רכוש משותף

יש אצלנו בבניין13 דירות, בכל קומה 3 דירות ובקומה האחרונה ישנו הפנטהאוז החולש על שטח של כ-300 מ"ר. מזה שנים יש לנו בעיות עם בעל הדירה שאינו נותן לדיירים להניח על הגג שמעליו דודי שמש בטענה שאינו מוכן שיעברו דרך שטחו צנורות שונים. בדקנו את רישום דירתו בטאבו – בטאבו רשום שדירתו חולשת על כ-52 מ"ר, ביררנו בעירייה ושם נטען שהוא קבל אישור לתוספת בנייה של כעוד 70 מ"ר אך מעיון בתיק בית משותף לא נמצאו שום אסמכתות לכך. לא נמצאו כל אישור בנייה. מעיון בנסח טאבו שלו רשום שהשטח הבנוי שלו הוא 52 מ"ר בלבד ואין איזכור לתוספות וכן מעיון בתיק בית משותף בעירייה אין כל איזכור של בקשה לתוספות בנייה למעט מכתבי תלונה של דיירים קודמים על בעיות עם בעל הדירה. לאיזה מן הרישומים עלינו להתייחס? למה שרשום בטאבו או למה שנאמר לנו בעירייה למרות שאין מסמכים בנדון? היכן ניתן לבדוק? ידוע לי שלפני מס´ שנים הוא בקש שהדיירים ישתתפו בזיפותהגג שמעליו בטענה שמדובר ברכוש משותף אך הדיירים התנו זאת בעיון ברישום דירתו ובכך שיאפשר להם להניח דודי שמש. בעל הדירה זיפת לבסוף לבד ולא הציג בפני הדיירים שום מסמך לגבי דירתו. ידוע לי שלפני שנים היה נהוג לרשום את שטח הדירות אך ורק לגבי השטח הבנוי ללא מרפסות. הייתכן שהשטח הבנוי שלו הוא 52 מ"ר בלבד ואת כל השטח הנותר של למעלה מ-200 מ"ר הוא סיפח באופן בלתי חוקי ובכך מונע מהדיירים להניח דודי שמש על הגג? מי יכול לעזור לנו לפתור את התעלומה?

לתשובתך אודה
מורה

לא קבלתי כל תשובה לשאלתי. אודה לך אם תוכל לענות בהקדם ע"מ לנסות ולהתיר את הסבך בו אנו נמצאים.

חן חן
מורה

השאלה האם הגג הוא משותף או פרטי היא שאלה עובדתית ותשובתה אמורה להימצא בתיק הבית המשותף אשר בטאבו.
מה שחשוב כאן אינו הנסח אלא התשריט.
אם תשריט הבית (שכולל בין היתר גם את קומת הגג) אינו מראה הצמדה אזי הגג הוא לכאורה משותף. אין דבר כזה סיפוח של הגג בדרך של השתלטות.
חשובה מאוד בקשתו של אותו דייר מהועד לשאת בעלויות הזיפות. זו הודאה מצידו בכך שהגג הוא משותף.

אם אכן הגג הוא משותף חל ההסדר הבא מחוק המקרקעין:

התקנת דוד שמש
59א.(א)בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן – דוד שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(1) הוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ומילא אחרי תנאי ההיתר;
(2) ביום מתן ההיתר לא שימש המקום שעליו יותקן דוד השמש, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף; (3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.
(ב)בעל דירה בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי המפקח להרשות את התקנת דוד השמש.
(ג)תעודה בחתימת מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה תשמש ראיה לענין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית; בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה דודי שמש מספיק גג הבית.

לדעתי נציגות הבית צריכה למסור מכתב לבעל דירת הגג לפיו היא דורשת לאפשר התקנת דודי השמש על הגג. ניתן לכתוב שדורשים לתאם מועד להתקנה והיה ולא יתאפשר הדבר בהסכמה תאלצו להביא את הענין בפני ערכאות.
במידת הצורך תגישו הליך מתאים למפקח על המקרקעין.