רשלנות עו"ד בעסקת מקרקעין

רשלנות עו"ד בעסקת מקרקעין – אי הבטחת סילוק משכנתא

בני הזוג מרכיאל רכשו דירת מגורים מזוג אחר, ושני הצדדים פנו לאותו עו"ד אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה. פעולה די מקובלת בעסקאות אלו.

עוה"ד פעל כמקובל, והתנה את התשלום האחרון של הקונים בהמצאת אישורים שונים הנדרשים למימוש העסקה, וביניהם , אישור לסילוק המשכנתא שהייתה רשומה על הדירה עקב משכנתא של המוכרים.

בנוסף, כפי שצריך בנסיבות אלו, עוה"ד קבע בהסכם המכר תנאי לפיו על המוכר לסלק את המשכנתא עד למועד מסוים, ובמקביל הותנה כי כל עוד לא יומצא לו אישור סילוק המשכנתא יופקד בידיו, בנאמנות, סך 20,000$ להבטחת סילוק המשכנתא.

עד כאן – הכל תקין, המדובר בתנאים שגרתיים הנעשים יום יום בעסקאות מקרקעין.

ובכל זאת, בתביעה שהוגשה מטעם התובעים כנגד עוה"ד (ת.א. 198151/02, מרכיאל נ' עו"ד בנימיני , טרם פורסם) , פסקה השופטת ד.מארק-הורנציק, מבימ"ש השלום בת"א, כי על עוה"ד לשלם לבני הזוג סך של כ- 300,000 ₪ (כולל ההוצאות ושכ"ט).

מתברר, כי למרות התנאים הברורים כמפורט מעלה, נמנע עוה"ד מלעשות את הפעולה המתחייבת: בירור גובה יתרת המשכנתא , ע"מ לוודא שהסך שקבע כפיקדון בנאמנות אכן מספיק לצורך הבטחת המשכנתא.

לא רק זאת, ביהמ"ש – עת ניתח את הסעיפים הרלוונטיים – הגיע למסקנה כי, למעשה, הסך של 20,000$ נועד להבטיח את כל האישורים הנדרשים, ולא התייחס רק לאישור סילוק המשכנתא.

עקב חוסר הבירור, הרי שהתוצאות – מבחינת הקונים – היו הרי אסון:
הם שילמו את מלוא יתרת התמורה, תוך שהופקד בנאמנות 20,000$ אצל עוה"ד. לאחר מכן התברר כי חוב המוכרים למס שבח הגיע לסך 154,829 ₪ ! (בניגוד להערכת עוה"ד ליתרה של כ- 9,000 ₪), וחוב המשכנתא שנותר היה בסך של 333,188 ₪, וגובהו סיכל יכולת הקונים לשלמו, עד כי מונה כונס נכסים לדירה (שכזכור, הקונים הנ"ל רכשו במיטב כספם), והם הפסידו את הדירה שרכוש במיטב כספם.

בית המשפט קבע באופן חד משמעי כי עוה"ד התרשל בחובותיו לצדדים מתוקף תפקידו כעו"ד שהופקדה בידיו עסקת מקרקעין.

בית המשפט ציטט מפסיקה קודמת של בית המשפט העליון:
"עו"ד אינו דומה לכותב בקשות כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענייניו, אין לצפות לכך שהלקוח ידע בעצמו בכל מקרה מהם הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עו"ד צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה". (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח', פ"ד מ (4) עמ' 529)
בית המשפט הוסיף וקבע כי על עוה"ד המייצג רוכשי נכס מקרקעין לפעול כראוי, כך שלקוחותיו יקבלו בסופו של דבר הן את החזקה והן את הבעלות בנכס על שמם כשהוא נקי מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקולים או חובות כלפי צד ג'.

לשם כך עליו לפעול באופן הבא:

טרם חתימת הסכם רכישת המקרקעין עליו לבדוק היטב:
א. את מצבה המשפטי של הדירה שלקוחותיו מבקשים לרכוש.
ב. את החובות החלים על הדירה.
ג. את מיסוי המקרקעין החל על הדירה.

בחוזה המכר עצמו:
עליו לדאוג שתנאי התשלום יהיו בנויים כך שכספי לקוחותיו הקונים יהיו מובטחים, ויהיה בהם בראש ובראשונה כדי לשלם את כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר.לשם כך עליו לוודא קבלת בטחונות הנדרשים להבטחת תשלום כל חובות המוכר בגין הממכר, לרבות תשלומי המס החלים עליו, ולערוך את תנאי התשלום בהתאם.

פס"ד זה צריך לשמש נר לרגליו של כל עו"ד העוסק בעסקאות מקרקעין.
כעו"ד העוסק בתחום לא אוכל לומר שלא ניכרות לעיתים פעולות רשלניות שונות, הצפות כבר בשלבי המו"מ שאני עורך, ולעיתים עקב להיטות יתר של עוה"ד לסגור את העסקה.

ברור, כי לקוח המגיע לעו"ד שם בו מבטחו כי הלה יפעל עבורו בנאמנות ובמיומנות מקצועית על מנת להבטיח את זכויותיו ו/או כספו. עם זאת, לא תזיק הגברת הערנות אף בקרב הציבור הרחב.

לעיתים הדברים מגיעים לאבסורד: כשאדם קונה רכב הוא יודע שעליו לבדוק במשרד התחבורה שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכונים.
ברם, דווקא ברכישת הנכס המרכזי בחייו של אדם מן היישוב, נוהגים לעיתים קלות דעת בעניין המשכנתא , נותנים אמון יתר במוכר ש"ברור" שהוא יסלק את המשכנתא, ושוכחים כי – על מנת להפר התחייבות – לא חייבים להיות רמאי. הסיבה השכיחה יותר נובעת מחובות, מאילוצים כלכליים שונים ורבים המוטלים על צד לעסקה, והגורמים לו לבחור איזו מהן לכבד ואיזו לא.

המלצותיי:

1. להגביר הערנות לקיומם של שעבודים על הנכס, ולקבוע מנגנו בטוח להסרתם טרם שיושלמו כל התשלומים לידי המוכר.

2. לא להתבייש, ולוודא עם עוה"ד שעשה כל הנדרש הימנו, כפי חובתו המקצועית.

מאמר זה מיועד למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו מיועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שירות אישי לוועדי בתים - איתור בעלי מקצוע

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות.
מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ 

    כתבות נוספות:

    תמונה5
    שיפור איכות החיים בבניינים משותפים: האתגרים והפתרונות
    חיים בקהילה עירונית חיים בבניין משותף מציבים אתגרים ייחודיים לדיירים ולוועדי הבתים. אחד האתגרים המשמעותיים
    עיצוב ללא שם (17)
    במקום לשבור, לנסר
    היום כבר לא צריך לשבור קירות, אפשר פשוט לנסר אותם. שבירת קירות עבור יצירת פתחים,
    plumber-man-fixing-kitchen-sink
    על מה אחראי יועץ אינסטלציה?
    יועצי אינסטלציה הינם אנשי מקצוע המעניקים תכנון, ייעוץ וסיוע לקבלני אינסטלציה, מהנדסים, אדריכלים ובעלי מקצוע
    modern-kitchen-stove-natural-gas-burns-with-blue-flame-household-gas-consumption-close-up-selective-focus
    לבשל בקלות עם כיריים גז
    אין ספק שכיריים גז הם אחד המאפיינים העיקריים במטבח, בעיקר במטבח הישראלי שבו מכינים סירים
    חברות שיפוצים וחברות איטום גגות
    איך מוצאים קבלן שיפוצים מומלץ
    נתונים מלמדים שמשפחה ישראלית משקיעה בממוצע בין שמונים אלף למאה אלף שקל בשיפוצים. מדובר על
    drops-water-laminate-floor
    רטיבות תת רצפתית - האויב השקט ממש מתחת לרגליכם
    רטיבות תת רצפתית היא בעיה נפוצה מאוד, בעיקר בבניינים ישנים. דליפות מצנרת המים המותקנת מתחת
    WhatsApp Image 2022-07-30 at 17.12.24
    עוברים דירה או משפצים? עם מרכז סוגרים הכל לדירה - התהליך יהיה הרבה יותר פשוט וקל!
    שיפוץ דירה קיימת או חלקה כמו גם מעבר לדירה חדשה או יד שניה, הינם נושאים
    cover2
    ליקויי בנייה בדירה או בבניין חדש? מעצבן, אבל שווה עבורכם הרבה כסף!!
    קבלן השאיר אתכם עם ליקויי בניה בשווי מאות אלפי שקלים? כשזה קשור לליקויי בניה –

    שירות אישי לוועדי בתים!
    איתור בעלי מקצוע

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ:

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לניהול ועד בית אשר יהפוך את ניהול הבית המשותף לחוויה מהנה ופשוטה ויחסוך לך זמן רב ועלויות בתחזוקת הבניין!

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לשיפוץ בניינים אשר יחסוך לך אלפי שקלים בשיפוץ בניין המגורים!

      קטגוריות עסקים

      אדריכלות
      איטום גגות
      אינטרקום
      אינסטלציה
      ארונות מתכת
      בדק בית
      ביטוח ועד בית
      בישום בניין
      גביית ועד בית
      גגות סולאריים לייצור חשמל
      גז
      גינון ועיצוב גינות
      גנרטורים
      דלתות כניסה לבניין
      דפיברילטור
      הדברה
      הנדימן
      הרחקת יונים
      התחדשות עירונית
      חברות ניהול בתים משותפים
      חברות ניקיון בתים משותפים
      חיטוי מאגרי מים
      חשמל
      כיבוי אש
      מיגון תא מעלית
      מימון תביעות משפטיות
      מכולות אוטומטיות
      מנעולן
      מעליות
      מערכות Wi-Fi
      מערכות אזעקה / מצלמות
      מערכות סולאריות
      משאבות מים
      סימוני חניות
      עורכי דין / נוטוריונים
      עיצוב לובי וחדר מדרגות
      עמדות טעינה חשמליות
      פוליש
      פיקוח ובניה
      צביעת חדרי מדרגות
      קבלני שיפוצים לבתים משותפים
      קונסטרוקטור
      שיפוץ מבנים
      שיפוצים בסנפלינג
      שערים ומחסומים
      תיבות דואר

      וועדי בתים ודיירים

      הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הגדולה בישראל הנותנת מענה לבעיות הדיור בבית המשותף!!!

      להצטרפות לחצו על התמונה או על הכפתור ושלחו בקשת הצטרפות בדף הקבוצה

      דילוג לתוכן