שאלה לעו"ד שחל – חלוקת תשלומים בין הדיירים

רב של שני שליש מבעלי הדירות בבניין אישר חלוקת תשלומים חודשיים שווה בין הדירות. כל הדיירים שאישרו – חתמו על מכתב ההחלטה. שכן, בעל דירה קטנה, טוען שההחלטה אינה חוקית כי החוק קובע תשלום לפי גודל דירה. איך צריך לחלק את התשלומים? מבקש תשובה של עו"ד
בתודה ובברכה. גדי

עסקנו בשאלה זו רבות בפורום זה.
מאחר ואין זו סוגיה משפטית קלה אני פותח דווקא בהצעה פרקטית:
אם למעשה כולם מסכימים ומקבלים את ההסדר ורק אותו שכן בעל דירה קטנה עומד על דעתו – הכי טוב זה להגיע איתו להסדר לפיו הוא ישלם קצת פחות. או אפילו הוא ישלם בהתאם לשטח רצפת דירתו והאחרים ישלמו שווה בשווה.

אם לא נראה לך אז המסלול המשפטי בקצרה הוא זה:

לצערי אין סעיף ספציפי בחוק או בתקנון המצוי אשר עוסק ברוב הנדרש להחלטה על שינוי שיטת חלוקת דמי הועד. למרות שזו אחת הסוגיות המרכזיות, החשובות והנפוצות ביותר בדיני בתים משותפים – אין התייחסות ספציפית אליה וחבל.

ברור לכולם שנדרש רוב מיוחד ואין די ברוב רגיל באסיפת דיירים (או רוב רגיל מקרב כלל בעלי הדירות בבית). רוב רגיל בכל מקרה לא מספיק.

מהו בכל זאת הרוב הנדרש?

שתי האפשרויות הן אלה:

1. רוב מוחלט, ללא יוצא מהכלל.

הסבר:

לפי ס´ 12 (ב) לתקנון המצוי (וס´ 62 (א) לחוק המקרקעין), החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו´ לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

הווה אומר שלשם קבלת החלטה כזו נדרשת הסכמת כולם.

2. רוב של שני שליש מכלל בעלי הדירות –

זו האפשרות השניה, המקלה יותר, ואני נמנה עם תומכיה.

כלומר רוב של שינוי תקנון (בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם).

אני מפרש את סוגיית דמי הועד כסוגיה שפורשה בפרק ו´ של החוק (ולכן לא נכנסת לסייג של "סוג או שיעור שלא פורשו…") וכן אני לא רואה תחולה גם לסיפא של "המשנה את זכויתיו".

כל החלטה משנה זכויות. לכן יש לפרש זאת מאוד בצמצום וזו המגמה הכללית היום (להצר ולהצמצם את המקרים בהם נדרש רוב מוחלט).

לסיכום: ניתן להגן על החלטה כזו שיש לה רוב של שני שליש אבל גם ניתן לטעון נגדה. תלוי מאוד אצל איזה מפקח "תיפול".

חוק ה מקרקעין התשכט 1969

תודה