האם שטחים אלה נחשבים כשטחי רצפה לצורך נשיאה בהוצאות או רק מה שכתוב בטאבו.
עו"ד שחל ציין לפני שנים רבות כי מה שחל זה הטאבו ולא העיריה (שכן גובה בגין הגלריות). האם הפסיקה השתנתה?
תודה
לא ניתן לנתח פסיקה במסגרת זו של פורום אינטרנטי.
למעט מקרים בודדים וחריגים של שחור ולבן אני כמעט אף פעם לא מתייחס לפסיקה כאן, שכן יותר משזה מועיל זה מסבך ומערפל.
בוא נזכור כמה דברים –
פסיקה של מפקחים על מקרקעין אינה מחייבת – אפילו לא מחייבת מפקחים אחרים. היא גם לא מתפרסמת במלואה ויש פיסקי דין סותרים ולא אחידים של מפקחים שונים. קשה מאוד ללמוד מפסיקה זו, בוודאי ללא התעמקות וירידה לפרטים. (לכל היותר ניתן ללמוד מה דעתו של מפקח כזה או אחר, לא הרבה יותר).
אפילו פסיקה של בית משפט מחוזי – כלומר ערעור על החלטות מפקחים – אינה מהווה תקדים מחייב.
ויש מעט פיסקי דין של בית משפט עליון בסוגיות שלנו. אלה בעיקר פיסקי דין ישנים ובאמת חשובים מאוד (וינטרס נ´ זמורה; צודלר; זול בו נ´ זיידה; ועוד אולי בקושי עשרה פיסקי דין) אבל פיסקי דין מונומנטליים אלה נגעו בעיקר בעקרונות היסוד כגון תום לב, עושק המיעוט, מהו שימוש סביר
זאת ועוד: פסיקה מכל ערכאה שהיא היא מסמך משפטי ארוך ומורכב. המסמך הוא חלק מנסיבות עובדתיות מסויימות. ניתן לאבחן אותו ולסייג אותו. צריך להבין אותו בהקשר מסויים ולדעת כיצד להחיל אותו הלאה.
לזרוק כך סתם "לדעתי זה לא המצב המשפטי" ולהפנות לשני פיסקי דין – זה לא רציני ואני הבוקר עדין.
הרי מול פיסקי דין אלה יש עשרות אחרים. ואפילו 2 פיסקי דין אלה אינם קובעים באמת שארנונה היא המסמך הקובע (עם כל הכבוד לשופטת בדימוס שרה ברוש, ויש כבוד, ויפה עשתה גב´ ברוש שסיימה את פסק הדין שלה בלי קביעה אופרטיבית וחבל שלא הגישו ערעור עליה).
בסוגיה הספציפית אומר לכם שהפנקס בטאבו והרישום בו הוא הקובע וזו תהיה החלטת רוב המפקחים ברוב המקרים, שוב בכפוף לנסיבות מיוחדות של כל מקרה ומקרה. הרישום בטאבו אינו חזקה מוחלטת לאמיתות תוכנו, יתכנו בו טעויות וניתן לתקוף אותו, אבל הוא הקריטריון הקובע, בוודאי לא הארנונה, שהינה חישוב מסוג אחר.
מאידך בית יכול להסכים על חישוב מוסכם לפי ארנונה.
זה בסדר.
נראה לי נכון לומר שאם השטחים שבשימוש שונים מהשטחים בטאבו (הרחבות, סגירות ללא היתר על הצמדות, מדידות שגויות, גלריות), יש מקום לנפגע לדרוש שלא להחיל את הרשום בטאבו אלא את השימוש בפועל ובמידת הצורך לפנות אל המפקחים (אלא ששם כנראה תצפה לו החלטה בלתי צפויה).
אם להוסיף על מה שכתב עו"ד שחל בסוף, אם אני מבין נכון, בית יכול להחליט על חישוב מסויים שאינו על פי החוק (שלא ברור כלל מה הוא) בהחלטה פה אחד בלבד.
לצערי אין ביכולתי לספק קישורים שכן מדובר באתר סגור לציבור.
על כל פנים דבריך כלולים במה שכתב עו"ד שחל:
"הרישום בטאבו אינו חזקה מוחלטת לאמיתות תוכנו,
יתכנו בו טעויות וניתן לתקוף אותו".
ר"ל, הבסיס המקובל על רוב המפקחים הוא הרישום בטאבו מעצם זה שהוא אמור להיות מדוייק וממילא להתאים לאמור בסעיף 58. עם זאת, הוא לא דבר מוחלט וניתן לתקוף אותו בטענה שהוא אינו מבטא את המצב בפועל ועל כן יש לחשב באופן אחר [לפי מדידה עדכנית למשל].
לי אין בעיה עם זה שהמחוקק לא קבע שהשטח הקובע הוא זה שבטאבו. זה לא אפשרי, יש עשרות אלפי דירות שטרם נרשמו בטאבו וכן נקבע שהרישום בטאבו אינו נכון בכל מקרה או באופן אוטומטי. יש טעויות וניתן לערער אפילו על הרישום בטאבו.
אבל אני מסכים שהניסוח בחוק אינו מספיק ברור ולא לגמרי ברור למה הכוונה בשטח רצפה או שטח רצפה נטו.
כאמור הדיונים בפסיקה לא אחידים מספיק והם בעצמם יוצרים לא מעט אי בהירות. כמו כן מאוד בעייתי גם בעיני שאי רישום הרחבה או תוספת בניה בטאבו משחררת אדם מתוספת תשלום.
לפני שבוע הספר הקרוב, בעוד פחות מחודשיים אני מפרסם את הספר שלי בנושא בתים משותפים.
אחד הפרקים בהם הכי התלבטתי הוא בדיוק הפרק על דרך חישוב דמי הוועד לפי שטח.
דבר אחד ברור: ניתן בתקנון או בהסכמה כללית לקבוע פרמטר מוסכם, כגון מדידת הארנונה ולהחילו שיוויונית על כל הדירות.