לסבי וסבתי 2 דירות מהן אחת הם משכירים לי, ובשניה מתגוררים. ביקשתי לקנות את הדירה אותה אני שוכר, ואבי הסכים לוותר לי על חלקו העתידי בירושת הדירה אם וכאשר יירש בעתיד, כך שסוכם על מחיר קניה סופי של כמעט מחצית ממחיר השוק (שווי הדירה מוערך ב 140000 דולר, ואני מתבקש לשלם 85000 דולר).
התייעצי עם מספר עורכי דין לגבי הדרך בה צריך להערך חוזה המכירה, וקיבלתי 2 הצעות סותרות. הייתי שמח לשמוע עוד דיעה כדי שאדע מה נכון לעשות.
עצה א´:
לקחת שמאי מקרקעין שיעריך את מחיר הדירה ויתן דו"ח מפורט כאילו היה רוצה להגיש השגה למס שבח (כדי שיהיה דו"ח אמין ומדוייק יותר). לכתוב בחוזה כי הדירה נמכרת במחיר המוערך ע"י השמאי, ושהחלק הנותר (בין המחיר המוערך לשתשלום בפועל) ניתן במתנה מסבי וסבתי לי, בצירוף דו"ח השמאי ותצהיר נותן/מקבל מתנה ביני לבין הסבא והסבתא. העו"ד המציע הצעה זו טוען שכך איננו מסתירים מרשות מס שבח את העובדה שחלק מהמחיר ניתן כמתנה, ולוקחים את האפשרות שרשות מס שבח תגדיר את העסקה כעסקת מתנה, מה שיגביל אותי על מכירת הדירה ב 4 שנים הקרובות (אינני מתכוון לעשות כך). העו"ד טוען שאם נרשום את מחיר הקניה בפועל (85000 דולר) בעוד המחיר הריאלי של הדירה בשוק הוא 140000 דולר, רשות מס שבח בוודאות לא תקבל את העסקה, ואז יראו בי כמי שמנסה להתל בהם ולהתחמק ממס, מה שיכול לגרום לכך שהם יעבירו גם דווח למס הכנסה שעלול לדרוש ממני מס של 20% על ההפרש בין מחיר הקניה למחיר הדירה בשוק. על כן מציע לרשום מחיר קניה ריאלי ולהצהיר מראש שזו עסקת מתנה ולקבל את המגבלות הכרוכות בעסקה שכזו.
עצה ב´ –
לרשום מחיר רכישה שהוא המחיר המדוייק שבו הדירה נמכרה בפועל (85000 דולר), אך לצרף דו"ח שמאי המצהיר על ערך דירה ריאלי ולרשום בחוזה באותו אופן של תצהיר, שההפרש ניתן לי כהנחה משמעותית מסבי וסבתי, כמתנה. העו"ד הזה טוען שלרשום מחיר אחר יכול להראות בפני רשויות המס כנסיון להונות או לבלבל אותם, ודווקא כאן יכולה להפתח בעיה עם רשויות המס.
שאלותי –
1. מה הדרך הנכונה יותר מבין ה-2 המוצעות ?
2. האם אכן ישנו סיכון שמס שבח ידווח למס הכנסה על העסקה כלא כשרה, ואלו האחרונים אכן עלולים לחייבני במס של 20% על אותה הנחה, במסגרת התקנה החדשה מהשנה השעברה שמאפשרת להם לגבות 20% מס על רווח שלא מהכנסה ישירה ?
3. האם המגבלה היחידה שתהיה לי שמי שקונה דירה בעסקת מתנה היא המגבלה על מכירת הדירה בתקופה של ה 4 שנים ממועד הקניה ?
4. האם ישנם בעיות אחרות שעלולות להווצר מעסקה שכזו שלא ציינתי ומהם ??
אני מודה לכם מראש !!!