אבקש להבין – איך כולם רצים לקחת ריבית קבועה? כולם חושבים שהריבית עכשיו נמוכה ובגלל זה רצים לקבועה אבל שוכחים שהיא צמודה למדד! והמדד (אינפלציה) עולה ועולה.
ברור שהמדד (אינפלציה) והעלת הריבית (פריים) הולכים יחד,באותה המגמה אבל ממש לא באותו היחס. כשהמדד עולה, בנק ישראל מעלה ריבית על מנת לבלום את האינפלציה. אבל לא באותה הרמה. יש יעד אינפלציה סביר (2.5%-3.5%). למשל בשנה החולפת (2007) המדד עלה ב3.4% והריבית מתחילת השנה עלתה רק ב0.5%. וחוץ מזה המגמה בכל העולם היא של הורדת ריביות. אז מה קורה פה? מה ההגיון לקחת ריבית קבועה? איפה הטעות שלי? היתכן כי יש הבדל כזה גדול בין המסלולים או שאני לא מבין משהו נכון? אשמח להסבר או חיזוק.
תודה
תקופה הממוצעת של לוקחי משכנתאות היא 20 שנה (הכוונה ללקיחה בלבד ולא התנהלות בפועל).
אין אחד שיכול לחזות קדימה ולדעת מה עדיף יותר הלוואה צמודה בריבית קבועה או הלוואה הלא צמודה על בסיס הפריים.
הדוגמא שלך בגין 2007 היא בגין 2007 בלבד ואין לדעת האם ב-2008, 2009 וכו´ תופעה תחזור.
ביוני 2002 עלתה ריבית הפריים עד 11.2% לאחר פריצה בשער חליפין ואינפלציה כתוצאה מזה – כל 2003 משק בילה תחת פריים גבוהה (הוא התחיל לרדת בקצב איטי מאוד) ואינפלציה באותה שנה הייתה שלילית (אם אני לא טועה – גם אם לא שלילית, חיובית בקצת – להימצא במסלול צמוד היה עדיף), ישנן עוד דוגמאות.
הכיוונים של אינפלציה ופריים הם מנוגדים – הרי בעמך אמרת מעלים פריים על מנת להוריד אינפלציה וכאשר פריים נמוך אינפלציה מרימה ראש. זאת אומרת ישנו איזון מסוים שניתן להגיע אליו בהקשר ליציבות של תשלום החודשי ע"י שילוב של שניים.
ולסיום: שינויים בפריים בניגוד לשינויים באינפלציה גורמים לתנודתיות יתר של התשלום עצמו – התופעה בלתי רצוייה עבור לוקחי משכנתאות המחפשים תשלום "קבוע" ויציב לאורך כל התקופה.
זהו, מקווה שעניתי לך – אם לא תשאל.
היום מציעים פריים מינוס 1.15 או קבועה פלוס מדד של 4.5 בערך לתקופות של 20 שנה.
יש לי עוד שאלה – האם לוח הסילוקין של הפריים הוא זהה לקבועה ? שמעתי שמועה לא מבוססת שיש חישוב שהוא לרעת הלקוח בחלק מהבנקים בפריים. האם נכון הדבר?
שורה תחתונה – אתה מציע לחלק חצי חצי ? או משהו כזה ? צריך גם לזכור שבפריים אין עמלת פרעון ותמיד אפשר יהיה לעבור למדד אם תעלה הפריים (למרות שגם המדד כבר יעלה עד אז…). בקיצור – החלטה לא פשוטה.
מה עושים ?
תודה חברים.
פעם היה באחד מהבנקים תחשיב המבוסס לריבית דריבית יומי ולא חודשי – היום כבר לא קיים כך שאין הפלייה.
לטעמי בלבד שילוב חיוני ותלוי מריבית קבועה, כל שהיא תעלה מרכיב הפריים אמור להיות גבוהה בקצת.
בהינתן לתנודתיות יתר של הפריים וריבית קבועה כל כך נמוכה (בדיסקונט מותנה בפתיחת חשבון – 3.96%) אינני רואה חלק של הפריים יותר מ-35% אחוז.
"לא תוכל לעבור מפריים לקבועה", כי במסגרת אותו בנק המיקוח כמעט ולא קיים – זאת אומרת תצטרך לבצע מחזור מול בנקים זרים ומי נותן לך ערובה שבזמן המעבר ריביות הקבועות יהיו נמוכות?
מילה לגבי סילוק מוקדם – סביר להניח שברמת הריביות של היום גם בקבועה חשיפה לקנס תהיה מינימלית.
שאלתי היא האם דוגמתך לשנת 2002 היא לא מקרה קצה (כמו שדוגמתי לשנת 2007)? מנתונים שאני אוסף על שנים עברו לרוב המכריע קורה כי המדד גבוהה בהרבה מעלית הריבית.
אבקש בהברה למה שכתבת בסוף: "שינויים בפריים בניגוד לשינויים באינפלציה גורמים לתנודתיות יתר של התשלום עצמו …" מה הכוונה? האם בשינויים במדד אין שינוי בגובה ההחזר החודשי? ואם לא אז איפה השינוי?
ושוב תודה
כל כך הרבה פרמטרים כלכליים ולא כלולים בנושא של אינפלציה ופריים שלנסות ולשער כמעם מהתחלה נועד לכישלון – אומר רק שבמידה ולא היה מתרחש משבר האשראי, אז כבר היום היו מעלים ריבית הפריים על מנת להחזיק את האינפלציה ביעדה – שיווי משקל עדיין לא הושג.
העלת הפריים הייתה גורמת לאינפלציה לרדת וכו´
יש כאן נדנדה – היציבות היא באמצע, בשילוב של שניים.
אם יש לך מחשבון פיננסי או במחשבוני משכנתא באתר כלשהו תחשב כדוגמא (אם לא תצליח – תכתוב לי) 2 סכומים של 100.000 ש"ח כל אחד – בהלוואה צמודה 4%+מדד ל-20 שנים ובהלוואה על בסיס הפריים פריים-1%=4.75% היום.
תניח הנחה שאינפלציה עלתה ב-0.25% ותשלום בהתאם ושריבית הפריים עלתה ב-0.25% ותשלום בהתאם – תשווה את עליות התשלומים ב-2 מקרים.
בכל מקרה שאלתי היא האם יש הבדל בין 2 סוגי ההלואות בנושא שינוי ההחזר החודשי? האם ההחזר משתנה בהתאם למדד? והאם משתנה בהתאם לשינוי הריבית?
אבל, זה פשוט:
תשלום צמוד למדד משתנה בהתאם לעליית/ירידת (לא פחות מהקרן ותשלום הראשון בגינה) – עלה מדד ב-1%, תכפיל תשלום ב-1.01 וכך…
תשלום בפריים משתנה בהתאם הריבית – תציב במחשבון שפיצר פשוט כל פעם פריים חדש וכך…
תנודתיות במסלול פריימי גבוהה יותר.
זה אומר שבהלוואה צמודה למדד הן קרן והן תשלום חודשי צמודים למדד – הכוונה שבמידה ומדד יעלה/ירד ב-1% (או כל מסםר אחר), כך גם קרן ותשלום חודשי יעלו-ירדו ב-1% (או כל מספר אלר).
