מחכה לתשובתך
תודה מראש
לגבי השימוש בשמך 50 שנה לגבי המצב בפועל- אני מצרף פרק מהספר שלי העוסק בשימוש רב שנים, שימוש שאינו מבטל את הזכות הקניינית של כולם:
א3.האם שימוש ייחודי רב שנים בחלק מהרכוש המשותף מעניק זכויות לבעל הדירה המשתמש?
שימוש פיזי וייחודי של שטח מסוים מהרכוש המשותף על ידי בעל דירה פלונית במשך תקופה ממושכת, אינו מעניק לבעל הדירה המשתמש זכות ייחודית כלשהי על שטח זה וזאת לאור הוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין ששולל "התיישנות רוכשת" במקרקעין מוסדרים ולא ניתן לרכוש זכויות מכוח שימוש רב שנים במקרקעין, כפי שהיה ניתן להשיג מכוח הדין הקודם הדין החל על מקרקעין בלתי מוסדרים לפי הוראות סעיפים 22 (התיישנות מגינה) ו- 78 (התיישנות רוכשת) לחוק הקרקעות העותמני- המג´לה.
כך למשל, בה"פ (מחוזי-ת"א) 610/02 צבי ילין נ´ בית רקשא ואח´ נקבע כי גם אם בעל דירה ניצל באופן בלעדי וללא עוררין לשימושו האישי מחסן של 7 מ"ר מתחת לגרם מדרגות מאז 1963, אין בכך כדי להקנות לו את הבעלות ו/או החזקה הבלעדית במחסן הנ"ל.
הסבר לכך ניתן למצוא בפסק דין רוזנוקס נ´ הוטרר ואח´ שם נקבע כי:
"… מעשים של הסגת-גבול ברכוש המשותף, היינו מעשים הפוגעים רק באפשרות של שימוש כולו או בחלקו ברכוש המשותף, אמנם זקוקים, כדי שלא יהיו בניגוד לחוק, להסכמה של כל אחד מבעלי הדירות, אך הם אינם מוצאים מידיהם מזכויותיהם החפציות ברכוש המשותף ולכן אין בהסכמה כזאת משום העברתן אל מסיג-הגבול. הוא אינו רוכש כל זכות חפצית ברכוש המשותף, אלא כל בעלי הדירות, כבעלים משותפים ברכוש המשותף בכללותו, נשארים בעליו באותה מידה, גם אם הם מסכימים להסגת-הגבול. במובן המשפטי אין הבדל אם מסיג-הגבול הוא מישהו זר לחלוטין, כלומר מי שאיננו אחד מבעלי הדירות, או אם הוא אחד מבעלי הדירות הרוצה להשתמש במידה מסוימת ברכוש המשותף לצרכיו הפרטיים. הסגת-גבול כזאת, בטיבה המשפטי, אינה שונה מהסגת-גבול של בעלות בבית השייך כולו לבעל בית יחיד, אשר אם הוא מסכים להסגת-הגבול, כלומר אם הוא מרשה למסיג-הגבול להשתמש ברכושו במידה שהלה עושה או רוצה לעשות זאת, אין הוא מקנה לו עלידי זה שום זכות בנכס שלו.
מכיוון שכך, אין בהסכמה הנ"ל, המרשה לאחד מבעלי הדירות להשתמש במידה מסוימת ברכוש המשותף לצרכיו הפרטיים, משום הקניית זכות במקרקעין במובן סעיף 6 לחוק ולכן היא אינה טעונה רישום לפי סעיף 7 (א), שם, ולפיכך חוסר רישומה אין לראותו כהתחייבות לעשות עיסקה על פי סעיף 7 (ב), שם, וגם מטבעה אין בה משום התחייבות לעשות עיסקה במובן החוק. אשר-על-כן היא אינה טעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק". (הדגשים שלי – ע.כ).
בע"א 2307/99 מכלוף רפאל נ´ חג´יג´י קלימו ואח´ נדון מקרה בו הסב בעל דירה מחסן בבעלותו לדירה תוך שהוא משתלט על שטח של כ 100 מ"ר המהווה חלק מן הרכוש המשותף כאשר במשך עשרות שנים דיירי הבניין לא הביעו כל מחאה על פעולתו של בעל הדירה. השופט אנגלרד קבע כי פעולתו של המערער הייתה שלא כדין תוך הפרת זכויות השכנים ברכוש המשותף וגריעה של אחוזי בנייה העשויים לעמוד לכלל השכנים. על אף שהמערער השקיע ממשאביו בבניית המבנה וגר בו שנים רבות אין בכך כדי להעניק לו זכויות כלשהם בחלק הנ"ל ועמדתם הפסיבית של הדיירים אינה יכולה ליצור למערער זכויות קנייניות יש מאין.
בתיק מפקח (באר שבע) 81/99 פטישי אורה נ´ טרנטו רבקה, נדונה טענת התיישנות שהעלתה הנתבעת על פיה היא מחזיקה, לפחות 40 שנה, בחזקה ייחודית בשטח החצר.
כב´ המפקחת אילנה יעקוב ציינה, בהסתמך על ההלכה בע"א 3217/91 פלר נ´ יורשי המנוח דב אקסלרוד כי מרכיב יסודי בהיווצרות טענת הגנה של התיישנות הינו קיומה של חזקה נוגדת. ומכאן קבעה כי:
"נראה כי שימוש וחזקה של בעל דירה ברכוש המשותף אינו בגדר חזקה נוגדת, שכן לבעל הדירה זכויות ברכוש המשותף…להסרת ספק, תפיסות החזקה, ככל שישנן בחצר הבית, אין פירושן כי הצדדים זכאים לקניין בשטח או לרישום על שמם".
מסקנה זו של כב´ המפקחת באה גם על רקע העובדה כי הנתבעת העידה כי הייתה הסכמה לשימוש והיא לא נתבעה על ידי הדייר הקודם ו"על כן אין מדובר בחזקה נוגדת ואין בסיס, איפוא, להגנת התיישנות במקרה זה".
בע"א (מחוזי-ת"א) 271/85 הילמן נ. רוזן, התייחס בית המשפט המחוזי "לוויתורים זמניים" של בעלי דירות ברכוש המשותף:
"… ביהמ"ש צריך להימנע מלהסיק מויתוריים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים, ויתור על זכות קניינית.
מקובל שדיירי הקומות העליונות בבתים משותפים נמנעים מלאכוף בפועל את זכותם הקניינית בחצר הבית ומתירים לדיירי קומת הקרקע להשתמש בשטח הצמוד לדירתם בין בדרך של הקמת גינה או לצורכי ישיבה ושהייה וכיוצא בזה, אולם לדעת המחבר אין להסיק מהתנהגות כזו מסקנות של הבטחה או ויתור על זכויותיהם. אם ננהג בדרך זו נאלץ את בעלי הדירות הגבוהות להפגין התנגדות ואי שביעות רצון, כדי למנוע בעתיד טענות של מניעות ע"י או הבטחה".
פסק-דין זה אושר בבית המשפט העליון בר"ע 107,110/86 עזבון המנוח רימר נ. הילמן.
