ראשית במקרקעין יש רק חוזה בכתב והעברת חניה לצמיתות דורשת אם כן חוזה כתוב. כזה אין לכל הדעות.
שנית צד אחר להסכם בע"פ מכחיש קיומו של הסכם. ממיאל לגביך זה לא תופס, לך יש חניה בטאבו והיא שלך.
הייתי קובע עובדה, מחנה את הרכב בחניה שלי בטאבו, אם יש צורך מציב מנעול שמאפשר רק לי את החניה. ירצה השכן לטעון טענות משפטיות המסתמכות על חוזה כלשהו בע"פ יתכבד ויגיש הליך בעניין והוא יכשל.
שאלה- אמרת שזכות שימוש יכולה להירכש ע"י נוהג, כמו במקרה של הדיירים שבמשך 30 שנה עברו בשטח של השכן.
נניח שהשכן חנה בחניה במשך שנים ללא שום הסכם- האם לא צומחת לו זכות עליה?
החוק מנוסח כך:
עיסקה במקרקעין טעונה רישום; העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה.
8. צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
ברור שאם צדדים לא העלו עיסקה או הסכם הנוגע למקרקעין על הכתב הם עדיין יכולים לכבד זה מול זה את מילתם, אבל כלפי צדדים שלישיים אין לעיסקה תוקף וכלפי הרשויות היא בעייתית (בעיקר רשויות המס).
לגבי השאלה השניה –
יש הבדל בין קניית בעלות מכוח שנים לבין קניית זכות קניינית פחותה כזכות מעבר.
החוק קובע:
זיקה מכוח שנים
(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
אין סעיף כזה לעניין קניית בעלות. יש הלכות הנוגעות למשל לעיבוד קרקע ללא חזקה נוגדת במשך למעלה משלושים שנה.
אבל בהקשר של חניה בטאבו איני סבור שחניה של א´ בחנייה שבבעלות ב´ במשך 30 שנה אפילו ללא חזקה נוגדת מקנה לו בעלות או כוח להמשיך ולהשתמש בה. בעיקר משום שזה חורג מהגדרת זיקת הנאה ועובר למנהג בעלים.
היכן ניתן למצוא חוקים/תקנות אלו?
בבניין שלנו החניות לא רשומות בטאבו, ויש הסכם שכל אחד חונה במקומו בבחינת "מקומות שמורים" כמו בכיתה א´.
האם מישהו יכול, אחרי 30 שנה לטעון לרשום את החניה בטאבו כי יש לו זיקת הנאה אליה ?
תודה
שלמה
אשיב לך אך אני אומר לך וכל היתר – אני מעט מתחיל להצטער שנכנסנו בכלל לנושא המסויים הזה. לא בגלל שהוא חורג מפרק בתים משותפים (שכן אני משיב גם על נושאים שונים שחורגים) ולא בגלל שהוא לא מעניין (כי הוא דווקא מעניין מאוד) אלא בגלל שהנושא הוא סבוך משפטית, אחד היותר מורכבים בתחום המקרקעין ולא ניתן על קצה המזלג להתייחס אליו ברצינות ואף יש סיכוי לבלבל את השואל מבלי משים.
שמת לב גם שכל שאלה בנושא זה מעלה שאלות נוספות.
אגב, עוד לפני שדנים בזיקות הנאה צריך לשאול מה היחס בינן לבין בתים משותפים, זה לא מובן מאליו:
הפרקים בחוק המקרקעין שעוסקים בבתים משותפים הם חוק ספציפי ומיוחד לנושא שלנו. הגדרת הבעלות והקניין בו שונה מהגדרת בעלות על קרקע או נכס דלא ניידי שאינו בית משותף. הבעלות בבית משותף מלכתחילה היא מוגבלת ומיוחדת.
לכן כל סוגיה אחרת שבחוק המקרקעין – כמו זיקות הנאה אשר מצוייה בכלל בפרק הקרוי "זכויות במקרקעי הזולת" – יש לשאול תחילה האם היא חלה בכלל על בתים משותפים וזאת עוד לפני שדנים בה.
בקליפת אגוז ומבלי להרחיב אומר כי לטעמי יש מקרים בהם ניתן לדבר על זיקות הנאה שונות בתחום הבתים המשותפים אבל זאת בעיקר כאשר מדובר על "מקרקעי הזולת" ולא על רכוש משותף.
למשל ניתן לדבר עקרונית על זכות מעבר ועל זכות מעבר של שנים הרבה שניתן לעגן אותה בנסיבות מסויימות גם כהערת אזהרה בנסח, כאשר דייר מסויים עבר בשיטחו של אחר – נניח גינה לא מגודרת – במשך שנים ללא כל מחאה או התנגדות.
בשאלה שלך לא הייתי דן בכלל בזיקות הנאה ספציפיות, שכן מדובר ברכוש משותף אשר כל דייר הינו ממילא בעליו באופן בלתי מסויים ובאופן יחסי.
כלומר יש לך (ולשכניך) בשטח זה זכות יותר בכירה מזיקת הנאה, היינו זכות בעלות – נכון שלא מלאה ולא מסויימת אבל עדיין בעלות.
נכון לדבר בהקשר ששאלת על יחסים חוזיים בין כל השכנים, הסכם, שמסיבה כזו או אחרת לא נרשם בטאבו או לא יכול להירשם בטאבו ותוכן ההסכם הוא "מקומות שמורים".
השאלה אם אפשר לרשום בטאבו, קרי בפנקס בתים משותפים, חניות "שמורות" לפי תשריט חדש ומתוקן, היא שאלה שאוכל לענות עליה ואין לה קשר לזיקת הנאה אלא לנתונים אחרים.
אך בכל זאת, עניין העלת ולא יספת 🙂 , האם ניתן באמת לרשום בטאבו חניות "שמורות" לפי תשריט חדש ומתוקן ?
האם יש תקופת זמן הנדונה בסוגיה סבוכה זאת ?
זו שאלה שמטרידה אותי ובודאי מטרידה עוד הרבה.
בתודה
שלמה
היה להם שטח משותף אשר חולק – בהגרלה – לחניות שמורות. אחרי שנים רבות הם רצו להרגיש בטוח יותר ולרשום בטאבו את החניות לכל אחד ואחד. הטיפול מתחיל מול העירייה, לשם השגת היתר לפי תקני החניה הקיימים. אני נעזר באדריכל שמתמצא בכך אשר מכין תשריט עם החניות, הכל לפי התקן. העירייה היא בעד המהלך, כאשר אין בעיה בתב"ע וכל הדיירים מסכימים. כאשר ההליך בעירייה הסתיים רשמנו את החניות בטאבו ע"י הצמדת כל חניה לכל דירה.
הדיירים היו מרוצים למרות שהטיפול כולו לא היה זול ולא קצר, אבל הם הרגישו שהשביחו באופן ניכר את דירותיהם.
אח"כ באותו בית נמכרו חניות בסביבות 10,000 דולר למקום חניה מבעלי דירות שלא היו זקוקים לחניה לאחרים שזקוקים ליותר מאחת.
כשכולם מסכימים, הכל פשוט וקל.
הבעיות מתחילות כשמישהו מחליט שמגיע לו יותר מאשר
לאחרים מתוקף שימוש של שנים (בחניה משותפת).
השאלה שלי הייתה האם אז יש "בשר" לבקשה/דרישה/תביעה זאת,
והאם יש לו סיכוי בבית משפט.
בתודה
שלמה
לדעתי יש בה סיכון וסיבוך מיותר.
מבלי להיכנס לעומק ושלא כיעוץ משפטי הייתי אומר שלא ניתן לראות בכך עיסקה טכנית של החלפת מקום אלא ממש שתי עיסקאות במקרקעין, כלומר מכירת חניה אחת לך ומכירת חניה שניה לשכן. נניח שזה נעשה ללא תמורה, זה כנגד זה, עדיין מבחינת רשויות המס אין בטחון שיכירו בכך כעיסקה ללא תמורה או עיסקת מתנה ויתכן שתהיה שומת מס שבח וחיוב במס רכישה ומאחר ומדובר בשתי עיסקאות לכאורה אזי החיוב כפול….
זהו סיכון.
לכן הייתי ממליץ להשאיר את המצב כפי שהוא היום.
