יש לי שאלה בקשר להפרת חוזה.
קיבלנו מפתחות לדירה מקבלן מוכר לפני שלוש וחצי שנים.
חודש אחר-כך ועד היום ניהלנו ,כוועד הבניין, תכתובות רצופות עם הקבלן בדרישה להחלפת מסתורי הכביסה. הסיבה העיקרית : החומר שהוא נתן לנו שונה מהמופיע בהיתר הבנייה.
למה החומר כל-כך עקרוני לנו ?
1) ע"פ בדיקות מכון התקנים וע"פ הגדרות בתקן 921/755 , החומר שניתן לנו הוא דליק בעוד שהחומר שמופיע בהיתר בלתי דליק לחלוטין.
2) ע"פ בדיקות מכון התקנים החומר שניתן לנו פולט גזים רעילים בשריפה פי 4 מהמותר בעוד שהחומר שמופיע בהיתר פולט גזים בתחום המותר.
3) כיום החומר שניתן לנו כבר לא עומד בתקן (בזמן הוצאת ההיתר הוא עמד בתקן בחלק מהבדיקות פרט לפליטת גזים רעילים).
4) עפ"י דוח מהנדס, החומר שניתן לנו, דוהה בשמש ולא ניתן לתחזוקה שוטפת וגורם לשינוי חזית הבניין (החוזה אוסר לדבר שמצוין בחוזה.
5) מסתורי הכביסה שהורכבו לנו הוא בצורת שתי וערב, העוזרים לגנבים וחתולים לטפס לדירות (תופעה אמיתית) ובהיתר הם מופיעים בשרטוט בצורת פסים לאורך אשר מונעים תופעות אלו.
טענת הקבלן:
1. שני החומרים (בפועל ובהיתר) עמדו בתקן (בעת הוצאת ההיתר) ולכן הם "שווה ערך" ואין עילה להחליפם.
2. קיבל את הסכמת אדריכל העיריה להחליף את החומר המופיע בהיתר, למרות שאין בכתובים שום אסמכתא לכך.
3. לעניין הגזים הרעילים נתקבלה תשובה שהבדיקות שביצענו לא רלוונטיות, כי התקן מדבר על חדר סגור, בעוד שהמסתורים באוויר הפתוח. למרות שבמקרה שריפה העשן יכנס לחדר הכביסה.
4. קיבל את כל האישורים מהרשויות לשינוי.
התייחסות בחוזה :
מצד אחד, בחוזה מכר כתוב : "בהתאם להיתר הבניה והדין"
מצד שני, בחוזה כתוב ש"כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישת התקן הישראלי".
מצד שלישי, בחוזה לא מופיעה התייחסות כלשהיא ל-"שווה ערך".
שאלותנו הם:
1) על מה הקבלן מסתמך באומרו שמותר לו לשים לנו חומר שווה ערך, גם אם הוא שונה מההיתר ?
2) אם באמת מותר לו לשים חומר שווה ערך , למה הכוונה שווה ערך ? האם כפי שהקבלן טוען ,שווה ערך מבחינת העמידה בתקן , או כפי שאנו טוענים שווה ערך מבחינת החומר עצמו, ואז זה למעשה לא שווה ערך כי החומרים שונים בתכלית בתכונתם.
3) אם הצדק איתנו, והקבלן ממשיך בסירובו להחלפה, ועלויות עו"ד גבוהות, האם זה אפשרי שמספר דיירים יגישו תביעה דרך תביעות קטנות, על החלק היחסי של המסתורים בדירתם ? או שלא יסכימו לדון בזה ?
נודה להתיחסות עוה"ד בפורום.
בברכה,
אלון וחברי נציגויות הבית המשותף .
האם יש סעיף בוררות בהסכם ביניכם. גם אם לא הייתי שואף להגיע להסכם בוררות מול הקבלן. בורר מקצועי ובלתי תלוי יכול לקצר הליכים ולהוזילם. יתכן שהקבלן – אם יניח שאתם רציניים והעניין יגיע לערכאות – יעדיף בוררות שקטה ללא פרסום מהליך פומבי, תהא תוצאותו אשר תהא.
בשלב זה הייתי בכל זאת משקיע בעו"ד שישדרג את המגעים מול הקבלן לרמה יותר נחרצת ומקצועית. כמו כן צריך לחשוב על גורם מקצועי ברמה למתן חוות דעת.
"שווה ערך" זהו פתרון שסבירותו בנסיבות העניין תוכרע ע"י שופט. מותר עפ"י הדין לבצע התחייבות חוזית "בקירוב". זו הכוונה בשווה ערך. השאלה היא באמת מדוע לא קויים החוזה במדויק והאם היה כאן ביצוע בקירוב והאם די בכך.
לסיכום:
זה בכלל בכלל לא קל לתבוע קבלן ידוע, גם כשיש קייס מצויין.
לכן עליכם להחליט האם הדבר שווה השקעה כספית. אם לא – עדיף שתרדו מהסיפור. תביעות קטנות לא יועילו כאן.
מכל מקום זוהי דעתי על סמך קריאת השאלה ומאחר ואין הנושא קל, אדגיש כי אין להתייחס או להסתמך על התשובה כעל חוות דעת משפטית.
תודה על תשובתך המהירה.
מספר שאלות נוספות:
מכיוון שמדובר ברשלנות לכאורה של הקבלן ו/או הועדה המקומית שלא עמדו בהיתר ומדובר בחומר בעל תכונות שונות.
אם התכונות שונות, הרי שבהחלפת החומר הוא נמצא בהפרה וגורם לנזק כמו גם לסכנה מפני פליטת גזים רעילים.
ביקשנו מהועדה המקומית ומכיבוי אש, לא לאשר היתרים נוספים, ולהתנות מתן אישור בהחלפת המסתורים… אך לא עשתה למיטב ידעתנו הרבה לאכיפת ההיתר למרות פניות חוזרות ונשנות שלנו.
יש לפניותינו לרשויות סיכוי?
איך אפשר לשים חומר שווה ערך שפולט גזים רעילים?
בברכה
אלון
צריך לשקול פנייה לועדה המקומית או לועדת ערר מחוזית. את הדרך הנכונה ניתן לקבוע רק לאחר בדיקת מלוא הפרטים ולוח הזמנים של התיק בועדה, הפרסומים שנעשו וההליך שהתקיים.
איך שלא תהפוך את זה – אתם תדרשו לחוו"ד של מומחה שיגבה אתכם.
