רשלנות עו"ד בעסקת מקרקעין – אי הבטחת סילוק משכנתא
בני הזוג מרכיאל רכשו דירת מגורים מזוג אחר, ושני הצדדים פנו לאותו עו"ד אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה. פעולה די מקובלת בעסקאות אלו.
עוה"ד פעל כמקובל, והתנה את התשלום האחרון של הקונים בהמצאת אישורים שונים הנדרשים למימוש העסקה, וביניהם , אישור לסילוק המשכנתא שהייתה רשומה על הדירה עקב משכנתא של המוכרים.
בנוסף, כפי שצריך בנסיבות אלו, עוה"ד קבע בהסכם המכר תנאי לפיו על המוכר לסלק את המשכנתא עד למועד מסוים, ובמקביל הותנה כי כל עוד לא יומצא לו אישור סילוק המשכנתא יופקד בידיו, בנאמנות, סך 20,000$ להבטחת סילוק המשכנתא.
עד כאן – הכל תקין, המדובר בתנאים שגרתיים הנעשים יום יום בעסקאות מקרקעין.
ובכל זאת, בתביעה שהוגשה מטעם התובעים כנגד עוה"ד (ת.א. 198151/02, מרכיאל נ' עו"ד בנימיני , טרם פורסם) , פסקה השופטת ד.מארק-הורנציק, מבימ"ש השלום בת"א, כי על עוה"ד לשלם לבני הזוג סך של כ- 300,000 ₪ (כולל ההוצאות ושכ"ט).
מתברר, כי למרות התנאים הברורים כמפורט מעלה, נמנע עוה"ד מלעשות את הפעולה המתחייבת: בירור גובה יתרת המשכנתא , ע"מ לוודא שהסך שקבע כפיקדון בנאמנות אכן מספיק לצורך הבטחת המשכנתא.
לא רק זאת, ביהמ"ש – עת ניתח את הסעיפים הרלוונטיים – הגיע למסקנה כי, למעשה, הסך של 20,000$ נועד להבטיח את כל האישורים הנדרשים, ולא התייחס רק לאישור סילוק המשכנתא.
עקב חוסר הבירור, הרי שהתוצאות – מבחינת הקונים – היו הרי אסון:
הם שילמו את מלוא יתרת התמורה, תוך שהופקד בנאמנות 20,000$ אצל עוה"ד. לאחר מכן התברר כי חוב המוכרים למס שבח הגיע לסך 154,829 ₪ ! (בניגוד להערכת עוה"ד ליתרה של כ- 9,000 ₪), וחוב המשכנתא שנותר היה בסך של 333,188 ₪, וגובהו סיכל יכולת הקונים לשלמו, עד כי מונה כונס נכסים לדירה (שכזכור, הקונים הנ"ל רכשו במיטב כספם), והם הפסידו את הדירה שרכוש במיטב כספם.
בית המשפט קבע באופן חד משמעי כי עוה"ד התרשל בחובותיו לצדדים מתוקף תפקידו כעו"ד שהופקדה בידיו עסקת מקרקעין.
בית המשפט ציטט מפסיקה קודמת של בית המשפט העליון:
"עו"ד אינו דומה לכותב בקשות כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענייניו, אין לצפות לכך שהלקוח ידע בעצמו בכל מקרה מהם הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עו"ד צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה". (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח', פ"ד מ (4) עמ' 529)
בית המשפט הוסיף וקבע כי על עוה"ד המייצג רוכשי נכס מקרקעין לפעול כראוי, כך שלקוחותיו יקבלו בסופו של דבר הן את החזקה והן את הבעלות בנכס על שמם כשהוא נקי מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקולים או חובות כלפי צד ג'.
לשם כך עליו לפעול באופן הבא:
טרם חתימת הסכם רכישת המקרקעין עליו לבדוק היטב:
א. את מצבה המשפטי של הדירה שלקוחותיו מבקשים לרכוש.
ב. את החובות החלים על הדירה.
ג. את מיסוי המקרקעין החל על הדירה.
בחוזה המכר עצמו:
עליו לדאוג שתנאי התשלום יהיו בנויים כך שכספי לקוחותיו הקונים יהיו מובטחים, ויהיה בהם בראש ובראשונה כדי לשלם את כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר.לשם כך עליו לוודא קבלת בטחונות הנדרשים להבטחת תשלום כל חובות המוכר בגין הממכר, לרבות תשלומי המס החלים עליו, ולערוך את תנאי התשלום בהתאם.
פס"ד זה צריך לשמש נר לרגליו של כל עו"ד העוסק בעסקאות מקרקעין.
כעו"ד העוסק בתחום לא אוכל לומר שלא ניכרות לעיתים פעולות רשלניות שונות, הצפות כבר בשלבי המו"מ שאני עורך, ולעיתים עקב להיטות יתר של עוה"ד לסגור את העסקה.
ברור, כי לקוח המגיע לעו"ד שם בו מבטחו כי הלה יפעל עבורו בנאמנות ובמיומנות מקצועית על מנת להבטיח את זכויותיו ו/או כספו. עם זאת, לא תזיק הגברת הערנות אף בקרב הציבור הרחב.
לעיתים הדברים מגיעים לאבסורד: כשאדם קונה רכב הוא יודע שעליו לבדוק במשרד התחבורה שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכונים.
ברם, דווקא ברכישת הנכס המרכזי בחייו של אדם מן היישוב, נוהגים לעיתים קלות דעת בעניין המשכנתא , נותנים אמון יתר במוכר ש"ברור" שהוא יסלק את המשכנתא, ושוכחים כי – על מנת להפר התחייבות – לא חייבים להיות רמאי. הסיבה השכיחה יותר נובעת מחובות, מאילוצים כלכליים שונים ורבים המוטלים על צד לעסקה, והגורמים לו לבחור איזו מהן לכבד ואיזו לא.
המלצותיי:
1. להגביר הערנות לקיומם של שעבודים על הנכס, ולקבוע מנגנו בטוח להסרתם טרם שיושלמו כל התשלומים לידי המוכר.
2. לא להתבייש, ולוודא עם עוה"ד שעשה כל הנדרש הימנו, כפי חובתו המקצועית.
מאמר זה מיועד למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו מיועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
