה, אך עדיין לא מתאים למגורים. בנוסף, ייתכנו ליקויי בטיחות של היעדר מעקים או קיומם של מעקים בלתי בטיחותיים, ועוד כהנה וכהנה, ליקויים גלויים וליקויים נסתרים.

הסיכון קיים – בין אם הדיירים מודעים לקיומו ובין אם לא.

לפי פסק דינו של השופט י' מילנוב מבית משפט השלום בירושלים, ת"א 22995/97 בקאל אלי נגד לי מעון בע"מ, [פדאור 02 (3) 689], אין לראות את הדירה מוכנה למגורים כל עוד לא ניתן לגביה טופס 4, וזו לשון פסק הדין:

"אין לראות את דירות התובעים כמושלמות ומוכנות למסירה לפי הוראות סעיף 1.7 לחוזי המכר, ואף לא לפי הוראות חוק התכנון והבנייה בכל מועד שהוא לפני הנפקת טופס 4 לבניין".

גם בת"א 49/154 נתנאל שחר נגד הירש [צבי] כהן בע"מ [בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: ע' קמא, פדאור 97 (3) 173], נקבע תאריך מסירת הדירה ביום קבלת טופס 4 ולא לפני כן. להלן ציטוט מפסק הדין:

"טופס 4 שהוא טופס האכלוס שניתן על פי תקנות התכנון והבנייה, ומאפשר חיבור הבניין [לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965] לרשת החשמל והמים – ניתן בחודשים ינואר ופברואר 1994. עד אז, מי מרוכשי הדירות שנכנס לדירה חובר בחיבורים זמניים לחשמל, כפי שעולה מת/7. אף הנתבעת לא עמדה על כך שניתן היה לשכן כדין את הרוכשים בדירות, שהרי מכתבה נ/1 נכתב אך ביום 12/1/1994 .

מכאן ואילך ניתן היה למסור את הדירות…"

לאור האמור לעיל בפסקי הדין, מתבקשות המסקנות הבאות:

א. אכלוס הבניין ב- 10 דירות, כפי שנאמר בשאלה, נעשה שלא כדין ותוך יצירת סיכונים לדיירים ולמשתמשים אחרים – אורחים, שכנים. ב. המשכיר דירה בטרם קבלת טופס 4 מכשיל את השוכר ועלול לשאת באחריות בשל נזק שייגרם.

ג. השוכר דירה אשר אין לה טופס 4 עלול להינזק, כמו גם בני משפחתו, שכניו ואורחיו, דבר שיהיה באחריותו.