לאחרונה קניתי דירה עם מרפסת גדולה המכילה פרגולה. כעבור חודש מחתימת ההסכם ביני לבין המוכר, בו רשום במפורש סעיף בו מצהיר המוכר שאין חריגות בניה, הוברר לי שמעולם לא ביקש המוכר היתר בניה לפרגולה. כאשר שוחחתי עם המוכר וביקשתי ממנו שיסדיר את העניין (ולבקשתי התלווה מכתב מעורך הדין שלי) הבהיר לי הנ"ל שמחויבות הבקשה להיתר היא שלי ובמידה ולא יסתדר העניין בכוונתו לפרק את הפרגולה שכן אין היא רשומה ברשימת הפריטים אותם הוא משאיר אחריו בעוזבו את הדירה. שאלותי הן כלהלן:
1) האם פרגולה דינה כארון?. כלומר האם יכול מוכר לקחתה עימו בעוזבו את הדירה למרות שהיא חלק מהמבנה?
2) מה החוק אומר במקרה זה?. מחויבותו של מי להסדיר את העניין?. הפרגולה נבנתה ע"י המוכר לפני 12 שנה ללא בקשת היתר ורק לאחר חתימת החוזה הוברר לי המצב. בינתיים שולם למוכר סכום נכבד כנגד הערת אזהרה בטאבו.
תודה מראש.
במשור הראשון אני נוטה לומר שידך על התחתונה, למרות שצריך הרבה יותר פרטים כדי לגבש עמדה.
ערכת חוזה מול מוכר. אתה מיוצג ע"י עו"ד. חלות עליך חובות בדיקה עצמאיות לגבי מצב הנכס, הפיזי אבל גם התכנוני וזאת בטרם חתימה. אין אתה יכול להתסמך רק על מצגי המוכר. כך ודאי כתוב גם בחוזה: בדקתי ומצאתי את הממכר מתאים וכו´ וכו´.
דהיינו כבר טרם חתימה חייב היית לבדוק הענין ובנקל היית מגלה שאין היתר לפרגולה.
לכן קשה לכאורה לראות בכך הטעיה או חוסר ת"ל מצד המוכר. אולי בנסיבות אחרות נניח שאלה ישירה בטרם חתימה על החוזה – האם יש לפרגולה היתר? ותשובה חיובית חדה מצד המוכר – נסיבות כאלה קרובות יותר לחוסר תום לב והטעיה אם כי עדיין קיימת חובת "יזהר" הקונה" שלך.
לכן קייס די חלש.
לענין היבט ההיתר – גם כאן אפשר לקבל עוד פרטים ולהעמיק. בכללי בלבד, ספק רב אם קיימת היום בעיה, שכן לכאורה בבניה ללא היתר מעבר ל5 שנים אין הרשות נוקטת בהליכים, זו בניה ישנה, חוץ מזה פרגולה גם כך היא בניה פריקה ולא מבנה, אמנם תלוי בגודל וכו´ אבל יש רשויות שרואות באי בקשה להיתר למצללה/פרגולה "זוטי דברים", בשורה התחתונה לא הייתי עושה גם מזה ענין.
