אני גרה בבניין 3 קומות 6 דיירים הועד החליט לצבוע את הבניין בעלות של 1800 ש"ח, כל דייר ישלם 300 ש"ח.
המצב הכספי והכלכלי לא טוב אין באפשרותי לשלם את הסכום ואנחנו מוכרים את הדירה.
5 דיירים חתמו האם אני מחוייבת לשלם על הצביעה הסברתי גם לועד שכרגע אני לא מצב טוב כלכלי אמרו תפרסי לתשלומים יש לי דברים יותר חשובים, לשרוד, מאשר לשלם על הצביעה.
אודה על תשובתכם.
האם עובדה זו משנה את המצב?
שאלה נוספת שלא נדונה כאן היא האם התיקון [הצביעה] היה הכרחי או לא.
גם לענין הכרחי או לא. החיץ בין הכרחי ללא הכרחי נשחק מאוד עם השנים. בנושאים של צביעה גם אם זה לא הכרחי עדיין החלטת הרוב תחייב, בוודאי כשההואצה אינה גדולה יחסית.
וזה גבר על בחירת נציגות באסיפה חוקית, אותה זימן חבר נציגות, כשהכותרת בהזמנה לאסיפת הדיירים: ´´אסיפת דיירים חירום עקב מצב בלתי צפוי´´.
באסיפת חירום שזימן, הנ´´ל הודיע שחברת הנציגות חלתה ועברה דירה, ועל כן התפטרה מנציגות הבית, ודרש פיצול ניהול של 2 הכניסות, ולאחר שסורב, הוא עצמו הודיע על התפטרותו מהוועד, ואני התנדבתי לתפקיד.
בדיון הוכחות הוצגו: 1. המודעה לכינוס האסיפה 2. סיכום האסיפה שנכתב על ידי עוד באותו יום וחתמה עליו דיירת שנכחה באספת הדיירים. [דיירת בשכירות]. 3. הודעה על העברת האסיפה לשעה מאוחרת יותר.
להשלמת התמונה -נכחו 4 נוכחים מתוך 11 בעלי דירות, שכן, 8 בעלי הדירות אינם מתגוררים בפועל בבניין.
[האסיפה הייתה חוקית – העברנו אותה לשעה מאוחרת באותו יום].
כל פגם נרפא ע´´י תשלום רוב מכריע של בעלי הדירות בבית.
לא צריך ללכת רחוק מדי עם הלכת האישרור בדיעבד. בכל זאת יש לה מגבלות שנקבעו בין היתר בפסק דין בעליון מפי השופט דנציגר.
לא כל פגם ניתן לריפוי – בדיעבד או בכלל. למשל אם יש שאלה של קיפוח זכויות, עושק מיעוט, אפליה או חוסר תום לב, זה פגם שורשי שלא ניתן לרפאו. אני מתייחס לכך בהרחבה בסיפרי.
לכן בהחלט האישרור בדיעבד ותיקון פגמים הוא אפשרי, או בהחלטה חדשה של אסיפה או לעיתים אפילו בלי אסיפה אלא בסבב החתמות ואולי גם בהתנהגות שמעידה על הסכמה, אולם כל זאת למעט מקרים של חוסר ת"ל, קיפוח וכד´.
לעניין חוסר תקפות החתמת דיירים בסבב החתמות כתחליף לאסיפת דיירים, קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי, שאינן תקפות אף אם יש רוב של חותמים:
לגבי המקרה הספציפי שנשאל, כנראה שמדובר בהחזקה תקינה, שאינה מחייבת אישור אסיפת הדיירים.
ה´´נציגות התובעת´´ צירפה כראיה לכך שהיא זו – נציגות הבית המשותף – דף סבב חתימות של בעלי דירות שחלק מהם כלל לא נכחו באספת הדיירים, מדובר בדף סבב חתימות לפתיחת חשבון בנק לבית המשותף.
ה´´נציגות´´ התובעת אישרה בעדותה שזה אכן מסמך לפתיחת חשבון בנק לבית המשותף.
ציטוט המפקחת הבכירה מפסק הדין:
" נספח א´ לכתב התביעה מהווה אישור של 6 בעלי דירות מתוך 11 בעלי דירות בבית, לכך שיעקב פנט וענת שמיר ישמשו כחברי נציגות מתאריך 22.2.2007."
להשלמת התמונה תאריך החתימה של האנשים הנ´´ל על המסמך היו מס´ חודשים אחרי אסיפת הדיירים שהתקיימה ב- 22.2.2007 שבה אכן אותם 2 בעלי דירות מונו לנציגות הבית. על אותו דף – חתומים אנשים שאינם בעלי דירות אלא מיופי כוח ולא צורף ייפוי כוח של בעלי הדירות.
אני טענתי בסיכומים שכתבתי:
"התובעת מודה בקיום האסיפה, פרוטוקול ע´ 4.ש´ 23-25. התובעת לא כתבה ולא הציגה פרוטוקול אסיפת הדיירים הנ´´ל ובה ההחלטות שנקבעו בה. כפי שמחייב חוק המקרקעין התשכ´´ט 71 החלטות בעלי הדירות (א). סעיף 71א´ לחוק המקרקעין, נוקט בלשון "החלטה" ולא הסכמה, משמע שאין די בהסכמה הניתנת על ידי בעל דירה בעל פה. את המונח "החלטה" יש איפוא לפרש בצורה דווקנית…"
אחרי האסיפה שהתקיימה ב- 22.2.2007 שבה מונו אותם התובעים לחברי נציגות, התקיימה אסיפת דיירים חוקית ב- 16.7.2009 בה חבר הנציגות הודיע על התפטרותם. ואז הוא סירב להעביר לי את וועד הבית וניסה לכפות עליי – הפרדת ניהול של 2 הכניסות ואני סירבתי.
הוא לא כתב פרוטוקול האסיפה או סיכות האסיפה.
להשלמת התמונה- הוא רצה לחבר את חדר הזבל עם חדר הדוודים ולהפוך את החדר החדש למחסן – להשכיר אותו ולהרוויח מזה.
בגלל זה הוא תבע אותי תביעת שווא שאני השתלטתי על ה´´מחסן´´ [חדר הדוודים] , נעלתי אותו ועושה בו שימוש ייחודי.
[לו היית רואה את תמונת ה"מחסן" [חדר הדוודים] היית מתפוצצת מצחוק, שכן, יש בחדר הנ´´ל דוד מים ענק שתופס את רוב החדר.
גם כאן המפקחת הבכירה פסקה:
"אין בעל דירה רשאי לאחסן חפצים ברכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות"
פסק דין חלקי זה הועלה לפורום זה על ידי. תקראי אותו.
[גם במקרה זה הועלתה הטענה שנוהג בעלי הדירות לאחסן חפצים בחדר הדוודוים כמחסן עוגן בפה אחד ע´´י הנוכחים באספת הדיירים ב- 22.2.2007.
אני מקווה שפסק הדין שהעלית אכן ישמש רבים.
2. פסיקה ספציפית, בעניין סבב-החתמות, גוברת על פסיקת "דן-סלע" שלא איזכרה אותן.
3. ביצוע תשלום על ידי חתימה על שיק, היא בעלת מהימנות וגמירות דעת גבוהה ("דן-סלע") וממנה ניתן ללמוד על הסכמה במשתמע, בעוד שחתימה על דף נייר, שיתכן והיא מזוייפת, ויתכן שנעשתה ללא הבנה למהות החתימה – לא תוכל לשמש תחליף להחלטה באסיפת דיירים.
וכפי שקבע בית המשפט העליון בע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ´ מגדל כפר שיתופי:
"ואם עומדת נורמה של היום בסתירה לנורמה של אתמול, גם זה פשוט שנורמה של היום תגבר על נורמה של אתמול…"
או כפי שקבע אהרן ברק בספרו "פרשנות במשפט" (חלק חמישי) פרק ב´, סעיף 3:
"הכלל המקובל הינו כי הנורמה המאוחרת גוברת על הנורמה המוקדמת: lex posterior derogat priori. חוק מאוחר גובר על חוק מוקדם; חוזה מאוחר גובר על חוזה מוקדם; צוואה מאוחרת גוברת על צוואה מוקדמת. מסקנה זו מתבקשת מ"עצמאותו" של יוצר הנורמה. כשם שהוא מוסמך ליצור נורמה, כן מוסמך הוא ליצור נורמה סותרת, המבטלת (במפורש או במשתמע) את הנורמה הראשונה שיצר"
