שווי הדירה לעומת עלויות התיקונים

מעת לעת מועלות טענות נגד דיירים המעיזים לתבוע פיצויים עבור תיקונים בדירה שרכשו, כאשר גובה התביעה נראה בהשוואה לשווי הדירה – כפי שנרכשה על ידם – מופרז.
ועולה השאלה, האם השוואה זו ראויה?
ממבט ראשון, הקונה דירה במחיר לא גבוה צריך להיות מרוצה ממה שהוא מקבל בתמורה למחיר הצנוע ששילם.
אלא שכאן מתערב המחוקק ומחוקק המשנה, ומשנה סדרי עולם: בהתקנת התקנות והתקנים, הציב מחוקק המשנה סף מינימלי בכל נושא ולגבי כל פריט בדירה, ללא תלות במחיר המכירה, וסף זה, מסתבר, לא נמוך כלל ועיקר.
הדרישה לאיכות הבנייה כפי שהדבר בא לידי ביטוי בעיקר בחקיקת המשנה, ומקבל משנה-תוקף בפסיקה, היא דרישה שאינה מתייחסת כלל למחיר הדירה, והיא דרישה אחידה לוילות באזורי יוקרה כמו גם לדירות בנות שלושה חדרים בעיירות פיתוח או קרקע המסובסדת ע"י המדינה.
הדרישה של המחוקק לאיכות מגורים, מקורה בשאיפה לחייב את כל האזרחים להתגורר בבתים ובדירות ראויים, בהם נוח לגור, בריא לחיות, ונעים לשהות.
כך רוצה המחוקק, וזאת מתוך דאגה לכלל אזרחי המדינה.
בראייה נבונה, רואים כי הכלל מורכב מפרטים וככל שחינוכו של הפרט, רמת הכנסתו, בטיחותו בדרכים ואיכות מגוריו יהיו ברמה יותר גבוהה – כך גם יקרה עם הרמה הכללית, הלאומית, של כלל אזרחי המדינה.
לאמור, שווי הדירה – נמוך ככל שיהיה – לא יכול לבוא על חשבון דרישות סטטוטוריות המפורטות בתקנים ובתקנות, במפרטים, בפסיקה הרלוונטית ובחוקי העזר.
בתקנים ובתקנות נקבעו גודלם המינימלי הדרוש של חללים ושל חדרים בדירה, אוורורם, מבנה המעקה, תכנון המדרגות, רמת האיטום, הבידוד התרמי והבידוד האקוסטי, פרטיהם של קבועות שרברבות וכלים סניטריים, ועוד ועוד.
סיבה נוספת לכך, שיתכן כי ממבט ראשון ייראה כי עלות תיקוני הליקויים גבוהה ביחס למחיר הדירה היא, שלצורך תיקון פריט יסודי בדירה, נדרשות עבודות רבות ולעתים גבוהות מהעבודות שהיו דרושות מלכתחילה בזמן הבנייה.
למשל, אם הריצוף בדירה לקוי ודרוש להחליפו, הרי לא רק בביצוע הריצוף מדובר, אלא גם בפירוק הריצוף הקיים וסילוק הפסולת, ובעבודה בתנאים יותר מורכבים – בתנאים בהם הדירה מאוכלסת, דבר המקשה על הביצוע ומייקר אותו.
יש והדייר מוכר את דירתו במהלך התביעה.
במקרה כזה, זכויותיו לפיצויים בגין הליקויים שהיוו את עילת התביעה, לא מתבטלות; למרות שהדירה כבר לא ברשותו של המוכר, הרי הוא קנה אותה עם ליקויים, ובגינם מגיעים לו פיצויים כספיים גם לאחר שמכרה. ראה בעניין זה ת"א 5343/96, ליבוביץ יוסף ואינה נגד מילבר בנייה ופיתוח בע"מ, פסק דין מיום 9/12/2001, לא פורסם.
התובעים גילו ליקויים בדירה החדשה שרכשו, ובעקבות זאת הדירה נבדקה על פי הזמנתם, על ידי מהנדס מומחה. מאחר והממצאים הראו כי יש ליקויים בדירה, הוגשה תביעה נגד החברה הקבלנית.
התובעים לא גרו כלל בדירה שרכשו, [אלא השכירו אותה לאחרים] ולפיכך נטען על ידי החברה הקבלנית כי, ראשית – אינם זכאים לפיצויים בגין הליקויים, ושנית – אינם זכאים לפיצויים בגין עגמת נפש.
בית המשפט פסק כי לאור פסקי דין מחייבים של בית המשפט העליון, אין כל חשיבות האם התובעים גרו בדירה או מכרוה, ויתירה מכך, אין כל חשיבות אפילו לשאלה האם מכרו את הדירה ברווח או בהפסד, ובלשון בית המשפט:

"לא היה על התובעים להוכיח כי מכרו את ביתם במחיר הנמוך ממחיר השוק, ואין לדעת מה היה מחיר שהיו התובעים מקבלים לולא הליקויים. מכל מקום, נוכח האמור בערעור אזרחי 4661/96 הנ"ל, העובדה שהקונים מכרו הנכס לצד שלישי אינה מעלה ואינה מורידה".

[מדובר בע"א 4661/96 מורקרנופיל ואחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', בית המשפט העליון, שופטים: הנשיא א' ברק, ת' אור, מ' חשין, פורסם בספר "זכויות דיירים" כרך א' מאת א' וע' בן עזרא, בהוצאת "שי"].

גם בת"א 934/85 ורדי ואח' נ' מליבו בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" תשס"ב עמ' 235], קבעה השופטת כבתיק ליבוביץ כי הפיצויים מגיעים לדיירים שמכרו דירותיהם – גם כאשר המכירה הייתה ברווח ולא בהפסד, ולהלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:

"טוען הקבלן כי פליישר מכר את דירתו במהלך שנת 1990 ב- 110000$, סכום הגבוה פי שניים מהסכום בו נרכשה במקור, ולפיכך לא סבל פליישר כל נזק ממשי מהליקויים בדירתו [נ/3].
עוד טוען הקבלן כי פליישר רכש דירה באותו הבניין ממר רייס בהנחה של כ- 5000$ בגין הליקויים, ולפיכך זכאי מר רייס לקבל פיצוי בסכום של עש 5000$ בלבד.
אינני מקבלת טענות אלו.
בענייננו, כאשר הנזקים בדירות הוכחו, על ידי מומחה מוסכם, פורטו הליקויים וניתנו הערכות של עלות התיקונים הדרושים, יש לפסוק לדיירים פיצויים אלה. מחובתה של חברת הבנייה לשלם עבור תיקוני ליקויים שבאחריותה.
זאת ועוד, אין בהכרח קורלציה בין מחיר דירה בהימכרה לבין מחירה משנרכשה או בחן דירה שלוקה בליקויים מסוימים ובין דירה אחרת שאינה לוקה. מחיר דירה נקבע על ידי גורמים ומרכיבים רבים ושונים, שליקויים, יכול ויהיו אחד מהם ויכול ולא יהיו. בנוסף לכך, לא הוכחו מחירי השוק של דירות דומות או זהות בצורה שניתן יהיה להסיק מכך מסקנות לגבי השפעת הליקויים על המחיר, אם בכלל".

לאמור, ערכה של הדירה ומחירה, מכירתה ברווח או בהפסד, לא אמורים להשפיע על עלויות תיקוני הליקויים ועל הזכות לפיצויים של דיירים שרכשו את הדירה אשר כללה את הליקויים בהם מדובר, ובהחלט יכול להיות מצב בו דייר קנה דירה ומכרה ברווח ניכר, ואף על פי כן קיבל פיצויים מהקבלן בגלל ליקויים שנתגלו בדירה אותה מכר במחיר גבוה [בדוגמא של פליישר לעיל – מחיר כפול מהרכישה].

30 אוקטובר 2006