רכישת דירה – הנחיות

להלן תקציר מתוך אתר השירותים והמידע הממשלתי לגבי רכישת דירה.

רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות בחיי כולנו. בין אם אתם קונים דירה מקבלן או חברת בנייה ובין אם אתם קונים דירה מיד שנייה ישנם דברים שחשוב לדעת ונקודות חשוב לשמור עליהן בעת רכישת דירה. המדריך שלפניכם נותן לכם מידע מפורט בנושא, צעד אחר צעד.

הערה לגבי החוקים המופיעים במדריך: המידע המופיע במדריך הוא לשירות הציבור בלבד. הנוסח הקובע של החוקים והתקנות המופיעים במדריך הוא זה המופיע בפרסומים הרשמיים של המדינה.

לפני הרכישה.
נושאים רבים עומדים בפניכם לפני שאתה עומדים לקנות דירה, מהלוואה ומשכנתא, דרך בחירת הדירה ואזור המגורים בו תרצו לגור ועד לבדיקה אודות הקבלן, הבעלות על הקרקע, שעבודים והיתריי בניה. כאן תוכלו לבדוק מה עליהם לעשות עוד לפני רכישת הדירה.

הגנת בניינים חדשים בפני גז ראדון
בדף זה מפרסם משרד הבינוי והשיכון מדריך להגנת בניינים חדשים בפני גז ראדון. המדריך נועד לשמש ספר לימוד ועיון למהנדסים, אדריכלים, מתכננים, עובדי רשויות, קבלנים ועובדי מעבדות בדיקה העוסקים בהגנת בניינים בפני גז ראדון.

היתר בנייה
נקודה נוספת שיש לשים אליה לב היא היתר בנייה. היתר הבנייה ניתן לקבלן או לחברת הבנייה על-ידי הרשות המקומית בה נבנה הנכס.
– אל תרכשו דירה בבניין בו אין היתר בנייה כחוק.
– בדקו האם לקבלן יש אישור מראש, מנציבות מס הכנסה ומס רכוש.
– בדקו שאין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומס רכוש, שתרשום את דירתך על שמך בלשכת רישום המקרקעין.

רישום הערת אזהרה
אם מדובר בעסקת "קומבינציה", דהיינו – כאשר בעל הקרקע מוכר לקבלן רק חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליכם לבדוק האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע והאם תוכלו אתם לרשום הערה כזו.

משכנתא
משכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע, בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה (במקרה זה, אתם) כביטחון לפירעון ההלוואה.
המשכנתא נרשמת במִנהל המקרקעין והיא הלוואה תמורת משכון נכסים. באתר משרד המשפטים תוכלו לקרוא תדריך לרישום וכן למצוא את מסמכים שיש לצרף בזמן שלוקחים משכנתא. עוד תוכלו לקרוא במשרד המשפטים תדריך לעסקת מכר ומידה מבנק ישראל בדבר צרכנות נבונה בעת קבלת משכנתא.

בחירת הדירה ואזור המגורים
בחירת הדירה ואזור המגורים היא בחירה שיש בה שיקולים רבים. אלה הן הנקודות שכדאי לשים אליהן לב:

הסביבה– בחרו את הסביבה שאתם מרוצים לגור בה, לפני שאתם בוחרים את הדירה עצמה.סיירו באזור, דברו עם השכנים, בחנו את בתי הספר והתחבורה הציבורית.

בחירת הדירה– התבוננו במספר דירות – חשבו על צרכים לטווח קצר ולטווח רחוק, כגון: גידול המשפחה. בדקו את סביבת הבניין והדירה, בדקו מי בנה את הבניין ומתי, הביטו מהחלונות ושימו לב אם יש מפגעים או מטרדים סביב כגון: בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שישמש לבניה.

בניה באזור– חשוב לבדוק מה עתיד להתרחש באזור בו אתם בונים, האם מתוכננת בניה באזור? מתוכנן כביש? או אולי אזור מסחרי גדול? כדי לברר את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המצוי בכל רשות מקומית, ולבדוק את התכניות הנוכחיות של האזור ובייחוד את התכניות העתידיות. כאן תוכלו למצוא את אינדקס הרשויות המקומיות בארץ, לנוחיותכם.

בדיקת מוכרי הדירה
אחרי שבחרתם את הדירה אותה תרצו לקנות, כדאי לבדוק מי מוכר לכם את הדירה. – חברה פרטית: בונה דירה ומוכרת אותה. – חברה ציבורית: בונה דירה ומוכרת אותה. כאן תוכלו ללמוד הכל על החברות הציבוריות בישראל. – חברה ממשלתית: קונות דירות מהחברות הפרטיות והממשלתיות ומוכרות אותן. כאן תוכלו ללמוד הכל על החברות הממשלתיות בישראל. ובאתר משרד הבינוי והשיכון, תוכלו למצוא את החברות הממשלתיות העוסקות בדיור ובנייה. – תיווך: מוכרים דירות עבור מי ששכרו אותם. חשוב לבדוק מי אמור לשלם את דמי התיווך.

רישום בפנקס הקבלנים
קנו דירה רק מקבלן הרשום בפנקס הקבלנים. הכל על פנקס הקבלנים תוכלו ללמוד באתר במשרד הבינוי והשיכון. כדי לבדוק אם הקבלן איתו אתם עומדים אכן רשום היכנסו לרשומות פנקס הקבלנים ובדקו את המידע על הקבלן. פרטים נוספים על רשם הקבלנים תוכלו לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון.

בתחילת ההתקשרות שלכם עם קבלן, בקשו ממנו להציג לכם רישיון קבלן בתוקף. בדף האחרון של המדריך לרכישת דירה, שבאתר המשרד לבינוי ולשיכון, תוכלו למצוא דוגמא לרישיון קבלן כזה.

חשוב לעיין ברישיון ולשים לב: – סיווגו המקצועי של הקבלן – האם מותר לו לבנות את הנכס שהוא עומד לבנות? – סיווגו הכספי של הקבלן – הקובע את היקף העבודות שמותר לו לבצע. – במידת האפשר, בררו על מצבו הכלכלי של הקבלן.

תחקיר על הקבלן
לרוכשים דירה חדשה כדאי לעשות תחקיר אודות הקבלן או חברת הבנייה הבונים את הדירה שאתם עומדים לקנות. בקרו בבתים נוספים שבנה הקבלן, בדקו את רמת הגימור בדירות ודברו עם דיירים שעבדו מול הקבלן לגבי מימוש ההתחייבויות שנתן להם. תוכלו לבדוק גם את מצבו הכלכלי של הקבלן, במידה ומדובר בחברת בנייה – תוכלו לקבל פרטים אודותיה ברשם החברות שבמשרד המשפטים.

בדיקה נוספת וחשובה היא באמצעות חוק רישום קבלנים המגדיר מהו הסיווג המקצועי של כל קבלן וקבלן ובעקבות כך מהו היקף העבודה שמותר לכל קבלן לבצע. חשוב שתבדקו האם לקבלן מותר בכלל לבנות את הבניין שהוא מציע לכם.

בעלות על הקרקע
וודאו כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות הקבלן או חברת הבנייה וכי יש לו זמן חכירה ארוך עליה. עוד חשוב לברר כי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכיוצא בזה.
– בדקו את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
– בדקו את מספר הגוש והחלקה.
– בדקו את מסמכי הבעלות שברשות הקבלן/חברת הבנייה.

אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל עליכם לבדוק אם עברה היוון. קחו בחשבון כי במידה והקרקע לא עברה היוון תדרשו לשלם דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

בדקו את הפרטים הבאים:
– מי הם בעלי הקרקע?
בדקו על מי רשומה הדירה בטאבו. בד"כ היא רשומה על שם המוכרים או הקבלן. מי שרשום בטאבו הוא הבעלים החוקיים של הדירה. מידע על כל מרוכז בדף המכונה: נסח הטאבו וכיום ניתן לבצע את כל המהלך באינטרנט.
– שעבודים ועיקולים
נסח הטאבו מכיל מעבר לזהותו של בעל הקרקע, גם מידע אודות שעבודים, עיקולים והערות אזהרה שיש על הדירה. במידה ויש שעבוד או עיקול על הדירה, מומלץ להתייעץ עם עורכי דין בתחום הנדל"ן.

פירוט ניתן למצוא ב אתר השירותים והמידע הממשלתי