שטח משותף בחצר

שלום, השכן בקומת הקרקע בבית משותף שיפץ והרחיב את ביתו, וגם בנה גדר עם שער נעול שסגרה חלק מהשטח המשותף בחצר, בצורה שרק הוא יכול לגשת אליו. הכל נבנה כחוק עם תוכניות חתומות בעירייה, כולל הגדר.
האם המצב כיום, בהנתן תוכניות חתומות בעירייה, בו שטח משותף נגיש רק לאחד הדיירים, הוא מצב חוקי?
תודה.

לפי החוק נדרשת הסכמת שלשה רבעים מבעלי הדירות להרחבה, האם אכן ביקשו מכם הסכמה כזאת? האם הוצגו לכם תוכניות טרם חתימה? האם תוכניות אלה כללו את הגדר?
האם יודעתם על הבניה המתוכננת וניתנה אפשרות להגיש התנגדויות?

כפי שכתבתי, השכנים חתמו והסכימו והגדר נבנתה על פי התוכנית. ועדיין אני שואל, האם המצב הנוכחי הנוצר בעקבות הגדר הוא חוקי או לא?

להלן הסעיף הרלוונטי בחוק

71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושת רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
—————————————————-

לפי תיאורך הייתה הסכמה להרחבה ואף לא הוגשו התנגדויות מצד אותם דיירים שאולי לא הסכימו ולכן המצב חוקי, דהיינו לא תוכלו לחייבו להרוס את הגדר.
עם זאת לכאורה היו השכנים שאינם יכולים לעשות הרחבה כזאת זכאים לתשלומי איזון, ייתכן שאת זה אתם עדיין יכולים לתבוע ממנו.

תודה על הציטוט, אולם מה הקשר? אתה מצטט חוק המדבר על בניה והצמדה, ואני מדבר על שטח חצר שאין בו לא בנייה ולא הצמדה. ולמה אתה מניח שאני רוצה להרוס את הגדר, אם ניתן לעבור דרך השער?

אני סברתי כי מדובר על הצמדת החצר לאותו שכן,כעת אני מבין שהיא לא הוצמדה.
לכאורה אם אותו שטח חצר מגודר אינו צמוד לדירה והוא שטח משותף, הרי גם אם הגדר נבנתה בהיתר ועל חשבונו אותו דייר אינו רשאי למנוע גישה מהדיירים האחרים ואינו רשאי למנוע מאחרים לעשות בו שימוש דומה לזה שהוא עושה (ובכלל זה אינו רשאי להציב שם ציוד שלו כגון שולחן וכסאות).

עם זאת אתה כותב שהגדר הופיעה בתוכניות הבניה וכי נבנתה על חשבון השכן וכחוק, מה חשבתם מטרת הגדר אם לא ליחד שטח זה לשכן? מדוע בעלי הדירות האחרים אישרו תוכנית כזאת (או למצער לא התנגדו לה)? האם גדר כזאת (בהנחה שהשער פתוח ) נותנת ערך כלשהו לשכנים או שמהווה מטרד? האם חשבתם שהגדר היא מעין מתנה שנותן השכן לדיירים כתודה על כך שאישרו את תוכניתו?
מסיבה זאת קשה לתת כאן תשובה חד משמעית ואם תוסיף פרטים על השתלשלות העניינים ואם הועלו השגות או היו הסכמים אז אולי אפשר יהיה להבין איפה אתם עומדים.

השטח משמש את השכן האחד, ולשאר השכנים אין בעיה עם זה. שיהנה מהשטח ומהגדר. הכל כחוק. אבל אם בכל זאת אחד השכנים צריך להכנס לשטח לצורך זה או אחר, אפילו לדקה, הוא לא יכול, וזה חבל, ולכן מעניין אותי החוק. האם החוק ברור כאן או לא?

לכאורה השכן לא רשאי למנוע ממך גישה לחצר המשותפת.

תודה רונשטיין, אבל מאחר וזה פורום ייעוץ משפטי מעניינת אותי תשובה המסתמכת על החוק, ותשובתך איננה ברורה לי.
לכן אשמח לשמוע את תשובתו של עורך דין עפר שחל.
תודה.

מי שהשיב לך השיב לך מצויין ואף ציטט את החוק הרלבנטי ולכן לא מצאתי כל מקום להתערב.
הסיבוך אגב נוצר מניסוח השאלה או מאי הבנת הנושא ולא מהתשובות.

מכל מקום בוא ננסה להבין יחד איתך את מצבך כאילו אנו נפגשים לפגישת יעוץ ויכולים לברר עובדות כהוויתן:

מאחר ואין כאן לדבריך מעשה חד צדדי של דייר, שפלש או השתלט על חצר משותפת וגידר אותה ללא ידיעת או הסכמת השכנים הרי שהשאלה המרכזית היא מה תוכנה של ההסכמה. מה הוסכם ביניכם בדיוק?
האם יש משהו בכתב, ברור, החלטה שדיירים חתמו עליה, משהו?
גם אם אין (ואז חבל מאוד) הייתי אולי יכול ללמוד על תוכן ההסכמה למשל ובין היתר מעיון בבקשת ההיתר שהגיש וקיבל השכן.

בוא נניח שהוא ביקש רק לגדר שטח ובבקשה נשאר השטח מסומן כ"רכוש משותף" ואין עסקינן בבקשת הצמדה של רכוש משותף לדירתו, אזי השטח נותר משותף. אם כך הדבר אתה ואחרים זכאים לכאורה למפתח.

אפשרות אחרת היא שהסכמתם על שימוש יחודי של השכן בשטח. יחודי כלומר – השטח נשאר משותף בטאבו, אבל בהסכם ביניכם (אפילו רק בע"פ) נקבע כי רק השכן יעשה בו שימוש. אם כך לכמה זמן? האם הוא נושא בהוצאות השטח וכו´. במקרה זה אינך זכאי להיכנס לשטח.
שוב חוזרים לשאלה לא מה אומר החוק אלא מה הוסכם ביניכם.

לעיתים עורכים דיירים הסכם (=חוזה) לשימוש יחודי של דייר מסויים בשטח משותף, לתקופה קצובה או בלתי קצובה, עבור נניח דמי שכירות כלשהם ושומרים לעצמם את הזכות לעבור בשטח לשעוני מים/בלוני גז וכד´.

כאן יש לי תחושת בטן שמיהרתם לתת הסכמה בלי בדיוק לקבל תמורה נאותה או לערוך הסכם ברור ואם כך הדבר, זה משחק לטובת השכן. יתכן שעוד לא מאוחר לעשות הסכם כזה.