רוב נדרש לשיפוץ חנייה |K@|

הי, יש לי כמה שאלות:
1. מהו הרוב הנדרש לשיפוץ האספלט בחנייה? השיפוץ נחוץ עקב בורות בחנייה שמתמלאים מים בחורף.
2. האם ניתן לחייב בתשלום גם את אלו שהתנגדו לשיפוץ?
3. לפי מה נקבעת חלוקת התשלום? האם לפי גודל דירה? או האם לפי שטח החנייה (יש דירה אחת שיש לה 2 חניות)?

לכן לכאורה לועד יש סמכות וגם חובה לבצע את זה על דעתו בלבד, אולם אם מדובר בהוצאה גדולה ראוי לכנס אסיפת דיירים, ואז רוב קולות מספיק.
2. כן
3. הכי סביר- לפי אותה חלוקה של דמי הועד השוטפים.

שלום מיכל,
חלוקת התשלום הן עבור שיפוץ החניה והן עבור תשלומי ועד שוטפים נקבעת (אם לא נאמר אחרת בתקנון הבניין) לפי החלק היחסי של כל דייר ברכוש המשותף.
החלק היחסי של כל דייר כתוב שחור על גבי לבן בנסח הבניין.
את נסח הבניין ניתן לרכוש תמורת כמה שקלים בודדים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) באזור מגורייך.
חישוב הסכום שכל דייר צריך לשלם, מסתמך על התשלום שישולם או שכבר שולם לקבלן השיפוץ. לכן יש לבקש מהקבלן הצעת מחיר כתובה וחתומה על-ידו לפני ביצוע העבודה, וקבלה +חשבונית מס לאחר ביצוע העבודה.
מאחר שכאמור, גם מיסי ועד בית, גם תיקונים וגם תחזוקה שוטפת צריכים להיות משולמים לפי אותו עיקרון של החלק היחסי ברכוש המשותף, יש צורך לקבל מכל אנשי המקצוע העובדים בבניין (כולל אנשי ניקיון וגינון) הצעות מחיר וקבלות על כל הוצאה שהיא לצורך החישוב הזה.
מאחר שנוסחת החישוב לחלק היחסי של התשלום מסתמכת על הסכום המלא שישולם או ששולם לאנשי המקצוע, צריכות הצעות המחיר והקבלות להיות מוצגות לפני כל הדיירים, כדי שכל דייר יוכל לחשב את חלקו היחסי בתשלום, לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף.
לכן רצוי שוועד הבית יציג את הצעות המחיר שלפני ביצוע העבודה ואת הקבלות + חשבוניות המס שאחרי ביצועה על לוח המודעות.
ומדוע אני אומרת ש"רצוי" לפרסם את המסמכים הנ"ל על לוח המודעות? – משום שסכסוכים בין ועדי בתים לדיירים הם, לדאבון ליבנו, חזון נפרץ, ולא כל דייר יכול לנקוש על דלתו של ועד הבית שלו, להיכנס לדירתו, ולבקש לעיין במסמכים הרלוונטיים. בנוסף לכך, לצורך עיון מעמיק במסמכים זקוק הדייר למועד ולמשך הזמן שמתאימים לו, ולאו דווקא לוועד הבית שלו.
אם תרצי את נוסחת החישוב לתשלום לפי החלק היחסי ברכוש המשותף, אנסה לחפש לך אותה.
מקווה שעזרתי לך.
בהצלחה,
ורונה

מיכל,
אני שמחה להציג בפנייך את נוסחת החישוב לתשלום לפי החלק היחסי, כפי שזכיתי לקבלה מאיתן, חבר ותיק שלנו בפורום.
מעניין לציין כי גם אני שאלתי אותו על דרך התשלום לשיפוץ החניה.
ולהלן תשובתו:

נושא: חלוקת התשלום
נשלחה על ידי: איתן.
בתאריך: 28/05/2005 12:11:00
גוף ההודעה:
כל דירה נושאת בהוצאות על פי חלקה היחסי ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע בתקנון מוסכם אחרת.

לוקחים את ההוצאה לשיפוץ החניה המשותפת, וכופלים אותה בחלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף.

החלק היחסי ברכוש המשותף של כל דירה מופיע בנסח הרישום של הדירה בטאבו. אם רוצים את החלק היחסי של כל הדירות – מוציאים נסח מרוכז של הבניין כולו.

לדוגמא: החלק היחסי של דירה מס 7 הוא: 58/829
וההוצאה לשיפוץ החניה המשותפת היא: 3,700 ש"ח
מכאן שדירה 7 צריכה לשלם: 3,700 כפול 58/829 = 258.87 ש"ח.

מיכל, אני אנסה להסביר לך את זה בצורה יותר פשוטה:
נתון א: שטח הבניין כולו, כולל שטח החצר והחניה, הוא 829 מ"ר.
נתון ב: שטח הדירה שלך מתוך שטח הבניין כולו הוא 58 מ"ר.
נתון ג: ההוצאה הכוללת על שיפוץ החניה (לפי הצעת המחיר ו/או הקבלה של הקבלן) היא 3,700 ש"ח.
לפי הנתונים הנ"ל החישוב הוא כדלהלן:
[ 58 מ"ר (שטח הדירה שלך) לחלק ל 829 מ"ר (שטח הבניין כולו)] כפול 3,700 ש"ח (סך כל ההוצאה) = 258.87 ש"ח (שהוא הסכום היחסי שעלייך לשלם עבור השיפוץ.)

בהצלחה בשיפוץ ובחישוב התשלום עבורו,
ורונה

הי ורונה
תודה על תשובתך.
הנוסחה מאוד פשוטה והבנתי אותה כבר מתשובתך הראשונה מבלי לקרוא את כל הפירוט… בכל אופן, המון תודה על ההשקעה.
השאלה שלי היתה יותר עקרונית מבחינת מהו הרוב הנדרש להסכמה על השיפוץ, האם אפשר לחייב בתשלום גם את מי שהתנגד, והאם החלוקה היא אכן לפי גודל שטח דירה או לפי מס´ החנייה.
אגב, נראה לי מאוד לא הוגן לשלם לפי גודל שטח דירה…
אבל חוק זה חוק

היי מיכל,
את שתי שאלותייך הראשונות תצטרכי להפנות שוב לעורכי הדין של הפורום (עו"ד עפר שחל ועו"ד עוז כהן).
לגבי צורת התשלום, אכן פירטתי באופן מיוחד, כי היה לי עניין ליידע לא רק אותך, אלא גם משתתפים חדשים שעדיין לא מכירים את החוקים.
לגבי שאלת ההוגנות, הדבר נדון בפורום הזה בהרחבה פעמים רבות, ואני אישית גם קראתי כמה וכמה פסקי דין בנושא. המסקנה שלי מהדיונים בפורום ומפסקי הדין היא כזאת:
כשמדובר בבניינים "רגילים", יש היגיון רב בכך שמי שיותר עשיר (יש לו דירה יותר גדולה, ואולי יש לו גם חניה שרשומה על שמו בטאבו), צריך לשלם יותר, והפחות עשיר ישלם פחות. ממש כמו שכר לימוד מדורג וכמו תשלום מיסים לפי מדרגות מס. השאלה העומדת כאן לדיון היא מדוע פלוני שהוא בעל דירה בת 40 מ"ר ישלם כמו אלמוני, שהוא בעל 95 מ"ר, כולל חניה צמודה או אולי אפילו שתיים.
אבל כשמדובר בבניינים בעלי מתקנים מיוחדים, כגון ברכת שחייה, חדרי כושר וכיו"ב טובין, זה כבר סיפור אחר. בבניינים כאלה כולם נהנים או יכולים ליהנות מאותם מתקנים באותה מידה, ולכן שם ניתן אולי להסכים על תשלום אחיד לכל הדירות.
ואכן שופטים נותנים ביטוי להבדלים אלה שבין הבניינים השונים בפסקי הדין השונים שלהם, וטוב שכך.
אשמח לשמוע את דעתך לאחר ההסבר הזה.
בברכה,
ורונה

ובכן, זו שאלה עקרונית.
כמו שהסברת, הרבה מן התשלומים הם לפי גודל דירה, ולא תמיד באופן צודק.
למשל, תשלום ארנונה. הרי ברור שכל בעלי הדירות נהנים מאותם שירותי העירייה שעבורם משלמים ארנונה (תאורת רחוב, פינוי אשפה, ביוב וכו´) ובכל זאת התשלומים הם עפ"י גודל דירה.
ומה כאשר בדירה גדולה גר אדם אחד ובדירה קטנה גרים כמה אנשים? יוצא שפר אדם, התשלום עבור שירותי העיריה מאוד לא פורפורציונאלי.
כך גם בוועד הבית. ואז נשאלת השאלה – אולי צריך לקבוע שיטה אחרת לחישוב. נניח, מס´ הנפשות?
במקרה שלי, שיפוץ החניה, מדובר בבניין עם 12 דירות, 13 חניות, כולן רשומות בטאבו (לדירה אחת יש 2 חניות ולכל השאר אחת).
נראה לי שבעלי הדירות הקטנות ינצלו את החוק וירצו לשלם פחות מהשאר, למרות שהם נהנים באופן שווה מהחנייה. כמובן שלא אוכל להגיד להם כלום כי החוק עומד לצידם, אבל זה בהחלט מקומם.

מיכל,
השאלות שהעלית באמת מעניינות, מפני שעל כל שאלה, ניתן להציג מראה הפוכה. למשל: אם בדירה גדולה גר אדם אחד, אבל הוא קשיש שחי מקצבה של 1500 ש"ח של הביטוח הלאומי, האם הוא צריך לשלם כמו שלושה אנשים שגרים בדירה קטנה, אך הם סמוכים לשולחנה של, נגיד, שרי הריסון? לפי הדוגמה הזאת, גם חישוב לפי מספר הנפשות בדירה לא ממש עוזר לנו.
לגבי החניה בבניין שלך, גם כאן ניתן להציג מראה הפוכה. אם יש בבניין 10 דירות ו- 10 מקומות חניה. 6 מקומות חניה רשומים בטאבו, ול- 4 דירות אין מקום חניה רשום. האם הוגן בעינייך שמי שיש לו מקום חניה ישלם כמו מי שאין לו?
לגבי העירייה, את צודקת, ולדעתי, יש מקום לתשלום לפי מבחן ההכנסה. ואת יודעת מה? – אולי הדבר נכון גם לגבי ועד הבית.
בכל מקרה, ניתן להגיש הצעות לשיפור חוקים לחברי הכנסת באמצעות האתר "כנסת ישראל". אני אישית כבר עשיתי זאת לגבי חוקים אחדים, שגורמים או עלולים לגרום לעושק המיעוט.
ועוד הערה קטנה לגבי ניסוח. לדברייך, "בעלי הדירות הקטנות ינצלו את החוק וירצו לשלם פחות מהשאר, למרות שהם נהנים באופן שווה מהחניה." לא בדיוק הבנתי את הרעיון של "ניצול החוק". את, כנראה, מתכוונת לניצול החוק לרעה, וזה בדיוק מה שאני לא מבינה. לא ברור לי איך אדם שפועל לפי החוק, מנצל אותו לרעה. אבל אם העובדה שאדם נוהג לפי החוק, כל כך מכעיסה אותך, אולי תציעי לדייר "הנצלן" שיתחלף איתך בדירתו. באופן זה את תשלמי פחות, והוא יזכה, סוף סוף, לדירה גדולה יותר.
בכל מקרה, אשמח לשמוע את דעתך,
ורונה

הי ורונה,
אז ככה:
כל החניות אלצלנו רשומות בטאבו. לכל שכן יש חניה קבועה הרשומה על שמו.
בטח תופתעי לגלות שאני בעלת אחת מ 3 הדירות ה..קטנות!
ולמה אני בכל זאת מדברת על ניצול לרעה?
לפני שנתיים שיפצנו את הלובי בומסגרת השיפוץ החלפנו גם את תיבות הדואר. אני כמובן התחלקתי באופן שווה עם שאר הדיירים בעלות השיפוץ, אבל הדיירים האחרים שגרים בדירות הקטנות שילמו לפי גודל דירתם בנכס המשותף, כי כך החוק מתיר להם. עכשיו תגידי לי את, האם נראה לך הגיוני המצב שכל דירה מקבלת בדיוק 1/12 מתיבות הדואר החדשות, אך יש כאלו שמשלמים פחות מ 1/12 מסכום השיפוץ של התיבות?
זה נקרא בעיני ניצול לרעה של החוק, כי למרות שהחוק מתיר זאת, הוא מאוד לא הוגן!
וכך גם לגבי החניה. יש לי חנייה אחת בטאבו, בדיוק כמו ל 10 הדיירים האחרים בבניין. לא נראה לי הוגן שאשלם פחות מהשאר רק כי דירתי קטנה יותר….
לא?

אפשר לטעון שאדם שגר בקומה גבוהה צריך לשלם יותר כי הוא משתמש יותר במעלית, ואפשר לטעון שאדם שגר בקומת קרקע צריך לשלם יותר כי הוא נהנה יותר מהגינה, ואין לזה סוף. לכן החלוקה היא או לפי שטח הדירה, או לפי שיטה אחרת שקובעים.

שלום מיכל,
מה שלומך?
ראשית, אני שמחה שהבהרת את עצמך.
שנית, יש לי בשורה טובה בשבילך. את רשאית להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים באזור מגורייך, ולדרוש החזר הפרשים 7 שנים אחורה על כל התשלומים ששילמת באופן אחיד. אבל לפני שאת חוגגת, יש רק תנאי אחד, והוא שבתקנון הבניין שלכם לא מופיע סעיף המדבר על תשלומים אחידים.
1. אם מופיע סעיף כזה, שלפיו כל התשלומים הם אחידים (ולא יחסיים), הוא אמור לחול גם על שיפוץ החניה, ובמקרה כזה גם בעלי הדירות הקטנות ישלמו לפי עקרון השוויון.
2. אם לא מופיע סעיף כזה, את כמעט רשאית לחגוג עם תביעה להחזר הוצאות. אני אומרת "כמעט" מפני שבכל מקרה, עורך-דין צריך לעיין בתקנון הבניין שלכם, ולראות בדיוק מה הוא אומר.
אם אין לך התקנון של הבניין, את יכולה להזמין אותו בטאבו באזור מגורייך. גם הוא (כמו נסח הרישום של הבניין) עולה מעות אחדות.
אם אין לך אפשרות לשכור את שירותיו של עורך-דין פרטי, בדקי האם את זכאית לקבל סיוע משפטי ממלכתי או סיוע באמצעות עמותת "ידיד" שחברתנו הטובה דובונת דאגה לספר לנו עליה כדלהלן:

29/10/2005 08:47:00 dubonet – תשובה לורונה לבז ולכל מי שצריך יעוץ ראשוני של עו´

לכל מי שצריך יעוץ ראשוני של עורך דין חינם אין כסף ומבלי לתת דווח כלשהו, מוזמן לעמותה שנקראת עמותת ´´ידיד´´ בכל הארץ . הכל מושתת על מתנדבים ביניהם אני .
טלפון ארצי 1-700-500-313 אתר
הסניף החיפאי 04-8661916 אימייל
h .
מי שצריך פרטים נוספים מוזמן לפנות אלי ישירות באמצעות פניה אישית או בפורום .
יום מקסים לכולם ובהצלחה

וגם אני אומרת לך, מיכל, יום מקסים ובהצלחה, ואשמח לשמוע על ההתפתחויות.
ורונה