רישום דירת הגג

שלום

כפי שכתבתי כבר בכמה הודעות כאן, הקבלן בונה דירת גג על הגג שבבעלותו.
נראה לנו שהוא מתכנן שם שתי דירות (לפחות ואולי אפילו שלוש!).
הועלה חשש שאולי הקבלן ינסה לרשום בטאבו את כל הגג כיחידת מגורים אחת – כדירה אחת ואז תהיה לנו בעיה בגביית מיסי ועד משתי משפחות שיגורו שם.
כלומר, אם כל הגג יהיה רשום כיחידה אחת אז למרות שבפועל יגורו שם שתי משפחות הרי שמבחינת הגביה, שהיא אצלנו לפי יחידת דיור, לא נוכל לגבות משתיהן אלא גביה אחת.

האם יש בסיס חוקי למעשה כזה של הקבלן?
איך אנו יכולים למנוע ממנו לעשות כך? איך נוכל לחייב אותו לרשום בטאבו את מספר יחידות הדיור שבנה בנפרד?

לעונים תודה

כמו שאין חוק בנוגע לאיסור טרחנות בפורום.
אי אפשר לחוקק חוק על מיוחד על כל פעולה בחיים.
קבלת את תשובתי. מציע לך לרדת מהספור .
קרא את שרשורי ותקבל את המענה לבעייתך.

אני די מתאפק לא להגיב למה שאתה כותב.
אז אם אין לך מה לכתוב אל תעשה את זה.

שאלתי שאלה. אם אין לך מה לענות אז אל תענה. התשובות שלך בכלל לא לעניין.

ולגבי טרחנות בפורום…. אני משאיר זאת לשיפוט הגולשים…….

הקבלן חייב להגיש בקשה להיתר בניה.
הוא יגיש תכניות מפורטות לועדה המקומית ושם אתה זכאי לקבל את כל המידע והחומר. זה לא קורה בין לילה.
יש לך זכות להתנגד, להעיר הערות וכד´.

אין לי התנגדות לעצם הבניה. אני אפילו תומך בה משום שכך יהיו לבניין יותר דיירים ויותר אנשים ישלמו ועד בית.

[ומן הראוי לציין שעוד בחוזה הוא החתים אותנו שהגג נשאר בבעלותו ושאין לנו התנגדות לכל בנייה ביתר שהוא יבנה שם.]

השאלה אינה איפוא על עצם היתר הבנייה אלא על הרישום בטאבו.
מכיוון שמיסי הועד אצלנו הם לפי דירה (ולא לפי שטח הרצפה) ו"דירה" בהגדרה כאן היא לפי הרישום בטאבו אני רוצה שהקבלן ירשום בטאבו את הדירות כשתיים או שלוש לפי מה שיבנה ולא ירשום הכל כ"דירה" אחת שבבעלותו.

איך אני מוודה את זה וגורם לו לעשות כך ולא אחרת.

אם הוא יכול לבנות שם מה שהוא רוצה, אז זה בסדר.
שיבנה, אולם אסור לו לפצל דירה קיימת.

עכשיו נשאלת השאלה האם פיצול דירה מתאים
להגדרה "מה שהוא רוצה".

והערה לצסופר:
אם אתה חושב שלהגדלת מספר הדירות בבניין יש
היבט כלכלי בלבד מבחינת "העשרת" קופת הוועד,
אז צר לי לומר לך שאתה לא רואה את כל התמונה.
הגדלת מספר הדירות בבניין מוריד את ערכן של שאר הדירות,
מסיבה פשוטה שהבניין הופך להמוני יותר, רועש יותר,
ותחזוקתו עולה יותר, ולכן, לא הווחתם כלום אלא רק הקבלן
הרוויח פה, ובגדול, כי הוא דפק לכם את איכות החיים
על חשבונכם בלבד.
במקום "לריב" עם 12 דיירים (נניח שזהו המספר עכשיו)
תאלצו "לריב" עם 18 או 20.
תראה מה בעל דירה אחד עושה לכם (ולא חשוב אם זה
הקבלן כרגע), ותחשוב מה אם יש עוד 5 נוספים פוטנציאלים כאלו.

אני מבין בדיוק על מה אתה מדבר בנוגע לאיכות החיים.
אך אינך מכיר את הבניין ולכן אתה חושב בשונה ממני.
הבניין הוא עם 9 דיירים ועל הג בקושי אפשר ליצור שתי דירות קטנות או אחת גדולה. בכל מקרה הוא לא יוכל להכניס שם יותר מידי משפחות כך שאיכות החיים בבניין לא ישתנה כל כך.
הדירות יתאימו יותר לזוגות צעירים עם מספר מועט של ילדים.

דבר נוסף. את הדירות על הגג הוא לא מתכנן למכור אלא להשאיר לעצמו לכסף שוטף ולפנסיה. מכאן שהוא יהיה אחראי על אופי הדיירים שם. ומכיוון שיש ביננו יחסים טובים ויש לו התחייבות לאיכות החיים שלנו מבחינת יחסי אנוש (והוא אוכל את עצמו על הדייר ההוא שמכר לו את הדירה), אני סבור שאם יהיה שם מישהו לא מתאים הוא יסלק אותו וזה בניגוד למישהו שכבר קנה את הדירה ומנותק מהבלן.
החיסרון היחידי שאני רואה זה שיהיה לו יותר כח בבניין. כרגע הוא מחזיק בשתיים (אחת עומדת למכירה) ואם יהיו לו עוד שתיים זה כבר כח חזק מאוד בבניין קטן כשלנו.

נראה לי שנושא "פיצול דירה" אינו רלוונטי לכאן כי הוא בונה את זה עכשיו, לא משנה משהו קיים.

תודה על התייחסותך

מי יודע מה יקרה מחר?
ימכור את שתי הדירות כדי לממן תרופות ואז רק אלוהים
ידע מראש מי יקנה את הדירות?

נניח, יקנה אותן איזה עבריין עם המון כסף (כי הקבלן זקוק לכמה שיותר כסף לתרופות מאריכות/מצילות חיים)
ויפתח שם מכון ליווי ואני רוצה לראות מי יתלונן במשטרה כי סופו יהיה לא ידוע.

למשל, בעלת דירה סימפטית ביותר בבניין השכן לנו השכירה
את דירתה לגרושה נחמדה עם שני ילדים קטנים. ממש אידיליה.
אחרי חודש צץ החבר שלה ואז התחילו צרות שלא תדע.
החבר שלה פחד אלוהים. עשה בחניה של הבניין שלנו
כבשלו. לך תדבר איתו …
ניסיתי לדבר עם בעלת הדירה שהיינו בשכנות מצויינת.
אין עם מי לדבר. גם היא אובדת עיצות לחלוטין.

לא בגלל שאין הם אפשריים חו"ח אלא שכך לא מדברים!! וכך לא כותבים על אף אחד אלא על רשעים. אפילו שלא התכוונת לאחל לו את זה. עצם הדיבור בתכנים כאלו הוא גרוע.

אפילו אם יכול להיות דבר כזה לא מאחלים ליהודי ולא מדברים על יהודי ולא על אף אדם שיהיה חולה ואפילו לא ב"אולי"! ולא ב"נניח"!!
פשוט מילים כאלו לא אומרים ולא כותבים. ממש לא!!

אני לא יכול לתאר לך כמה אני נסער ממה שכתבת על הקבלן שלנו. אני ממש מחזיק את עצמי לא לכתוב חריף יותר. זה פשוט נורא לקרוא את זה. נורא!!!

כסף הוא גורם מס´ אחד לגירושין ומן הסתם החצי שלך הוא הדבר היקר לך יותר מכל, אפילו יותר מהוריך.
כך כשיש שיקול כספי, התמונה יכולה להשתנות ולא ניתן לחזות אותה.

לעניינו, אני גם חושב שריבוי דיירים מפחית את ערך הדירות האחרות.
אם נמשל בבניין בדוג´ שנתנו לך שיש לך כרגע 12 דיירים, אז לאחר הוספה של 2 דירות, יהיו 14 דיירים, קרי 15% יותר דיירים ממה שהיה וגם הדירות העליונות הן המשתמשות הכבדות במעלית ויש יותר תחזוקה.
התשלום המופחת שתשלם לוועד הבית הוא זניח לעומת ערך הדירה שיורד.
אם אתה רוצה להשוואה, בנין בלי מעלית משלמים ועד בית שקטן בלפחות 100 ש"ח מבניין עם מעלית והמאה ש"ח האלה הם לפעמים יותר מכל התשלום ובכל זאת תעדיף את הדירה עם המעלית כי היא שווה יותר בערכה.

בכלל, לעולם לא תוכל לחזות מי יכנס לשם ואף בעל דירה לא יוציא שוכר שמשלם טוב, רק בגלל שהוא מכעיס את השכנים.

שום דבר לא ניתן לחיזוי.
אתם מדברים על הקבלן שימכור למישהו לא נח. זה יכול לקרות גם עם כל אחד מהדיירים האחרים שיכול למכור או להשכיר לאנשים לא נוחים. מה זה קשור לבניה על הגג? הרי ייתכן גם שהקבלן תמיד ישכיר את דירות הגג לאנשים נוחים ואילו אחד הדיירים האחרים יעזוב וישכיר או ימכור למישהו רע.
אם כן, אפשרות כזו לא קשורה כלל לבניה על הגג.

כפי שאמרתי אלו יהיו דירות קטנות ומן הסתם למשפחות קטנות/זוגות צעירים.

המעלית לא תגיע עד לגג. היא בנויה כך שתגיע לקומה העליונה של היום שזה קומה אחת מתחת לגג וגם, זה יוצא רק קומה אחת מעל הקרקע, משום שהבניין בנוי על צלע של הר כך שהכניסה היא בקומה 4. כמה שישתמשו זה בסה"כ יהיה לקומה אחת (וגם זה לא בטוח כי ממילא יצטרכו לצאת מהמעלית ולעלות עוד קומה אז אולי לא יטרחו בכלל להיכנס למעלית). לא נורא.

ערך הדירה לא ירד בגלל עוד שתי משפחות.

ברור שבניין עם מעלית שווה יותר. מה זה קשור לכאן?????
מול מה אתה עורך את ההשוואה????

עוד שתי משפחות שישלמו כ"א כ100 ש"ח כל חודש לקופת הועד זה משהו שישפר מאוד מאוד את מצב הקופה או יאפשר לנו להוריד את גובה המיסים וזאת מבלי להוסיף בעלויות.

אני מציע שנעזוב את זה כי זה לא הנושא כאן וחבל להתוכח על זה. גם ממילא זה לא בידיים שלנו לשנות את זה.

פעם פעם הכרתי עורכת דין, ישבנו בבליינד דייט, תואר שני במשפטים, בחורה רצינית, עסקה בדיני משפחה.
אמרה לי את המשפט הבא, שחרוט לי בזיכרון:
"אילן, לא תאמין מה אנשים מוכנים לעשות,
וכמה כסף הם מוכנים להוציא, רק כדי להכאיב כמה שיותר
לצד השני …, ואלו אנשים שאהבו פעם אחד את השני …"
צסופר, עזוב שטויות, תשמע מה שפולספגן אמר,
הוא צודק …
אני, שכל השכנים היו חברים שלי, הזקנים פה היו כמו הורים
בשבילי, מה לא עשיתי בשבילם, קניות, תיקנתי להם בבית
יותר מאשר תיקנתי לאמא שלי, מה לא עשיתי להם פה בבניין,
דאגתי, והבאתי ותיקנתי, וניקיתי, והפסדתי עשרות ימי עבודה.
עד שזה הגיע לזה שהם צריכים להוציא קצת כסף לתיקון
חדירת מים שהייתה לי לדירה.
הפכו לאויבים הכי מרים והכי מלוכלכים שלי.
מסמכים מזוייפים למפקחת, שקרים גסים …
מאז, לא מאמין לאף אחד.
עזוב שטויות, צסופר … החיים עוד יפתיעו אותך …
אני לא מכיר, ולא אכיר, את הקבלן נשוא ההלם שקיבלת …
לכן אני לא מתייחס ברצינות לתחושותיך שכן התייחסתי
לדבריך ונתתי דוגמאות באופן ענייני.

בבניין של אמא שלי הייתה משפחה, הוא היה איש קבע,
אשה נחמדה, עברו לדרום בגלל שיקולי מס.
הוא השכיר את הדירה למשפחה. האבא שם היה
גובה חובות בעולם התחתון. אחד שיוצא לעבודה בשעה 12
בלילה וחוזר בשבע בבוקר, וכל הבניין צריך להיות בדומיה
כשהוא ישן. הרסו לו את הדירה,השאירו חובות עתק.
היה חוזר בשעה 7 בבוקר, חונה איפה שבא לו, ונראה
אותך מעיר אותו משינה שיזיז את האוטו.
צסופר … אתה יודע מה, שיבנו לך בבניין עוד 100 דירות,
יהיה לכם 10,000 ש"ח הכנסות בוועד הבית.
אחלה … תהיו מליונרים ממיסי הוועד.
מה תעשה עם הרבה כסף אבל עם חיים דפוקים?!

שרק נהיה בריאים …

לא אמרתי מילה אחת על העניין הזה.
מוכר וידוע.
מסופר על רב אחד שבא אליו מישהו ושאל אותו מה רע בכסף.
אז הוא לקחת אותו לחלון ושאל אם הוא רואה את האנשים ברחוב? ענה, כן. לקח אותו למראה שליד ושאל אותו מה הוא רואה? "את עצמי" ענה האיש.
שאל הרב "מה ההבדל בין החלון למראה? והרי שניהם זכוכית?" וענה הרב בעצמו "מאחרי המראה יש כסף… ואז אדם רואה רק את עצמו".

אבל כפי שאמרתי לא על זה דיברתי אלא על העובדה שזה יכול לקרוא לכל אחד מהדיירים הקיימים כבר בלי קשר לתוספת שעל הגג. זו סכנה שאורבת לנו בכל מקום שבו נגור.

הנה אתה בעצמך מתאר מצב כזה בלי תוספת שעל הגג.

להשוות תוספת של שתי דירות קטנות למאה דירות זה באמת לא רציני.

בכל מקרה זה דיון לא רלוונטי משום שהסכמה על בניה על הגג נתנו (כל הדיירים) עוד בחוזה כך שאין לנו היום יכולת טענה.

אהבתי את הסיפור על החלון והמראה.

תראה, החיים זה ניהול סיכונים אחד גדול, ארוך ומתיש.

כמו ש אומרים בקהיליית הסטרט-אפים: "אם אין סיכון אין סיכוי".

משוואת ניהול הסיכונים היא אישית.
לכל דבר יש מחיר בחיים.
להוסיף בעלי דירות לבניין זה סיכון גדול מידי לטעמי.
אם לדעתך לא, Go for it.

אבל כמו שאמרת, השאלה היא אם הוא יכול להגדיר
את הבנייה בגג כדירה אחת.
על זה נתתי את דעתי.

בריאות ואריכות ימים
אילן

בעניין של "לא דיברתי על כסף" כוונתי הייתה שלא דיברתי על כך שהכסף מעוור או לא מעוור עיני אנשים.

בכל מקרה כפי שאמרתי תוספת הבנייה זה לא משהו שנתון להחלטתי. אז אני מעדיף לראות את ההיבטים החיוביים שבזה.

רשום שם קומת גג בלי פירוט של מספר יחידות הדיור.
בנוסף, יש תשריט של החלוקה הפנימית וגם שם א"א לראות אם יש שתי יחידות. לא מופיע דלת ראשית וזה כאילו כל הגג קומה אחת.
סביר להניח שגם כך זה ירשם בטאבו.

מה נוכל לעשות אם יגורו שם שתי משפחות???

זה לשנות את שיטת הגביה שהיא כדבריך לפי יחידות דיור לגביה לפי שטח.
מכל מקום לא סביר שאם יש באפשרותו לרשום שתי יחידות דיור הוא יחתור לרישום של יחידה אחת. מבחינת שווי נכס (בהנחה שירצה פעם למכור) שתי יחידות שוות יותר מיחידה אחת שגודלה כפול, וזה הרבה יותר משמעותי מדמי ועד מופחתים. חלוקה בטאבו גם תתן לו יותר גמישות לתרחישים עתידיים (למשל למכור יחידה אחת ולשמור את השניה)

אחת בגודל כפול, אך השאלה היא, האם זה לא ניתן לשינוי בכל עת שירצה?
אם כן, אז לא בוער לו לרשום כ-2 דירות.

בבוא הזמן העירייה עשויה שלא להסכים, השכנים עשויים להתנגד, יהיו עלויות רישום, יהיה צריך לפצל שעוני מים חשמל וגז.
אם הוא רוצה את הגמישות של הפיצול יותר פשוט וזול מבחינתו לעשות את זה מראש. אם הוא מתכוון להשכיר כשתי יחידות נפרדות אז יהיה לו יותר פשוט עם שעונים נפרדים וארנונה נפרדת לכל דירה, לחשוב שהוא מכלכל את מעשיו כשהשיקול שלו הוא לחסוך בתשלומי ועד בית (ולא לחסוך לעצמו, אלא לשוכרים שלו) זה מגוחך.

תשובה עליה.

על כל פנים הקבלן כלל לא חושב בכיוון של למכור את הדירה. אלא להשאיר לעצמו אותה, כפי שכבר ציינתי, בשביל ה"פנסיה". הוא משאיר לעצמו דירה בכל פרוייקט כך שבעתיד יוכל להחיות רק מהשכרת הדירות בכבוד.

אני מניח שהוא יפצל מיד שעוני מים וחשמל בלי קשר לרישום בטאבו. כך הוא יוכל להשכיר לשתי משפחות וזה יצא לו יותר כסף. אם הוא ימצא שוכר לכל הגג הוא יעשה את זה דירה אחת (וכבר היה לו בעבר מישהו שבדק את זה אך בגלל עיקובי הבנייה הנ"ל הלך למקום אחר.)

אני לא חושב שהוא רוצה לחסוך רק משיקולי מיסי ועד בית. לא אמרתי את זה. אני סבור שיותר נח לו לרשום את כל הגג כיחידה אחת בטאבו. אולי אני טועה. כך היה נראה לי שהוא יעשה.
כך גם בשאלה האחרת שלי, לגבי השכן שאיחד שתי דירות, שהקבלן אמר לי שהוא לא ירשום כשתי דירות משום שאז זה יגרור מיסים שונים (הקשורים לקניה-מכירה לא לרישום בטאבו) על הקונה ועל המוכר כי "הוא קנה עוד דירה".