המתחם אינו רשום כרגע כבית משותף ואינו רשום בטאבו.
כל הבניינים במתחם חולקים במתקנים משותפים כגון חניה , גן משחקים , פארק גינה , תאורה ועוד….
אחד מהבניינים במתחם מסרב מסיבותיו הוא לשלם את חלקו באחזקת רכוש זה (מתקנים אלה).
הוגשה על ידי ועד המתחם (בשם גזבר המתחם) תביעה נגד נציגות הבית שלא משלם, וגם נגד שני נציגי הבית המורשים בחשבון הועד .
התביעה הוגשה לבית משפט השלום בהליך של סדר דין מהיר.
הצד הנתבע הגיש בקשה לבית המשפט בתואנה שהסמכות הבלעדית לדון בתביעה מסוג זה היא של המפקח על המקרקעין.
בית המשפט קיבל טענה זו וחייב את התובעים בהוצאות הבקשה!!!
היתכן שבית המשפט טעה בכך שהעביר את התביעה למפקח על המקרקעין ועוד חייב את התובעים בהוצאות הבקשה?
ידוע שלבית משפט השלום ולמפקח על המקרקעין סמכויות מקבילות , אז מדוע שופטת בית משפט השלום קבעה שיש להעביר את התביעה למפקח על המקרקעין?
בהחלטתה ציינה השופטת את הסיבות שהם:
"אכן כטענת התובעים, אין מדובר בבית שנרשם כבית משותף ועל כך אין מחלוקת. אולם הוראות פרק ו (1) לחוק המקרקעין קובעות בסעיף 77ב שהוראות פרק ו´ יחולו גם על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים כאשר יש בהם לפחות שתי דירות.
משכך חלות במקרה דנן הוראות סעיף 59 (א) לחוק המקרקעין הקובעות שבית משותף הוא גם בית המורכב ממבנים אחדים שלכל אחד מהם כניסה נפרדת (להלן "בית מורכב").
בעניין הנדון אף התובעים מציין שמדובר במתחם אחד שעל אף שמורכב מ 7 בניינים נפרדים , אלו חולקים שטחים משותפים ובכלל זה גינה, חניה ,תאורה ….
משכך ניתן לראות במחתם כבית מורכב.
אשר על כן והואיל ומדובר בתביעה לתשלום חלקם של הנתבעים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף ולנוכח סמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין לדון בתביעות שעניינן נשיאה בהוצאות הרכוש כמפורט בסעיף 58 לחוק המקרקעין וזאת בהתאם לסמכותו על פי סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין. הרי שמדובר בתביעה שבסמכותו בלבד ואין לבית המשפט סמכות עניינית לדון בתביעה זו.
בנסיבות אלו ובהתאם להוראות סעיף 79 (א) לחוק בתי המשפט , הרי שכאשר מצא בית המשפט שאינו יכול לדון בעניין שאינו בסמכותו , רשאי הוא להעבירו לבית המשפט או בית הדין לו נתונה הסמכות ולעניין זה נפסק זה מכבר שמפקח על המקרקעין ייחשב כבית דין (ראו ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 נגד ירדני , פ"ד לח(4)487)"
ובכן זוהי החלטתה של השופטת בעניין.
אשמח לקבל את תגובת המלומדים , שהרי נושא זה עולה פה בפורום די הרבה.
בעבר שאלתי שאלה בנושא דומה את עו"ד שחר בדבר מחלוקת דומה והוא ענה שתביעות כאלה מתבררות בבית משפט השלום ואין בסמכותו של המפקח על המקרקעין לדון בתיעות כאלה. מצורף קישור לשאלה ולתשובה :
מתנצל מראש על אורך השאלה והמורכבות שלה.
אודה לכל התייחסות מכל וותיקי הפורום במיוחד מעו"ד עופר שחל ודינה.
"מחלוקת בין בתים משותפים נפרדים אינה ניתנת לפתרון בפני המפקח על המקרקעין. אין לו סמכות עניינית לכך.
ואילו כאן כתבה השופטת: "משכך ניתן לראות במחתם כבית מורכב." ומכאן פוסקת שזה לא בסמכותה.
שאלת המפתח היא האם בניינים אלה צריכים להחשב כית משותף מורכב או בתים משותפים נפרדים.
היות וטרם נרשמו בטאבו אתה לא בטוח (וכנראה גם השופטת לא) , אבל גם אם טרם נרשמו תת חלקות אתה יכול לדעת אם הבניינים רשומים באותה חלקה או לא (הרי יש מן הסתם הערות אזהרה לזכות בעלי הדירות, על איזה חלקה או חלקות הם רשומים?) זה יכול לתת אינדיקציה משמעותית (וכנראה גם לענות על השאלה באופן חד משמעי, חלקות נפרדות משמע בתים משותפים נפרדים), גם בדיקה של חוזי הרכישה של הדירות והיתר הבנייה עשויים לעזור.
אין אפשרות לרשום בית כבית מורכב טרם הוא רשום בטאבו.
ראה מאמארו של עו"ד שחל באתר: קישור
כפי שאולי ציינתי או אולי שלא , הבניינים וכמובן הבתים במתחם אינם רשומים בטאבו .
בשלב זה הם רשומים רק בספרי החברה המשכנת עם הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל.
השאלה המרכזית היא ועל פיה השופטת הייתה צריכה להחליט זה רק על סמך המצב הקיים בשטח , כמו כן על פי המצב המשפטי של הבניינים במתחם כפי שהוא היום.
אשמח לקבל עוד תשובות או הערות לגבי הסוגיה.
תודה מראש לכל המגיבים.
מחד, כפי שציינה השופטת, אתם חולקים שטחים משותפים ומכאן היא קבע שמדובר בבניין מורכב.
כמוכן, אתה בעצמך מציין שיש "גזבר למתחם" – משמע יש איזה שותפות בין כל המבנים. [אגב, זה כמובן פונקציה שאינה מוכרת ע"י החוק מהיושן, בדיוק כמו ועוד שכונה].
מאידך, לכל בניין יש וועד משלו וזה מטה את הכף לכך שמדובר בבתים נפרדים.
ייתכן שהיא טעתה אך מאידך אני מסופק אם תצליחו במצב החוקי הקיים לברר את זה באופן מהיר וקל. לא הייתי נכנס עכשיו לדיונים משפטיים בערכאות גבוהות יותר שגם עלותם גבוהה יותר.
לדעתי מלכתחילה הייתם צריכים לפנות למפקח.
אשמח לחוות דעתו של עו"ד שחל לסוגיה כמו כן דעתה של דינה.
אשמח לקבל תגובה גם מקריו , מוותיקי הפורום.
תודה מראש לכל התייחסות.
אשמח לחוות דעתו של עו"ד שחל לסוגיה כמו כן דעתה של דינה.
אשמח לקבל תגובה גם מקריו , מוותיקי הפורום.
תודה מראש לכל התייחסות.
כך על רגל אחת בלבד אומר כי אם המתחם אמור להרשם כבית משותף אחד לכאורה הסכמות הבלעדית היא של המפקח. לעומת זאת אם ירשמו הבתים בנפרד, יש לכאורה קושי שכן למפקח אין סמכות לדון בסכסוך בין כמה בתים אלא רק בבית אחד (לרבות בית שירשם כבית מורכב).
מבחינת הנושא – אי תשלום דמי אחזקה – גם זה נושא שבסמכות המפקח.
