"קניית" זכיות משכן בבית דו משפחתי

אנו בונים במשותף בית דו משפחתי,ברצוני לקנות מהשכן זכיות בניה מהחלק שלו- למרות שהמגרש מחולק לחצי. הוא רוצה בית קטן יותר ואני גדול יותר.
כיצד מחשבים בגדול את המחיר למ"ר.
כמו כן האם הרישום בטאבו בעייתי?

אודה על תשובה מהירה.

שלום רב לך,
אנסה להשיב לך כמיטב יכולתי, אם כי אני סבור, שהתחשיב הסופי צריך להיעשות בידי שמאי מקרקעין מוסמך.
יש לחשב תחילה את שווי הקרקע למ"ר מבונה. למה הכוונה? יש לרכז תחילה את כל השטחים המותרים לבניה. למשל, אם מותר על פי התב"ע לבנות 160 מ"ר שטחים עיקריים, 50 מ"ר מרתף ו-25 מ"ר עליית גג. יש לחשב את השטח האקוויוולנטי, כלומר את סה"כ השטחים לפי הערך היחסי שלהם. השטח העיקרי שווה 100%, שטח מרתף שווה 50% ויקבל את המקדם 0.5 , ולצורך הדוגמא נניח שהמקדם של עליית הגג הנו 0.6. סה"כ: 160 + 25 + 15 השווים לשטח אקוויוולנטי של 200 מ"ר. לצורך פשטות החישוב נניח, ששויו של המגרש $200,000 . שווי של מ"ר מבונה יהיה שוויו של המגרש לחלק לשטח האקוויוולנטי ובמקרה הזה יהיה, אפוא, שוויו של מ"ר מבונה 1000$ . את הסכום הזה יש לכפול במקדם שוליות, שכן ככל שגדל שטחו של הבית ערכו של השטח הנוסף קטן. מקדם שוליות תלוי במספר גורמים ובעיקר בשטח הכולל (המקדם יכול לנוע בין 0.6 ל-0.85 ). הסכום שיש לשלם הנו מכפלה של השטח המועבר בסכום הסופי של השווי של מ"ר מבונה. קצת מסובך? ייתכן.
נושא הרישום בטאבו הנו טכני. בשלב זה ניתן להכין הסכם שיתוף ולרשום לגביו הערת אזהרה. עם השלמת הבניה ניתן לרשום את הבית כבית משותף ובמסגרת התקנון להגדיר את ההסכמות לרבות התייחסות לתוספות בנייה אם תאושרנה בעתיד.
כמו כן הנני ממליץ לכם לבדוק את נושא העברת זכויות הבניה בועדה המקומית לתכנון ולבניה. ישנם מצבים שהתב"ע מגדירה את הזכויות במ"ר ולא באחוזים, ובמצב זה ייתכן שתזדקקו להליך של הקלה.
תודה לפנייתך.
תשובתי זו הינה בבחינה מידע אינפורמטיבי כללי בלבד ,ואינה מהווה ואו באה להחליף יעוץ מישפטי ואו יעוץ בנושא כלשהו ,אשר על כן, יש לפנות לגורמים המקצועיים הרלונטיים .