שבירת זכוכית בדלת כניסה

אחד הדיירים שלנו שבר והודה ששבר את הזכוכית בדלת הכניסה לבניין דייר זה גר בשכירות וטוען שאין עליו לשלם כי הוא דייר בשכירות. האומנם אין באפשרותנו לחייבו לשלם אלא רק דרך קופת ועד הבית?
|L@|

בשלב הראשון ועד הבית צריך לפנות לבעל הדירה המושכרת ולדרוש ממנו לתקן את הזכוכית או לדרוש החזר הוצאות התיקון. והיה ובעל הדירה לא יסכים לשלם, יש לועד הבית זכות לתבוע את הדייר שבשכירות אשר שבר את הזכוכית בפני המפקח.

ואם הוא לא יסכים, לתבוע אותו.
וזאת כי מי שגרם לנזק, הוא זה שצריך לשלם.
לדייר יש אחריות נזיקית ישירה כלפי כל אדם שלו הוא גורם נזק, וזה לא משנה אם הדירה היא שלו או לא.
בעל הדירה לא אחראי בנזיקין במקום הדייר שלו.

כי התקנון המצוי מדבר על בעל דירה הגורם נזק לרכוש המשותף (ולא שוכר), והשאלה הנוספת – מה נקבע בחוזה השכירות בין בעל הדירה לשוכר. יתכן שהשוכר טוען טענה מוצדקת – אם בחוזה השכירות עניין מסוג זה נקבע שהוא באחריותו של בעל הדירה. בכל מקרה, טענתו של השוכר שנאמרה לועד הבית, חייבת להיות מופנית אל בעל הדירה וצריך לפחות לשמוע את תשובתו. בעל הדירה הוא גם הבעלים (במשותף) של הרכוש המשותף, ולכן גם זו סיבה טובה לקבל את התיחסותו.

……………………………………………………………………………………………………………………

לכל אדם כשיר יש אחריות נזיקית כלפי זולתו, וכך גם לשוכר, וזה מכח דיני נזיקין ולא מכח תקנון של בתים משותפים.
לשיטתך, אם אדם שאינו מתגורר בבניין היה שובר את הזכוכית אי אפשר היה לתבוע אותו, כי בתקנון אין התייחסות לאדם כזה?
וגם אם אדם שגרם נזק טוען שצד ג´ מחוייב לכסות עבורו את הנזק- זה לא מעניינו של הניזוק.

על פי הקבוע בחוק המקרקעין, מערכת היחסים המשפטית של בעלי הדירות יוחדה לדיון בפני המפקח, ורק על פי חוק המקרקעין והתקנון הנלווה לו.
כך לדוגמא, נקבע בסעיף 2 לתקנון שבעל דירה אינו רשאי לפגוע בדירת שכנו. למה? הרי ברור שעל פי הדין הכללי, אסור לגרום נזק לדירה שכנה וזאת על פי הקבוע בפקודת הנזיקין. המחוקק קבע שבתוך הבית המשותף לא יחול הדין הכללי הזה וגם לא ניתן להביא מחלוקת כזו לפני בית המשפט, אלא כאמור, רק בפני המפקח (פרט ליוצאים מן הכלל כמו הסגת גבול) והמפקח לא מוסמך לדון על פי פקודת הנזיקין, אלא רק על פי חוק המקרקעין והתקנון הנלווה לו.

לגבי צד ג´ שאינו חלק מהבית המשותף, כמובן שזה שונה, כי זה כבר לא חלק מהבית המשותף.

אם ועד הבית יחליט לתבוע את השוכר על שבירת הזכוכית, התביעה – חייבת – להיות מוגשת למפקח, ועל פי חוק המקרקעין והתקנון (ולא פקודת הנזיקין).

……………………………………………………………………………………………………………..

כבר ענית כאן בעבר כי מערכת היחסים שבין השוכר לבעל הדירה אינה מעניינו של הועד, מבחינת הועד בעל הדירה הוא האחראי לכל חובותיה של הדירה, האומנם הנזק הזה הוא באחריות הדירה? למה לא באחריות אישית של מי שגרם את הנזק?
כאן מדובר באדם (השוכר) שאין לו מעמד משפטי בבניין, ולכן בהקשר לתשובתך האחרונה נראה לי כי הוא " צד ג´ שאינו חלק מהבית המשותף", אולי ניתן לראותו כאורחו של בעל הדירה.
וכאן אשאל, נניח שאני בעל דירה, אורח שבא אלי גורם נזק בלובי, האם אני אחראי? מה אם אני משכיר את הדירה ואורח של השוכר שלי גורם נזק, האם האחריות תתגלגל אלי?

נא לעיין בפסק הדין הזה:

לשוכר יש מעמד משפטי בבניין כמעט כמו לבעל דירה, זולת בנושא תשלומי מיסי ועד הבית, שלגביהם נקבע במפורש שיחולו על בעל הדירה בלבד. תביעה נגד שוכר לעניין תשלומי מיסי ועד הבית לא יכולה להיות מופנית למפקח – כי הוא לא יכול לדון בעניין שנובע מחוזה השכירות ומחוק החוזים – כי זה לא בסמכותו. לגבי כל השאר, שוכר הוא כמעט במעמד של בעל דירה.

…………………………………………………………………………………………………………………………………

סעיף 2 בתקנון מדבר על אחריות בעל דירה נזקים שנגרמים לרכוש המשותף או לדירת שכנים בשל שינויים או תיקונים או מחדלים בדירה עצמה, אבל במקרה שלנו שבר האיש את הדלת בעת היותו מחוץ לדירה.
יתירה מזאת, אפילו אם היה שובר אותה נניח על ידי זה שזרק כדור ברזל מחלון הדירה הרי זה לא נגרם משינויים בדירה עצמה ולא בכך עוסק הסעיף.
לשיטתך, אם אני בעל דירה ופורץ לדירת שכני וגונב את רכושו, אז אם ירצה השכן לתבוע אותי לפיצויים (בנוסף מעבר לתביעה פלילית מטעם המדינה) הרי יוכל לעשות זאת רק בפני המפקח.

הכלל לגבי גרימת נזק לרכוש המשותף ע"י בעל דירה או לגבי שוכר – היא זהה.
כלומר, אם אתה כבעל דירה גרמת נזק לרכוש המשותף כתוצאה משימוש ברכוש המשותף, ועד הבית חייב לתבוע אותך בפני המפקח, כי הנושא במסגרת סמכויותיו הבלעדיות של המפקח.

באשר לשבירת הדלת ע"י השוכר, הרי שכנראה מדובר בשבירה שנגרמה כתוצאה ממערכת החיים המשותפת שלו בבניין (נניח: הביא רהיט לדירתו, ובדרך הרהיט פגע בזכוכית ושבר אותה) ולכן זה כתוצאה משימוש ברכוש המשותף. להבדיל ממצב שבו השוכר אומר לך שנמאס לו מהבית הזה ובועט בזכוכית ושובר אותה. מקרים פליליים צריכים להיות מופנים תמיד למשטרה.

אם מדובר בסכסוך בין שתי דירות על חוזה שנחתם ביניהן, הרי שנושא אזרחי של דיני חוזים אינו בסמכות המפקח. החוק קבע וייחד את מערכת החיים המשותפת בבית המשותף הכלולה בחוק המקרקעין ובתקנון הנלווה, למסגרת דיונית נפרדת וייחודית – בפני המפקח (כמו שלבית הדין לעבודה יש סמכות ייחודית לענייני עבודה).

אם פרצת לדירת שכנך וגנבתה את רכושו, אז מדובר בתביעה אזרחית שנובעת מהליך פלילי, ואז פועלים על פי תקנה 17 לתקנות סדר הדין האזרחי שקובע שהתביעה צריכה להיות מוגשת לבית המשפט:

"17. תביעה אזרחית נגררת להרשעה בפלילים (תיקון תש"ן, תשנ"ו)
(א) תביעה אזרחית כאמור בסעיף 77 לחוק בתי המשפט, תוגש לבית המשפט כאמור באותו סעיף, תוכתר במלים "תביעה אזרחית נגררת להרשעה בפלילים", ובנוסף לאמור בתקנה 9 יפרט כתב התביעה את מספר תיק בית המשפט שבו הורשע הנתבע; התובע יצרף לכתב התביעה העתק מפסק הדין שלפיו הורשע הנתבע והעתק מכתב האישום.
(ב) כתב התביעה יוגש לבית המשפט תוך שלושים ימים לאחר שפסק הדין בפלילים הפך לחלוט.
(ג) תביעה אזרחית שהוגשה כאמור תידון כאילו היתה תובענה. "

על הסבר מפורט.
ועדיין אני לא רואה סימוכין בחוק לדבריך, הסעיף בתקנון מדבר על שינויים (או אי שינויים) בדירה עצמה ואתה מדבר על
"נזק לרכוש המשותף כתוצאה משימוש ברכוש המשותף", איפה נמצאת הרחבה כזאת? האם זה תופס גם לגבי אורח של השוכר שגרם לנזק?
הסיבה שאני שואל היא שאני בעלים של דירה להשכרה ותוהה עד כמה מרחיקה אחריותי כבעל הדירה, אולי אני צריך להוסיף סעיף מתאים לחוזה השכירות בעתיד.

חוק המקרקעין אמנם יחד את סמכויותיו של המפקח, אבל כתוב בפירוש שזה רק במקרה של סכסוך בדבר זכויות וחובות.
נזק חד פעמי כמו שבירת הזכוכית לא נופל להגדרה הזאת.
אם אדם נפצע מדלת של שכנים שנפתחה מעצמה, בגלל הרוח, כמו שמישהו שאל בפורום של תפוז, האם הכתובת שלו היא המפקח?

לדוגמא – כאשר מוגשת תביעה לבית המשפט השלום במקום למפקח בעניין הסגת גבול ברכוש המשותף וגם בעניין מטרד וגם בעניין הפרת חובה חקוקה, בית המשפט "זורק" את התביעה ישר לעברו של המפקח !

ראה אסמכתא מבית המשפט העליון: –

כל נזק שקורה בבית המשותף ע"י דיירי הבית – לרכוש המשותף – צריך להתברר בפני המפקח, כמו במקרה של שבירת הזכוכית שעסקנו בה כאן.
אם דייר אחד פותח לדייר שני את הראש, זה לא חלק מה-"בית המשותף" וגם לא חלק ממערכת היחסים שהוסדרה בחוק ויוחדה לדיון בלעדי בפני המפקח.

…………………………………………………………………………………………………………………