שטח הרצפה החדש

חשבתם שאתם יודעים מה שטח דירתכם? ובכן לעניין חישוב דמי הועד שטח דירתכם עומד להשתנות החל מ- 1.8.06 ! אולי הסלון לא יגדל אבל התשלום החודשי – אולי כן. ומי שיקרא עד הסוף מחכה לו גם הפתעה קטנה במרפסת (להלן).

במה דברים אמורים?
הכנסת חוקקה, בשקט ובצינעה, ב- 1.8.05 תיקון (מס' 26) לסעיף 58 בחוק במקרקעין.
סעיף 58 הינו אחד הסעיפים החשובים ביותר בתחום הבתים המשותפים בישראל שכן הוא זה שעוסק בנושא שכולנו לא אוהבים, דהיינו "נשיאת הוצאות" ובמילים מפורשות יותר: דמי הועד.
לו היה המחוקק מעמיק ובקי בדיני בתים משותפים הוא היה מבצע שינוי אחר לגמרי ונרחב בהרבה של סעיף זה, אשר נוסחו היום – גם אחרי התיקון – נשאר גרוע, עמום, מותיר שאלות וסדקים ואינו תואם את מציאות הבית המשותף המודרני. משום מה החליט המחוקק (והיתה זו הצעת חוק פרטית של מספר ח"כים מלומדים מסיעות שונות – ובשל תקופת הבחירות לא ננקוב בשמם) לא לגעת בעיקר ולהתמקד בנקודה אחת בודדה: דרך החישוב של "גודל הדירה" לצורך החלוקה היחסית של דמי הועד בין כלל הדיירים.

לפני שנסביר את מהות השינוי, נקדים ונאמר, כי התיקון הזה יחול אך ורק על בתים שבהם תקנון מצוי ולא תקנון מוסכם. החירות לקבוע הסדר אחר בתקנון מוסכם נותרה בעינה וכך יהיה גם בעתיד.

מה השתנה?
בשורה התחתונה כוונת המחוקק היתה להוריד את ההצמדות מחישוב שטח רצפת הדירה. קרי: לקבוע שחלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירת המגורים לא יובאו בחשבון לענין חלוקת נטל הוצאות אחזקת הרכוש המשותף.
(לעניות דעתי ניתן היה לממש כוונה זו בדרך פשוטה בהרבה וזאת ע"י ביטול סעיף 57(ג) וכך גם לא היה מסתבך המחוקק בעניין המרפסת – ראה להלן – אבל מילא).

לפני התיקון היה בעל דירה, בבית משותף עם תקנון מצוי, מחוייב לשלם דמי ועד "בהתאם לחלקו ברכוש המשותף".
"החלק ברכוש המשותף" הוגדר בסעיף 57 לחוק (אשר התיקון לא מתייחס אליו) כך: "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר".
כמו כן נקבע כי בחישוב שטח הרצפה לענין זה לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות (=מרפסות בלשון המאה הזו) ושל קירות חיצונים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
וכן נקבע כי אם הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת – בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.

לאחר התיקון – שכאמור יכנס לתוקף (אם לא יקרה נס והוא יתוקן לפני כן) ב- 1.8.06 –המצב יהיה זה: במקום המילים "בהתאם לחלקו ברכוש המשותף" יבוא "לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף."
דהיינו סעיף 58 (א) החדש יראה בדיוק כך:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר." [ הדגשתי רק את המילים שהתחלפו ]

השאלה הגדולה שעולה מן התיקון ואשר תחייב תיקון התיקון:
האם המחוקק ביקש לשמר את העקרון לפיו מרפסות אינן נכללות בשטח רצפה?
אם לא – הוא לא אמר זאת במפורש ואף לא רמז על כך בדברי ההסבר לתיקון ומכאן צפויים לצוץ תילי תילים של פרשנויות והסתבכויות מיותרות.

אם כן – וכך אני מניח – יש לו בעיה קשה. רק בנוסח הישן היתה הפנייה לכך – דרך המילים "החלק ברכוש המשותף" שמוגדרות כאמור בסעיף 57. כעת בנוסח החדש אין קשר בין סעיף 58 החדש והמתוקן לסעיף 57 הישן והטוב. הקשר נותק! מכאן שנותקה גם הזיקה לחריג המרפסות!!!
זה המחדל האמיתי של התיקון. ימים יגידו מה תהיה התוצאה של פאשלה זו ואולי אני אצטרך לאכול את הכובע וללכת מחדש ללמוד משפטים, מי יודע?