קניתי את הדירה ששכרתי מספר שנים

שלום
גרתי כשלוש שנים בשכירות, ואח"כ קניתי את הדירה.
לקראת תום השכירות הופיעו בעיות רטיבות קשות עקב סדקים גדולים בקיר החיצוני, והמצב הגיע לכך שמערכת החשמל נרטבה, והטיח ממש מתנפח ומתפורר.
פניתי לוועד ולאגודה לתרבות הדיור, וכמו כן מהנדס מטעמם היה ובדק וקבע נחרצות שיש לתקן את הליקויים לאלתר.

שאלתי, האם בגלל שהליקויים החלו לפני קנייתי את הדירה,
אולם החריפו משמעותית לאחר הקניה (נזכור שחורף 2003 היה חורף ברוך גשמים) מונעים ממני לבקש תיקון הרכוש המשותף בטענה ש"הייתה מודע לליקויים, בדקת את הדירה לפני והיית מודע לבעיות אלו" ?
האם זו עילה לדחיית בקשתי לתיקון הקיר ?
בתודה
אילן

החובה של הדיירים לתקן את הרכוש המשותף היא קוגנטית, כלומר- לא ניתן להתנות אותה בשום דבר.

חוזה הקניה של הדירה שלך היה מול המוכר, ולא מול ועד הבית.
לכן – בחוזה הקניה אתה שיחררת את "המוכר" מאחריות למצב של הדירה,
ואתה לא תוכל לכן לתבוע אותו על הנזק.

אבל אתה לא שיחררת את "ועד הבית" מאחריותו לנזק ולחובת התיקון,
ולכן חובתו של ועד הבית היא לתקן את הקיר החיצוני שהינו
רכוש משותף.

אילו – כן – היית משחרר גם את ועד הבית מאחריותו לנזק ולתיקון,
גם ועד הבית היה פטור מהתיקון (אבל זה כאמור לא נעשה),
ולכן אין כאן מצב של "חובה קוגנטית" שלא ניתן להתנות עליה.
חובותיו של ועד הבית – ככלל – אינן קוגנטיות, וניתן להתנות
עליהן בהסכמה מרצון.

בהצלחה.

…………………………………………………………………………………………………………………

תחילה, אודה לעונים, אולם אני אינני בקי בלשון המשפטית.
מהי "חובה קוגנטית" ?
האם הבנתי נכון, והוועד חייב לדאוג ותיקון המפגע?

אני סברתי שוועד חייב לתקן מפני שאין זה משנה מי קנה את הדירה, שכן גם אם היה קונה אותה מישהו אחר, הוא היה דורש את תיקון המפגע.

תודה על הכל, באמת, הפורום הזה פשוט
לא יאומן …
אילן

החוקים מתחלקים לשני סוגים, קוגנטים ודיספוזיטיביים.

קוגנטי – הוא חוק שבא להגן עליך גם אם אתה מוותר מרצונך
על ההגנה שבחוק. לדוגמא: חוק הגנת הדייר, או חוק הגנת הצרכן,
שלא ניתן בשום צורה ואופן לוותר על ההגנה שהחוק מקנה.

חוק דיספוזיטיבי, מאפשר לך לומר: אני מבין שאני זכאי ל-"משהו",
אבל אני מוותר על אותו "משהו" מרצוני החופשי.

חוק המקרקעין הוא לא "קוגנטי" ולכן אתה כן רשאי לוותר על זכויות
שמוקנות לך מכוחו. כלומר, אם ויתרת לועד הבית על זכות התיקון
של הקיר החיצוני, ועד הבית פטור מהתיקון – כי זה לא קוגנטי.

ולסיכום, כיוון שאתה לא פטרת את ועד הבית מעולם מחובתו
לבצע אחזקה של הרכוש המשותף, וכיוון שהקיר החיצוני הוא
רכוש משותף, אי לכך, אתה זכאי לתבוע את התיקון מועד הבית.

איזה כיף.

………………………………………………………………………………………………………..

יחד עם זאת, לועד יש חובה לתקן את הרכוש המשותף אפילו אם כל הדיירים פרט לדייר אחד מוותרים על זכותם.