שטח הדירה ע"פ שיטת חישוב אחידה

נכתב בשנת 2007 שינוי מבורך מפרט המכר (דירות) ינקוב במפורש בשטח הדירה ע"פ שיטת חישוב אחידה לאחרונה נתבשרנו כי שר השיכון יזם שינוי לצו מכר דירות (טופס של מפרט), לפיו תהיה קביעה מדוייקת של שטח דירת המגורים הנמכרת, זאת לצד תיקונים נוספים משמעותיים ביותר. מדובר בהסדרה מבורכת של נושא פרוץ זה ששימש עילה לאין ספור סכסוכים ומשפטים בין רוכשי דירות לקבלנים ויזמים. בניגוד למה שמקובל לחשוב, הסדרת הנושא משרתת לא רק את רוכשי הדירות, אלא בעיקר את הקבלנים ושאר הגורמים המקצועיים בענף הנדל"ן. טופס המפרט הטכני הקיים, מיושן ואינו משקף את התמורות שחלו בשנים האחרונות. הצו החדש מכניס מס' שינויים ותוספות בטופס המפרט הטכני ונותן מענה ללקחים שהצטברו ב 30 השנים האחרונות. התוספת החשובה ביותר הינה הדרישה לנקוב במפורש בשטח הדירה הנמכרת. בטופס הישן (משנת 1975 ) בסעיף 3.1 כתוב "דירה בת ______ חדרים בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה". למעשה, המפרט הישן מנחה במפורש את הקבלנים שלא לציין במפורש את שטח הדירה ועל כל רוכש דירה לחשב או לגזור את שטח הדירה מן התוכנית המצורפת. ע"פ הצו החדש, הקבלן/מוכר הדירה, יהיה חייב לנקוב במדויק בשטח הדירה במ"ר, כאשר המפרט החדש קובע שיטת חישוב שטח אחידה ומחייבת המתוארת בפירוט טכני מדוקדק. מן הצו החדש עולה כי בתחשיב שטח הדירה יש לכלול: 1. שטח פנים הדירה (שטח נטו). 2. השטח מתחת לקירות החוץ של הדירה לרבות הקירות הגובלים ברכוש משותף. 3. מחצית השטח מתחת לקירות משותפים עם דירה שכנה. 4. במידה וקיימים חלקים נוספים כגון:מרפסות,גג צמוד,חנייה צמודה, יצוינו אלו בנפרד בצירוף שטחם המדויק ולא כשטח אינטגראלי של הדירה. לא ייכלל בתחשיב, החלק היחסי בשטחי הרכוש המשותף כגון:לובי קומתי,פיר מעלית וכד'. לכל קומה יערך תחשיב נפרד. יכללו רק שטחים שגובהם עומד בדרישות תקנות התכנון והבניה לאותו חלק בדירה. שטח חדר המדרגות בדירות דו מפלסיות יספר פעם אחת בלבד (היטל על). בנוסף יש הנחיות לאופן החישוב וההכללה של שטחים כגון: מחסנים, מרפסות, מרתפים וכד'. המפרט אף מגדיר במדויק איך מודדים את שטח הגינה בבניה צמודת קרקע. במפרט החדש נוספו טבלאות: 1.רשימת חדרים וגימורים בדירה ובשטחים המוצמדים לה או משמשים אותה. 2.טבלת מתקני תברואה וכלים סניטריים. 3. טבלת מתקני חשמל. פרק מעניין שהתווסף הינו פרק המתייחס לגובה, לא עוד מידת גובה אחת המתייחסת לכל הדירה כי אם פירוט הגובה שיבנה בכל חלק וחלק של הדירה. לסיכום, התיקון המוצע, הטעון אישור הכנסת, יקבע קנה מידה אחיד למדידה ולהגדרת שטחהן של דירות בפרויקטים שונים ובכך יאפשר לרוכשים פוטנציאליים להטמיע באופן מדויק את הפרמטר של שטח הדירה וגודלה לתוך שיקוליהם. הסדרת הנושא בחקיקה תחסל, כך יש לקוות, את המצב הקיים של המשווקים אשר נוקטים בתחשיבים יצירתיים ומפריזים בשטח הדירה ולא מותירים ברירה ביד מתחריהם אלא ליישר קו. יש לזכור כי לשון חוק המכר (דירות) מתייחסת לכל מוכר דירה בישראל ולא דווקא לקבלנים/יזמים ומכאן, שהדרישה להציג את שטח הדירה ע"פ הפרמטרים הקבועים בצו החדש חלה גם על מוכרים פרטיים (אשר בנו בית/דירה לצורך מכירתם) ולאו דווקא קבלנים/יזמים. אופן המדידה הנ"ל צפוי לחלחל ולהגיע גם ללשכת רישום המקרקעין, שכן מאחר ושטח הדירה לצורך מכירתה יחושב בשיטה הנ"ל, מן הסתם גם תשריטי הרישום המוצגים ללשכת רישום המקרקעין יתבססו על אותם שטחים ועל אותה שיטת מדידה. הכותב אסא זהר הינו עורך דין ושמאי מקרקעין העוסק בתחומי המקרקעין התכנון והבנייה משרד אסא זהר 03-7326463