בבנינינו 8 דירות ו- 7 מקומות חניה: 4 רשומים בטאבו, ו- 3 שאינם רשומים.
לשניים מבעלי החניה הרשומים יש 2 רכבים. ויש מצוקת חנייה.
הבנתי שפתרון אפשרי שכיח הוא רוטציה בחניה במקומות המשותפים.
א. האם הסכם הרוטציה חייב שיהיה רשום בתקנון מוסכם או מספיק שיהיה רשום על דף, וחתום על ידי רוב הדיירים שיינכחו באסיפת הדיירים?
ב. האם ניתן להוסיף לדף ההסכם מה עושים במידה ודיירים מסוימים לא עומדים בהסכם רוטציה:
ובהקשר זה: האם ניתן לבנות עמודי חניה ושהתפתחות יהיו אצל "אחראי רוטציה", או : האם ניתן לדרוש כנס כספי מהדייר המפר את ההסכם, שיגבה למשל יחד עם תשלומי ועד הבית?
ג. אחד מבעלי הדירות אינם מתגוררים בבנינינו, אך חונים במקום חניה הרשום שלהם. האם הדיירים המתגוררים בשכירות בדירתם שבבניין- דינם כדין בעל דירה מבחינת חניה במקומות חניה משותפים- כלומר צריכים לשתפם ברוטציה?
ד. האם יש פתרונות אחרים מלבד רוטציה?
ועוד שאלה קטנה:
אם בכל זאת פותחים את החניות המשותפים לכל הקודם זוכה, האם בעל חניה רשומה אחת עם שני רכבים, יכול לתפוס מקום חניה משותף לפני שבן זוגו בעל הרכב השני מגיע בערב מאוחר- וכך לאפשר לו לחנות בחניה הרשומה?
א. רכוש פרטי ששייך רק למי שהוא הבעלים הרשומים שלו ורק הוא רשאי להשתמש בו.
ב. רכוש משותף – ששייך לכולם, וכולם רשאים לעשות בו שימוש "רגיל וסביר".
פרט לכך אין שום סוג אחר של רכוש בבית המשותף.
שימוש רגיל וסביר – על פי ההגדרה – זה שימוש שלא מונע מבעל
דירה אחר לעשות שימוש דומה באותו שטח ברכוש המשותף.
אם מישהו חונה "קבוע" בחניה שהיא רכוש משותף, והוא מונע
מבעל דירה אחר לחנות שם, זה – לא – שימוש רגיל וסביר.
הסכמים בבית המשותף –
הסכם יכול להיחתם, אבל הוא מחייב רק את מי שהסכים לו.
מי שלא רוצה לחתום, אסיפת הדיירים לא יכולה לנשל אותו
מזכויות הקניין שיש לו על פי חוק, ולא יכולה לחייב אותו להסכים
למה שהוא לא מסכים מרצונו החופשי.
הסכם רוטציה – מחייב רק את מי שחתם עליו.
מה עושים למי שכן חתם אבל לא מקיים אותו?
את זה חייב ההסכם עצמו לומר !!!!!
אין להטיל קנס על בעל דירה אלא אם הסכים לו (למשל, ע"י הוספת הקנס להסכם הרוטציה במפורש ובכתב).
מה ההבדל בין "הסכם" ל-"תקנון מוסכם" שרשום בטאבו ?
הסכם – מחייב את מי שחתם עליו (בלבד).
תקנון מוסכם בטאבו – מחייב גם דייר חדש שקנה את דירתו מדייר שהסכים לתקנון בעבר (חליפו של הדייר המקורי).
"עמודי חניה" שחוסמים חניה, ניתן להקים רק בחניות הפרטיות.
בחניות המשותפות – בתנאי שכל 100% של בעלי הדירות בבניין הסכימו.
דיירים הגרים בשכירות שואבים את זכויותיהם מהסכם השכירות,
שבו העביר בעל הדירה את זכויותיו לשוכרים.
צריך לקרוא את הסכם השכירות כדי לדעת בדיוק, אבל יהיה זה הגיוני
להניח שבעל הדירה העביר לשוכרים את זכות החניה, ואז דינם
כדינו של בעל הדירה.
בשיטה שכל הקודם זוכה ניתן לעשות "הכל" במסגרת של ההגדרה
"שימוש ריגיל וסביר" שלא תמנע עקרונית מבעל דירה אחרת
לעשות שימוש זהה באותו חלק של הרכוש המשותף.
בהצלחה.
……………………………………………………………………………………..
במקרה כזה, האם החלטת הרוב מחייבת אותם להשתתף בהסכם גם אם לא חתמו? או שיש לפעול כאן במישור המשפטי?
תודה מראש
להסכמה שהושגה לנושא הרוטציה, ורק אלה מבין הדיירים
שחתו, עליהם בלבד תחול הרוטציה (אם יהיה מקום חניה פנוי).
אני לא חושב שבית משפט (או מפקח) יוכל לכפות הסכמה על דייר
שלא רוצה להסכים. ואין זה משנה מהו גודל הרוב שכן מוכן לחתום.
נכון הוא שלגבי אלה שכן חתמו ההסכם יחול, אבל השאלה הפרקטית היא
איך עושים רוטציה, כאשר החניות תפוסות ע"י מי שלא מוכן להשתתף ברוטציה ?
לדעתי, יש לכם עילה לתביעה משפטית – אם אותם דיירים שלא
רוצים לחתום על הסכם הרוטציה תופסים את החניה באופן
קבוע,
ובכך שוללים ממך (ומשאר הדיירים) את השימוש בה באותה מידה.
שמוש ברכוש המשותף שלא מאפשר לאחרים לעשות שימוש דומה,
הוא שימוש לא "סביר ורגיל" ברכוש המשותף של החניה.
ולכן הוא לא חוקי.
בהצלחה.
………………………………………………………………………………………………………………
