אני דייר (די חדש) בדירת גג, בבנין שתקנונו הוא התקנון המצוי.
באחת מאסיפות הדיירים הראשונות של הבניין (לפני שנים) החליטו הדיירים כי 2 דירות הגג ישלמו דמי ועד מוגדלים מאחר ויש להם שטח מרפסת. אציין כי שטח הדירה עצמה זהה לשטח הדירות האחרות.
ידוע לי כי החוק קובע כי שטח מרפסת אינו נחשב לצורך חישוב חלק יחסי בחלוקת תשלומי ועד הבית (למיטב ידיעתי היתה קביעה כזאת גם בבית המשפט המחוזי לפני כשנה). הפנתי את תשומת לב ועד הבית לכך, אך הועד אינו מוכן לקבל זאת.
השאלה היא:
האם ועד הבית יכול להתעקש על גביית מסי ועד מוגדלים ממני, על סמך החלטת ישיבת ועד ישנה, למרות שאין לעניין התיחסות בתקנון?
האם אין צורך בהסכמת 100 אחוז מהדיירים לגבייה שכזו?
מה השתנה מאז ? האם נתגלע סכסוך שבגינו אינכם מעוניינים יותר להמשיך בהסדר הנוכחי ? שדרך אגב, זו טענה קבילה, ובית המשפט קבע בעבר שסכסוך הינו גורם קביל לצד מסויים בהסכם לחזור בו מהטבה שנתן לפנים משורת הדין, דובר בזמנו גם על זגות שמוש במקרקעין שנתנה לזוג, והם שינו יחסם לדיירים, והדיירים חזרו בהם.
אנו צריכים יותר פרטים.
תודה
שלמה
מי החליט ? סתם אוסף אקראי של דיירים ?
הוועד ? מי ?
אי אפשר להחליט החלטות בניגוד לחוק, ללא קשר לרוב, ואם החוק אומר שמרפסות מחוץ לחישוב, אז זה לא תופס.
לעומת זאת, זה נוהג מתוקף שנים, מה פתאום שתרצו לשנותו.
אנא, יותר פרטים.
בברכה
שלמה
נעשה סדר: לא הועד מחליט על שיעור דמי הועד או שיטת חישובם.
אסיפת דיירים שנתית קובעת ברוב רגיל את הסכום החודשי של דמי הועד. בבית שבו תקנון מצוי קובעת האסיפה את הסכום המעודכן פר 1 מ"ר וכל דירה עפ"י גודלה = שטח רצפתה = משלמת את חלקה.
נכון שלפי התקנון המצוי והחוק נכון להיום בשטח רצפת דירה לא כוללים מרפסות ובכלל זה מרפסת גג – והכל אם לא נתקבלה החלטה אחרת כשינוי תקנון.
החלטה על שינוי תקנון מתקבלת לפחות ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
לסיכום: אם בזמנו היה רוב כזה באסיפת הדיירים שקבעה מה שקבעה אזי גם אם לא נאמר במפורש כי זהו תיקון תקנון ואפילו אם לא נרשם התיקון – סביר להניח כי כל מפקח יכבד את ההחלטה. צריך לבדוק על כן מה היה הרוב אז ומה היה בפרוטוקול ומה היתה הכוונה.
אם לא היה רוב יש לך עילה לכאורה להחזר כספים וכן לתיקון התשלום להבא.
ההחלטה התקבלה לפני שנים רבות, כאשר הדירה היתה בבעלות אחרת. למיטב ידיעתי, אין תעוד של האסיפה הנ"ל. מה שידוע הוא שהתקבלה ההחלטה לחלק כך את התשלומים, לא ידוע באיזה רוב זה התקבל. בכל מקרה, ההחלטה בוודאות אינה מופיעה בתקנון הבניין.
אני לא מחפש לפתוח ריבים חדשים בבניין, ולכן אני לא מתכוון לתבוע כספים לאחור. הבעיה היא שמרגע שהודעתי להם על התנגדותי לחלוקה הזאת, בהסתמך על קביעת בית המשפט המחוזי, הם הודיעו מצידם שזו זכותם להחליט, והם אינם מקבלים זאת.
ולכן, עולה השאלה:
אם ההחלטה אינה מופיעה בתקנון הבניין, והיא החלטת אסיפה רגילה, האם ניתן להתנגד לה?
ואם ההחלטה הישנה תקפה, האם אין לה תפוגה? האם לא צריך להחליט על גובה התשלום פעם בשנה? לדוגמא, בימים אלה החליט הועד להעלות את התעריף לכל הדיירים – האם לא נדרשת כאן החלטה חדשה? ואם כן, האם הם לא זקוקים לרוב של 100 אחוזים כדי שהיא תהיה בתוקף במקרה והיא אינה תואמת את הגדרות חלוקת הנטל עפ"י החוק?
מאחר ואין לדבריך תיעוד של הרוב באסיפה שקיבל את ההחלטה הישנה יתכן שההחלטה לא היתה תקינה. ממילא במקרה כזה אין צורך לדבר על תפוגה כי היא בטלה מעיקרה.
אתה צריך להחליט עם עצמך אם אתה עושה מזה עניין או לא.
פעם השנה מחליטים על גובה התשלום אבל לא על שיטת התשלום – כלומר איך מחלקים את התשלום בין הדירות, לפי שטח רצפה, לפי מספר חדרים, כל אחד משלם תשלום זהה או כל דרך אחרת. את זה קובעים ברוב שפורט בתשובה קודם.
יוצא שבניינים מעל גובה מסויים כאשר רק לקומות הגג יש מרפסות יחולים להחליט למרות התנגדות דיירי הדירות הצריכים לשלם.
איך אפשר לקבל החלטה כזו כנגד החוק?
איך מחשבים את החיוב שלהם לפי מ"ר?
תודה
אעיר כי בעקרון אין מרפסת גג נכללת בשטח רצפה.
לפי תשובתך, לפני ההבצעה אני לי שטח הדירה ללא מרפסת ואחרי ההצבעה אני לפי שהטח עם המרפסת
במקרה שלנו של מרפסות גדולות בדירות הגג ההבדל קריטי
תודה
בתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991 מפורט כלהלן:
1. הוצאות הכרוכות בהינתקות
(א) בעל דירה שהתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף (להלן – המתנתק), ישא בתשלום כל ההוצאות הכרוכות בהינתקות, לרבות אלה:
(1) עלות השינויים הדרושים במיתקנים ובצינורות של הבית כדי שאספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו; (2) תשלום לבודק שהזמינה נציגות הבית כאמור בתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991 (להלן – תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות)).
(ב) התשלום האמור בתקנת משנה (א)(2) לא יעלה על 300 שקלים חדשים; הסכום האמור ישתנה ב-1 בינואר וב-1 ביולי של כל שנה (להלן – יום השינוי) לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (להלן – המדד) שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לאחרונה לפני יום השינוי, לעומת המדד שפרסמה לאחרונה לפני יום השינוי הקודם; (ג) היתה בדיקת המערכת בידי הבודק בלתי שגרתית מחמת המבנה המיוחד של הבית או מטעמים מיוחדים אחרים, רשאי המפקח, לפי בקשת נציגות הבית, לאשר תשלום העולה על הסכום האמור בתקנת משנה (ב).
2. הוצאות להחזקה תקינה
המתנתק ישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים והחלפת מיתקן, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
3. הוצאות שוטפות
(א) המתנתק ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, באחוזים מהתשלום בעד הוצאות אלה שהיה חל עליו אילולא התנתק, כלהלן:
(1) אם המערכת המרכזית היא לחימום מים בלבד – %25;
(2) אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד – %40;
(3) אם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה – %35.
(ב) חישוב ההשתתפות של המתנתק באחוזים כאמור בסעיף קטן (א) יהיה על בסיס המחיר של כמות הדלק הדרושה להפעלת המערכת המרכזית לכל הדירות בבית.
