האם ריבית קבועה של 3.5 צמודת מדד
בהנחה שהמדד השנתי הוא קבוע 3%
היא שוות ערך לריבית קבועה 6.5% שנתי בלי הצמדה?
אם כן ,אזי המדד של כל שנה הוא 3% וכל שנה הוא עולה ב3% הווי אומר שזה ריבית דריבית, אני טועה? כך שבשנה הראשונה אולי הם שווים אבל שנה שניה והלאה המסלול הצמוד מדד יהיה יותר יקר לא?
1. אינך יכול להסיק מסקנה לגבי מדד של 3% בכל שנה מהיום ומבחינתי בלבד לקיחת מראש התחייבות ל-6.5% מיותרת.
2. נהוג (אינני יודע למה ע"י מי) להשוות את מסלול של ריבית הקבועה (לא צמודה) עם מסלול של ריבית הקבועה צמודה ולטעמי הדבר אינו נכון: הרי בכל תק השקעות/משכנתאות מקובל לפזר את סיכון ע"י חלוקה לאפיקים בעלי אופי שונים כגון צמודי מדד (ריבית משתנה או קבועה), צמודי מט"ח (כנ"ל), לא צמודים (כני"ל).
תחת הנחנ זו ההשוואה של מסלול ריבית קבועה (לא צמודה) צריכה להיות מול מסלול ריבית משתנה (על בסיס הפריים) לא צמודה בלבד, ובהשוואה זו מבחינתי מסלול על בסיס הפריים נכון הרבה יותר הן מבחינת הריביות והן מבחינת תנאי פירעון (במסלול של ריבית קבועה אלו ייקבעו ע"י בנק ישראל בשלב מסוים ולא אמורים להיות נוחים).
לגבי שאלתך לגרור או לפרוע: אינני חושב שמשכנתא הבאה שלך צריכה להיות רק ממסלול הפריים, בוודאי יש מקום הן למסלול של ריבית קבועה צמודה – מה שינחה אותך זה אותו פיזור ויש מקום לשיפור מעט מאוד של מסלול צמוד (תלוי בריבית שתשיג) + שאיפה לקיחת כל ההלוואות לתקופה זמן אחידה.
