צ´קים ללא כיסוי – בעבור גבייה למטרת "שידרוג"

שאלות עקרוניות:

האם ניתן לתבוע דייר שמוסר צ´קים דחויים ללא כיסוי – כאשר הגבייה היא למטרת "שידרוג"?

האם אפשר להתייחס לעצם מסירת הצ´קים כלהתחייבות לתשלום עתידי, אשר הפרתה תגרור תביעה, ללא קשר למטרות הגבייה?

האם הדייר יכול לטעון כי לא ניתן לחייבו לשלם על "שידרוג",
ולכן ביטל את הצ´ק?

תודה!

"הטרגדיה" בעולם השיקים היא שהם קרובים מאוד למזומן, הם מכונים כ"פסק דין על תנאי", דרכי ההתגוננות מולם בהוצל"פ מאוד צרה ולכן מתן שיק – בעיקר סחיר אבל לא רק – כמוהו כמעט כאובדן רוב הטענות נגדו (למעט זיוף, "פרעתי" וכשלון תמורה מלא בנסיבות מסויימות).

יוצא איפוא לכאורה שועד בית יכול לנצל קבלת שיקים לידיו ולהתעלם מן העובדה, שמלכתחילה לא היה זכאי לקבלם (נניח בשל החלטה לא חוקית) ולפתוח תיק הוצל"פ כאשר השיק/ים חזרו.

אבל לא מן הראוי לנהוג כך.

אם אכן נמסרו שיקים לצורך "שדרוג" בהעדר החלטה חוקית לבצע שדרוג (כלומר בהעדר הסכמה כללית) לא מן הראוי לגבות את הכסף. תום הלב מחייב זאת.

אם בכל זאת היה ועד נוקט בהליכי גבייה תוך התעלמות מכשרות ההחלטה שבגינה נמסרו השיקים יכול הדייר – שצפוי אולי להפסיד בהליכי ההוצל"פ – להגיש תביעה כספית אצל המפקח ולהחזיר את הכספים בדרך זו.

למיטב הבנתי, ההסכמה האמיתית היחידה להחלטה כזו היא התשלום בפועל – אפילו לא "החלטה חוקית" של 100% מהדיירים (תקן אותי אם אני טועה),
ומכאן השאלה-
האם עצם מסירת הצ´ק אינה מהווה הסכמה בפועל להחלטה?
כאשר 100% מהדיירים מוסרים צ´קים (דחויים…) – האם אין זה בגדר "הסכמה מלאה" וחוקית?

מדובר, אגב, בהחלטה שנתקבלה פה אחד, ללא מתנגדים, באסיפה בה נכחו רוב של בעלי הדירות, בבניין גדול.
הגבייה היא בנושא שמצוי (גם ע"פ דעתכם כאן בפורום…) בתחום האפור בין "תחזוק הכרחי" ל-"שידרוג", ודי ברור שיש לו תמיכה גורפת בקרב הדיירים, ואפילו לחץ מצידם לביצוע מהיר, מסיבות בטיחותיות.
השאלה נשאלה כדי לדעת אם ניתן להתייחס לצ´ק דחוי כאל "הסכמה לתשלום עבור הביצוע", או שעלינו להמתין עד להעברת הכסף בפועל, כדי לדעת "איפה אנחנו עומדים" .

תודה רבה על ההתייחסות!!
"מהוועד"

נניח שדייר מוסר בתום לב שיקים דחויים לשדרוג שכן באותה עת הוא אינו ער לאי חוקיות ההחלטה, עקב רוב לא מספק. למחרת הוא הולך לבית קפה עם עו"ד שכמוני ונדהם לשמוע את אי החוקיות.
הוא מבטל את השיקים. הקרקע להסכמתו נשמטה עקב המידע החדש.

…ונניח שוועד הבית ניהל בתום לב אסיפה חוקית, בה נכחו מרבית הדיירים, ובה התקבל פה אחד, ללא אף מתנגד, אישור להחלטה, ואף פירסם את ההחלטה ע"ג לוח המודעות – שוב, ללא תגובה –
והחל לאסוף צ´קים דחויים (על מנת להתחשב בדיירים כמובן), שכן באותה עת אינו ער לאי חוקיות ההחלטה (???)…
למחרת הוא קורא בפורום "ייעוץ משפטי לוועד הבית" עובדות חדשות ומפתיעות לגבי חוקיות של החלטות אסיפה שונות – ונדהם לשמוע על אי החוקיות…

נשאלות השאלות:
– מה על וועד הבית לעשות במצב שתואר לעיל?
– האם מדבריך ניתן להסיק כי בגלל "אי חוקיות של החלטה" שכזו – דייר יכול לתבוע כספים ששילם בעבר?!

תודה!
חבר וועד מיואש

לשאלתכם האחרונה: לעיתים ניתן לדרוש החזר כספי בשל אי חוקיות. לא תמיד אבל בנסיבות רבות כן.

מכל מקום מה שחשוב לי להדגיש מהנושא החשוב שהעליתם הוא לא זה אלא את הקונסטרוקציה המשפטית של "הסכמה מכללא" או הסכמה שבהתנהגות:

אומר בשיא התמציתיות שבנסיבות שתיארת בשאלתך דעתי היא כי לא ניתן לכפות הסכמה על אדם כאשר בנסיבות מתן ההסכמה לא היה ער אותו אדם למצב החוקי והמשפטי ולמעשה הוטעה ולו בשגגה לגבי המצב המשפטי.