פרוטוקול האסיפה

שלום
בתקנון המצוי כתוב "שיש לכבד כל החלטה שנכתבה בספר ההחלטות".
בתקנון לא מצויינת חובה לכתוב פרוטוקול, למרות שלאגודה יש תדפיס יפה של פרוטוקול.
בבניין שלנו, יש אוסף זקנים, שאם ההחלטות יכולות להפריע להם בעתיד, הם לא מפרסמים את הפרוטוקול (היינו שולחים אותו לבעלי הדירות).

שאלות:
1) אם בפועל כן נכתב פרוטוקול במהלך האסיפה, האם לא חובה להפיץ אותו לדיירים?
2) האם אני רשאי לא למלא החלטות עד שלא קיבלתי את הפוטוקול שנכתב (בהנחה שנכחתי או לא נכחתי באסיפה)?
3) האם החלטה שלא נכתבה בספר ההחלטות מחייבת אותי?

בתודה
שלמה

שלמה שלום

ההוראה שאתה מצטט אינה מופיעה בתקנון המצוי.
יתכן שהיא מופיעה בתקנון מוסכם החל על הבית שלכם.

ס´ 71 לחוק המקרקעין קובע כי כל החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה בעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

אם אין רישום בספר החלטות, האם ההחלטה מחייבת אותי ?
כמו כן, נרשם פרוטוקול, אולם הוא לא הופץ בין הדיירים מסיבות שאם הוא היה מופץ לא היה ניתן לחזור מהרשום בו, בעוד שאם הוא היה מופץ הוא היה מחייב את כולם.

נשאלת השאלה, אם נרשם פרוטוקול במהלך האסיפה, האם הוא חייב להיות מופץ, והאם אני חייב לנלא החלטות שלא רשומות בספר החלטות ?
כמו כן, אם התקבלו החלטות, אולם לא רשמו אותם בספר החלטות, האם אני יכול לדרוש שהן ירשמו שם?
ומה אם אין ספר החלטות ?

בתודה
שלמה

כפי שראית מהתשובה הקודמת החוק אינו קובע חובת הפצה של הפרוטוקול אלא חובה לאפשר עיון בו בכל עת סבירה.
שנית, אם החלטה לא נרשמה היא אינה קיימת.
שלישית, אם דייר מעיין בפרוטוקול ולהפתעתו הוא אינו מוצא רישום החלטה שנתקבלה באסיפה, יש לו אפשרות לדרוש, עדיף בכתב, מיו"ר האסיפה, לתקן את הפרוטוקול. בעניין זה מומלץ למהר ולהפנות את דרישת התיקון מוקדם ככל האפשר.

עד כמה שידוע לי, לא קיים ספר החלטות בבניין,
תמיד היו מפרסמים דף מודפס עם ההחלטות,
ושולחים אותו לכל בעלי הדירות.
אני מסייג את ההתייחסות למילה "תמיד" ונותן לה פרשנות מקומית בבניין שלנו, שאומרת "תמיד" = "כאשר לקואליציית הזקנים נוח עם ההחלטות, ואין להם צורך לשנות את תוכנן בעתיד".

תודה
שלמה

בפסק דין זה אומר השופט דר:

4. אני מסכים עם חברתי, שהדרישה שבסעיף 71(א) בדבר רישומן של החלטות בספר ההחלטות, אינו קונסטיטוטיבי. הוא גם אינו הסדר שלילי, שלפיו החלטות שלא נרשמו בספר ההחלטות, אינן מחייבות את הצדדים.

שלום רונשטיין

הלינק שנתת לא עובד, האם תוכל לשים אותו שוב?

כמו כן, מה הכוונה קונסטיטוטיבי" ?

האם הבנתי נכון ? אם לא כתוב, לא חייבים לבצע את ההחלטה ?
ומה לגבי הפרוטוקול ? מה קורה אם הוועד מסרב לכתוב בספר ההחלטות או בפרוטוקול החלטה שהתקבלה ?

תודה
שלמה

קודם עבד, כנראה זאת בעייה זמנית.
אני לא בטוח מה פירוש "קונסטיטוטיבי" , אולי איתן או עו"ד שחל ירצו להתייחס.
אבל מה שלדעתי יותר חשוב לעניינך זה המשפט "הוא גם אינו הסדר שלילי, שלפיו החלטות שלא נרשמו בספר ההחלטות, אינן מחייבות את הצדדים"

נחלק את המשפט לשניים.

החלק הראשון:
"שהדרישה שבסעיף 71(א) בדבר רישומן של החלטות בספר ההחלטות, אינו קונסטיטוטיבי"
משמע – שאין צורך להגשים תכלית חוקית ברישום החלטה בספר ההחלטות. אין שום עיקרון משפטי שבחוק שמאחוריו עומדת דרישת הרישום הזו.

והחלק השני:
"הוא גם אינו הסדר שלילי, שלפיו החלטות שלא נרשמו בספר ההחלטות, אינן מחייבות את הצדדים"
לאמור, אין כאן עניין טכני שיסודו בפרוצדורה, שאי-רישום מהווה מכשלה, שאם לא עומדים בה מאבדת ההחלטה מתוקפה.
ההחלטה שרירה, קיימת – ומחייבת – גם אם לא נרשמה כמצוות סעיף 71(א).
פעולת הרישום, אליבא דשופטת גילאור, מטרתה פירסומי, למען ידע כולי עלמא:
"רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע… "

…………………………………………………………………………………………………………………………………

תודה איתן על התשובה המפורטת.
נראה שהבנת החוק דורשת ידע טוב בשפה העברית ובלוגיקה.

אם הבנתי נכון, חייבים למלא את ההחלטה גם אם לא נרשמה בספר ההחלטות.
אולם הדבר יכול לשחק לידיהם של הרוב, ירצה, יאמר שהתקבלה החלטה, ירצה, יאמר שלא.
זו בדיוק הבעיה בבניין שלנו …

מה עושים אז ?

תודה
שלמה

אם יש רוב ממילא, יכול הרוב הזה לכנס אסיפת דיירים כל עת סבירה, ולקבל כל החלטה לרבות החלטה שמבטלת או מתקנת החלטה קודמת, והרוב הזה יכול לרשום פרוטוקול ואפילו לתת לכך גושפנקא פורמלית חוקית על פי ס´ 71(א).

צריך להדגיש, שבפסק הדין הזה לא דן בית המשפט בעניינו של שלמה1, אלא בקביעה לגבי ה-ס-כ-ם ב-כ-ת-ב.
השאלה שעמדה שם לדיון היתה הסכם שאין עליו מחלוקת בין בעלי הדין. אף אחד שם לא כפר בקיומו של ההסכם בכתב או בתנאים שנקבעו בו.

מקום שנרשם פרוטוקול, הוא מחייב, אם רוב בעלי הדירות חושבים שהוא מייצג אל-נכון את ההחלטות שנתקבלו.
אם אתה רוצה להילחם נגד הרוב, שיש לו סמכות כל רגע להחליט מה שבא לו, אז בבקשה.

………………………………………………………………………………………………………………….

הרוב לא יכול להחליט מה שבא לו, אפילו בחוק המקרקעין מצויין שניתן לשנות את התקנון בתנאי שזה לא פוגע בזכויות הבסיסיות והחוקיות של בעל דירה.

כמו כן, כל החלטה שאינה הגיונית והתקבלה בחוסר תום לב, עלולה לפגוע במקבלה.

יתרה מכך, אם כתוצאה מהחלטה המקבילה להתנהגות של "עושק המיעוט", נגרמו לדייר הוצאות, וכשראה הרוב שידו על התחתונה, והוא נהג בטפשות כתוצאה מחוסר תום לב, הלך ושינה את ההחלטה במועד מאוחר יותר, הוא פתוח לתביעת נזיקין גדולה, שכן, הרוב צריך להבין שהזיגזגים לא הגונים עולים למתגונן כסף רב, והוא לא יוותר על בזבוז זמנו וממונו.

תודה
שלמה

תודה על תשומת הלב
שלמה

ההנחה הבסיסית, היא שאסיפת הדיירים מקבלת החלטות בנושאים שבהם היא מוסמכת להחליט.

אם ההחלטות היו בנושאים שאין לה סמכות, כגון, כאלה שסותרות את הוראת החוק, או שמשנות את זכויותיו של בעל דירה כלשהי, אזי מדובר בהחלטות בטלות מעיקרן, חסרות כל תוקף, ואין כאן שאלה אם היה רוב או לא.

מהאמור לעיל, ברי הוא שאין כלל מושג כזה שקרוי "החלטה שאינה הגיונית" (ציטוט מדבריך).
אם היא חוקית והיה לה רוב, היא הגיונית !

…………………………………………………………………………………………………………………………………………..

לא כל החלטה שהתקבלה באופן חוקי והיה לה רוב היא הגיונית.
הדוגמה הכי טובה היא התנהלות כנסת ישראל.
יש מניעים פוליטים, אינטרסים של טווח קצר, אינטריגות אישיות, שמור-לי-ואשמור-לך ומה לא ?!
אני משוכנע שהנך זוכר החלטות שעברו ברוב בכנסת ישראל, ובאופן חוקי, אולם לא היו הגיוניות בעליל, למשל, הסרת חסינותם של ח"כ גורולובסקי וחזן בפרשת ההצבעות הכפולות, שאפילו בית המשפט העליון נזעק להפוך החלטה זו על פיה.
ואני עדיין לא מאמין שאני רואה את נעמי בלומנטל מהלכת במסדרונות בית הנבחרים שלנו. הכל הוחלט ברוב ובאופן חוקי, אבל איפה ההגיון ??!!!

אתה בטח מכיר את הסיפור על האישה העניה שבאה לרב והלינה בפניו שאין לה כסף לקנות סיר בישול לשבת.
היא שאלה את הרב אם היא יכולה לקחת את סיר הלילה של בנה, לנקות אותו טוב-טוב, ולבשל בו את ארוחת השבת,
ושאלה אם זה כשר ?
ענה לה הרב, "כן, זה כשר, אבל מסריח ! "

בכבוד רב
שלמה