שאלות לאיתן

איתן, כבקשך, שאלות בראש הפורום :
1. האם בשביל לשנות תקנון מוסכם די בהסכמה של רוב הדיירים, או שכל הדיירים צריכים להסכים לכך?
2. האם נציגות הבית מקבלת שכר על "עבודתה" ועל הוצאותיה (כגון: טלפונים, פקסים, נסיעות וכיו"ב)? אם כן, מי קובע את גובה השכר הזה לנציגות הבית? ואם יש יותר מנציג אחד, האם כל אחד מהם מקבל את שכרו בנפרד, או שהם נחלקים ביניהם בסכום?
2. האם התחשיב של תשלום יחסי עבור שיפוצים נכון גם לתשלום מיסים שוטף?
3. האם גבייה שונה מהנ"ל, דהיינו תשלום בחלקים שווים, היא עברה על חוק המקרקעין, סעיף 58(א)?
4. האם יש חוק או פסק דין לגבי בעלים של כלב מסוכן ומאיים, שיוצא עם כלבו לחצר ללא רצועה וזמם?
תודה

1. שינוי תקנון מוסכם בדרך כלל דורש רוב של 2/3 מבעלי הרכוש המשותף. אבל יש נושאים שיש צורך לגביהם בכל 100% של בעלי הדירות. לדוגמא – שינוי לגבי השאלה עם יהיה גנן אחד או 2 גננים – מספיק רוב של 2/3. שינוי שיטת התשלומים או שינוי שיש בו הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית – דורש רוב של 100%.

2. משאלתך, לא מדובר בדיוק ב-"שכר" אלא ב-"החזר הוצאות" שדרושות לניהול הבית. החזר כזה צריך להיות בהחלטה של אסיפת הדיירים כדי שהדיירים יסכימו על כך מראש, מי מחברי הועד זכאי, ויקבעו ל-"החזר" הזה מסגרות של סכומים.

3. גביה שווה-בשווה השונה מהחוק, ושאין תקנון מוסכם בטאבו הקובע כדבר הזה – אינה חוקית. בדין האזרחי לא משתמשים במילה "עבירה" שמקובלת בדין הפלילי.

4. לעניין זה יש גם חוקי עזר עירוניים. כמו חוק העזר העירוני של תל אביב הזה:

וראי גם פסק דין זה:

בהצלחה.

………………………………………………………………………………………………………………………..

השאלות שלי אליך בעקבות תשובתך המחכימה הן:
1. לסעיף 2 בתשובתך: מה נחשב כמסגרת "החזר" הוצאות סבירה בבניין בן 15 דירות?
2. לסעיף 3 בתשובתך:
א. אם אתחיל החל מחודש זה לשלם את מיסי הוועד לפי חישוב של חלקי היחסי ברכוש, תוך הודעה לוועד על הסיבה לתשלום זה, אך בלי לכנס על כך אספת דיירים – האם ייחשב לי הדבר כלא חוקי? האם אפשר יהיה לתבוע אותי על כך?
ב. האם אני יכולה לדרוש מנציגות הבית להחזיר לי את כל הכספים העודפים ששילמתי למן החודש הראשון למגוריי בבניין? (צא מהנחה שהתקנון בבניין זה הוא התקנון המצוי.)
ג. האם יש בדין האזרחי מילה אחרת במקום "עברה"? – אם כן, מהי?
3. לסעיף 4 בתשובתך: ראשית, תודה על הקישורים. לפי פסק הדין, מדובר שם בנזק מסוג נשיכה. במקרה שלי מדובר בהרבה נזקים מצטברים מסוג נביחה כלפיי, חסימת דרכי ע"י הכלב הנובח ותחושת פחד ואיום מפני ההתקרבות הרבה אליי של אותו כלב והנביחות שלו לעברי. והשאלה היא האם גם בעיה מהסוג המתואר נחשבת כבלתי חוקית מצד בעלים שאינם קושרים את הכלב ברצועה, ואינם מצמידים לפיו זמם.
שוב תודה רבה רבה

סביר – זה מה שבעלי הדירות חושבים. אף אחד (חיצוני) לא יתערב (כולל בית משפט) אם אסיפת הדיירים תקבע ש- 1,000 ש"ח זה מה שסביר בעיניהם.

זכותך לשלם על פי חלקך ברכוש המשותף – על פי חוק.
תיאורטית, אינך צריכה אפילו "להודיע" לאיש על כך.
את פשוט משלמת על פי הקבוע בחוק. נקודה.
אין שום צורך לכנס אסיפת דיירים, כי הזכות שמוקנת לך היא מכוח החוק, ולכן, אין לאסיפת הדיירים שום סמכות בנושא, ובטח שלא לקבוע דבר-מה העומד בסתירה להוראת חוק מפורשת.

כל אחד יכול "לתבוע" אז מה? – שיתבע ! – לי יש פסקי דין למכביר, שקובעים נחרצות שבעל דירה צריך לשלם אך ורק על פי חלקו ברכוש המשותף, אלא אם כן נרשם תקנון-מוסכם בטאבו הקובע אחרת.

את יכולה לנסות לדרוש החזר תשלומים עודפים מן העבר – אם גבו ממך יותר ממה לצריך על פי חלקך היחסי ברכוש המשותף.
לי יש פסק-דין שאומר שתשלום שנעשה בעבר על פי שיטה אחרת מזו הקבועה בחוק, ובעל דירה פלונית הסכים לה (ועצם התשלום שלו הוא הסכמה לכך) אבל הוא לא נתן הסכמה – בכתב – לשיטת התשלום האחרת, זכותו לחזור ולשלם על פי הקבוע בחוק – על פי חלקו ברכוש המשותף – בכל רגע.

בדין האזרחי: עברה = לא חוקי.

לעניין כלבים, מומלץ לפנות למחלקת הפיקוח ברשות המקומית של מקום מגורייך, ולשאול אותם מה נכון לגבי אותה רשות, ואיך הם אוכפים בעיות עם כלבים מהסוג שפירטת.

…………………………………………………………………………………………………………………………….

ה- 1,000 ש"ח היתה סתם הגזמה.
אם מדובר בסכום שחורג מכל פרופורציה, ניתן לטעון שלא מדובר כאן בכלל בהחזר הוצאות, כי הוצאות בסדר גודל שהוא בלתי סביר באופן קיצוני ומפליג – אינם קיימים כלל בבתים משותפים.

……………………………………………………………………………………………………………………….

לגבי החזר כספים לועד הבית מן העבר.
אז הניסוח הקודם שלי לא היה ברור.
פסק הדין שיש לי אומר שמה ששילמת לגבי העבר זה בבחינת "מתנה" על פי חוק המתנה. ולכן, לא ניתן לתבוע החזר לגבי העבר, כי התשלום היה מרצון (ולא תוך מחאה). אבל מתנה לגבי העתיד חייבת להיות בכתב, ואם לא התחייבת – בכתב – לשיטת התשלום האחרת מזו הקבועה בחוק, את לא מחויבת לגבי העתיד לשלם יותר מאשר אומר החוק.

………………………………………………………………………………………………………………………….

אז זאת בדיוק השאלה: מה נחשב סביר לבניין בן 15 דירות?
תודה

מה שנהוג היה במשך שנים לשלם לועד הבית לנושא החזר הוצאות בבית שלכם.
או – מה שמקובל בבתים הסמוכים לכם לעניין נושא זה.
או – מה שתמיד נכון – שבית המשפט הוא זה שיקבע אם הסכום שנקבע הוא בלתי סביר לחלוטין.

……………………………………………………………………………………………………………………………….

1. אתה מתאר לעצמך מצב שבו אני לא אבקש ממך את פסק הדין הזה בקשר ל"מתנה" שכביכול נתתי בעבר לנציגות הבית? אז הנה ביקשתי.
2. איך יכולתי לתת להם "מתנה", כשעד היום הם אפילו לא הראו לי את התקנון המשמש את הבית, ועל כן בכלל לא ידעתי מהן הזכויות שלי?
3. ואם לא חתמתי להם בעבר על שום הסכמה לדרך התשלום שהם גבו, האם גם במקרה כזה אינני יכולה לדרוש החזר של העודפים ששילמתי?
4. והיה ואני כן יכולה לדרוש החזר כזה, איך מחשבים אותו: האם לפי הסכום הנגבה נכון להיום או לפי הסכומים שנגבו בעבר+ריבית והצמדה עליהם?
5. איתן, אם לא קשה לך, אני מבקשת פסק דין אחד טוב מתוך "פסקי דין למכביר", שיש לך "שקובעים נחרצות שבעל דירה צריך לשלם אך ורק על פי חלקו ברכוש המשותף, אלא אם כן נרשם תקנון-מוסכם בטאבו הקובע אחרת."
תודה

רעיונות טובים!
תודה לך, איתן

1. מתנה
ראי בעמוד 4 לפסק הדין הזה:

ציטוט:

"בתיק 9/81 ו- 13/81 נציגות הבית המשותף נ. כהן ואח´ (פסק דין בתים משותפים/תשמ"ה 1985, עמ´ 21) קבע כב´ המפקח אהרוני ז"ל כי: "מי שהסכים להגדיל שיעורי תשלומיו נתן מתנה לאלה ששיעורם קטן לגבי מתנה הכלל הוא כי רשאי נותן המתנה "לחזור בו ממנה זולת אם ויתר בכתב על רשות זו" "

לחוק המתנה – בקישור הזה:

2. הם לא צריכים להראות לך את התקנון. אם נרשם תקנון מוסכם בטאבו, צריך ללכת לטאבו ולצלם אותו. אם לא נרשם, אין הוא מחייב אותך אם לא הסכמת לו, ואם לא ידעת על דבר קיומו עת שחתמת על חוזה רכישת הדירה שלך. "לא ידעתי" זה לא טיעון ואפילו לא תרוץ.

3. אם לא חתמת ולא נתת הסכמה בכתב, וגם, אין תקנון מוסכם בטאבו, צריך לשלם בעתיד על פי הקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, דהיינו, על פי החלק היחסי ברכוש המשותף.
אם שילמת בעבר ולא מחית (מלון – מחאה) על כך, את נחשבת כמי שויתר על זכותו. (דעתו של עו"ד שחל שניתן לתבוע הפרשים 7 שנים אחורה).

4. כל תשלום שנגבה בעבר מעבר לסכום שצריך היה להגבות, מוסיפים לו ריבית והצמדה. מחשבון ריבית והצמדה – בקישור הזה:

5. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר."

……………………………………………………………………………………………………………………………….

איתן,
1. סעיף 1 בתשובתך: "קבע כב´ המפקח אהרוני ז"ל כי: "מי שהסכים להגדיל שיעורי תשלומיו נתן מתנה לאלה ששיעורם קטן לגבי מתנה הכלל הוא כי רשאי נותן המתנה "לחזור בו ממנה זולת אם ויתר בכתב על רשות זו".
א. לא הסכמתי אף פעם להגדיל את שיעורי תשלומיי, ולכן לא נתתי לנציגות הבית שום מתנה.
ב. לא ויתרתי בכתב או בעל-פה על רשותי לחזור בי משום דבר, היות שכאמור, לא הסכמתי לשום דבר.
האם נובע מתשובתי זו שאני כן/לא זכאית להחזר הפרשי התשלומים ששילמתי רק מפני שביקשו ממני לעשות זאת, ולא משום "נדיבות ליבי" (ששמורה לאנשים שראויים לכך)?
קראתי (תודה!) את "חוק המתנה", ואני מוצאת שסעיף 5 (ב) עד הפסיק ו- (ג) שבו דווקה מתאימים לי.
2. סעיף 3בתשובתך: ראשית, האם הרשמתי אותך, איתן, כמי שזקוקה למילון מונחים לשפה העברית? אם כך, אני בצרות. ולגופו של עניין, האם לפי תשובתך כאן, אני "נחשבת כמי שויתר על זכותו", ואין לי אפשרות לתבוע, או שכדעתו של עו"ד שחל, אני יכולה ניתן לתבוע את ההפרשים 7 שנים אחורה.
ובשפה מקוצרת: כן או לא לתבוע, ובלבד שלא לטבוע.
3. סעיף 4 בתשובתך: תודה על המחשבון.
4. סעיף 5 בתשובתך: מאחר שהבית שלנו מתנהל לפי התקנון המצוי, ולא נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר, אני מניחה שנציגות הבית פעלה כל השנים בניגוד לחוק. האם אני צודקת? ואם אני צודקת, האם אני זכאית לדרוש את החזרי התשלום שנלקחו ממני שלא כחוק?
תודות ויום נפלא

שלום איתן,
האם ייתכן כי שכחת לענות לי על שאלתי אליך מתאריך 01/06/2005 1:07:00?
מחכה לתשובה על שאלה חשובה זו.
תודה וברכה