האם נכון שברוב מיוחד (75% או 66%) ניתן לשנות חלוקת נטל אחזקה מסויים בין הדיירים?
לדוגמא שניתן לקבוע כי הדיירים בקומות הגבוהות ישלמו יותר על המעליות לעומת הקומות הנמוכות?
לדוגמא שניתן לקבוע כי הדיירים בקומות הגבוהות ישלמו יותר על המעליות לעומת הקומות הנמוכות?
כיצד זה מסתדר עם חוק המקרקעין הדורש הסכמה מוחלטת (100%) על מנת להטיל תשלומים נוספים על דיירים?
אודה מאוד לתשובה מקצועית!
גיל
21-06-2007 18:39:00
דנה גיל
חפש בתקנון
אופן חלוקת הנטל רשום בתקנון המוסכם, הנמצא בטאבו. אם אין תקנון מוסכם, מה שמחייב זה התקנון המצוי, שעד כמה שזכור לי, מדבר על חלוקה לפי שטח רצפה.
במצב כזה, מי שגר בדירה קטנה יחסית, יכול לדרוש שלא לשלם יותר מהחלק היחסי של שטח רצפתו. זאת גם אם כל הדיירים בבית, זולתו, מתנגדים שישלם מעט. כי לא ניתן לקחת מאדם זכויות המוקנות לו לפי חוק.
חלוקת נטל לפי שטח רצפה מתייחסת לכלל הוצאות האחזקה ולאו דווקא להוצאות המעלית.
במצב כזה, מי שגר בדירה קטנה יחסית, יכול לדרוש שלא לשלם יותר מהחלק היחסי של שטח רצפתו. זאת גם אם כל הדיירים בבית, זולתו, מתנגדים שישלם מעט. כי לא ניתן לקחת מאדם זכויות המוקנות לו לפי חוק.
חלוקת נטל לפי שטח רצפה מתייחסת לכלל הוצאות האחזקה ולאו דווקא להוצאות המעלית.
21-06-2007 19:12:00
גיל גור אריה
זו לא השאלה, הרשי לי לחדד…
כל מה שאמרת נכון,
עכשיו תניחי שהעבירו הצבעה עם רוב מיוחד שאישר חלוקת נטל אחרת עבור אחד המרכיבים, לדוגמא מעליות, או ניקיון או התשלום לגנן… אלו רק דוגמאות.
האם נכון שברוב מיוחד אפשר לעשות כן? ואיך זה מסתדר עם סעיף 58 ?
(בבניינינו חל תקנון מצוי)
עכשיו תניחי שהעבירו הצבעה עם רוב מיוחד שאישר חלוקת נטל אחרת עבור אחד המרכיבים, לדוגמא מעליות, או ניקיון או התשלום לגנן… אלו רק דוגמאות.
האם נכון שברוב מיוחד אפשר לעשות כן? ואיך זה מסתדר עם סעיף 58 ?
(בבניינינו חל תקנון מצוי)
21-06-2007 20:08:00
עפר שחל
תשובה
יש בנקודה זו מחלוקת ותוכלי למצוא דרך תיבת החיפוש את התשובות שנתנו בעבר בענין זה.
בקצרה אומר כך:
פרשנות אחת לסעיף המדובר וזו הפרשנות המקובלת עלי היא שברוב מיוחד של שינוי תקנון ניתן לשנות את שיטת חלוקת דמי הועד. מאחר וזהו אינו תשלום נוסף שלא פורש בחוק אלא תשלום שנזכר בחוק הרי שכדי שלנותו צריך רוב מיוחד של שינוי תקנון והסיפא של הסעיף אינה נכנסת כאן.
בקצרה אומר כך:
פרשנות אחת לסעיף המדובר וזו הפרשנות המקובלת עלי היא שברוב מיוחד של שינוי תקנון ניתן לשנות את שיטת חלוקת דמי הועד. מאחר וזהו אינו תשלום נוסף שלא פורש בחוק אלא תשלום שנזכר בחוק הרי שכדי שלנותו צריך רוב מיוחד של שינוי תקנון והסיפא של הסעיף אינה נכנסת כאן.
פרשנות אחרת היא שנדרש כאן 100% הסכמה משום שזה נוגע לשינוי זכויות וסיפת הסעיף חלה.
מה תעשו?
המלצתי היא להשיג רוב גדול ככל האפשר לשינוי התקנון המצוי, לפחות 75% ורצוי אף יותר ואז גם אם יש מיעוט קטן שמתנגד, לפעול לשינוי התקנון כאמור על בסיס הרוב הגדול שציינתי.
במקרה זה הסיכון הוא שדייר או מספר דיירים יביעו התנגדות. אז או שהם יזמו הליך בפני המפקח על המקרקעין והדבר יוכרע שם או שכאשר הם יסרבו לשלם (בכלל או את היתרה מעבר לקיים) תגישו אתם הליך לגביית החוב ואז יתברר הענין אצל המפקח.
אין אחידות דעים מוחלטת אצל כל המפקחים, כחמישה עשר ברחבי הארץ בכתריסר לשכות, וטרם הוכרע הנושא בבית המשפט העליון.
22-06-2007 01:41:00
גיל גור אריה
תודה רבה לעורך הדין!
אכן עוד פרצה מעצבנת בחוק המקרקעין
