פיצול דירות

פיצול דירה אחת למספר יחידות – אפילו אם אין לו כל ביטוי חיצוני – חורג משיפוץ פנימי של דירה בכך שהוא מחייב קבלת היתר בנייה לפי דיני התכנון והבנייה. פיצול דירה ללא קבלת היתר כאמור הינו בגדר עבירה פלילית ועלול לגרור, מעבר לדרישה להחזרת המצב לקדמותו, גם קנסות כבדים.

הרציונל העומד מאחורי דרישה זו לקבלת היתר הוא הרצון לשמור על האינטרסים והזכויות הקנייניות של יתר דיירי הבניין והשכונה ולהגן על ציפיותיהם הסבירות בכל הנוגע למספר יחידות הדיור בבניין, שכן דירה שפוצלה לשתי יחידות או יותר, יש בה לכאורה כדי לשנות את אופי הבית, את ערך הדירות בו, את מידת השימוש בתשתיות המשותפות בבניין או בתשתיות הציבוריות באזור. ואין אלה רק מילים לתפארת המליצה. ככל שבית משותף הינו קטן יותר הרי שהוספת יחידת דיור בו משמעותית יותר מבחינת ירידת ערך הדירות בבית. זאת ועוד: פיצול גורר פיצול נוסף וכך הלאה. הוא מהווה תקדים לפיצול הבא וכך אולי פיצול דירה אחת בבית אינו בעל השפעה ניכרת על ערך הדירות אבל אם למשל מחצית הדירות בבית פוצלו בעקבותיו, ההשפעה ניכרת מאוד.

כך למשל ברע"פ 7014/08 שטרן נ' מדינת ישראל נקבע כי:

"…לפעולה היוצרת מציאות מן הסוג האמור השלכות לא רק על בעלי הנכס ועל המחזיקים בו, אלא על בניין המגורים, על התשתיות המקומיות ועל סביבת המגורים בכללה, זו הסיבה שאין להתירה בלא שנשקלו קודם לכן שיקולים תכנונים…."

תופעת פיצול הדירות ללא היתר הפכה "למכת מדינה", ולאחר שנים שבהן התעלמו או נמנעו הרשויות מלפעול מול התופעה המתרחבת, השתנתה המדיניות לאחרונה ובעקבות תל-אביב רשויות לא מעטות נוקטות כיום פעולות נמרצות נגד פיצול דירות ללא היתר. אם בעבר תלונת שכן בעניין פיצול דירה היתה מטופלת באופן נרפה ובפרק זמן ארוך ולרוב היתה נגנזת, למשל אם הפיצול "ישן" (5 שנים ומעלה), כיום המדיניות השתנתה, הפיצול נתפס כעבירה המתחדשת מידי יום ואין לדבר בה על התיישנות או שיהוי. שינוי הגישה מתבטא גם בחומרה שמייחסים בתי המשפט לתיקים אלה.

דוגמא, ת"א בתיק  10118/09:
אדם הואשם בחלוקת דירה אחת לשלוש יחידות נפרדות כשבכל אחת שירותים, מקלחון, מטבח וכניסה נפרדת בסמוך לדלת החיצונית. הנאשם טען, כי אין מדובר בפיצול דירה, אלא בחלוקה פנימית המשמשת את ביתו, את אחותו שהתגרשה וכן משרד עבורו.
בית המשפט לעניינים מקומיים הרשיע את הנאשם וקבע כי הנכס חולק לשלוש יחידות, אשר כל יחידה מיועדת "לשאת את עצמה באופן עצמאי". עוד נקבע, כי אין בעובדה ששניים מדיירי היחידות הינם בעלי קשרי משפחה כדי לשנות את מסקנותיו.
בית המשפט גזר על הנאשם קנס בסך 230,000 ₪! הקנס הגבוה נקבע בין היתר בשל "טובת ההנאה" שהפיק הנאשם תוך כדי ביצוע העבירה (השכרת שלוש יחידות במקום אחת). למעשה, האמצעי העונשי של קנס הנגזר משווי טובת הנאה, משמעותו פגיעה ממשית בכיס וכלי אפקטיבי לצורך התמודדות עם הנגע של חלוקת דירות ללא היתר.

או למשל כך נקבע ברע"פ 6665/05 מריסאת נ' מדינת ישראל:
" על העונש שנגזר על מי שמורשע בעברות נגד חוקי התכנון והבנייה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאליים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית".

כהמשך ישיר לשינוי הגישה בבתי המשפט, גם הפיקוח העירוני נוקט ביד קשה מול דיירים, אשר מסרבים לפתוח את הדירה ומנסים למנוע כניסתו של פקח המעוניין לבדוק האם הדירה פוצלה או שמא היא בתהליך פיצול. לעיתים הפיצול נעשה בשקט, ללא סממנים חיצוניים ולמעשה לא ניתן לדעת האם מדובר בשיפוץ רגיל או בפיצול. לכן לא פעם מתחייבת כניסה לדירה פנימה. במקרה של סירוב יקבל הפקח יחסית בנקל מביהמ"ש צו (גם במעמד צד אחד) המתיר לו להכנס לדירה אף ללא הסכמת בעליה.

יש לזכור כי קיימת סיבה אמיתית לפיצולי הדירות והיא הביקוש הגדול לשכירות של דירות קטנות וזולות. אלא שמה שמקבל ביטוי ודגש בפסיקה זה דווקא הפן השלילי של התופעה.

כך למשל בעפ"א 80258/06 אלפונסו נ' עיריית חולון נאמר:
"….קביעת מספרן של יחידות הדיור הוא הכלי הבסיסי שבידי הרשויות לעיצוב מדיניות זו על היבטיה המגוונים, הקמת תשתיות מים וביוב קביעת מספר מקומות חניה, מקומות בבתי ספר ומוסדות ציבור אחרים וכד'. לו טענת המערערים תתקבל – התופעה החברתית הבלתי רצויה של מגורי מספר משפחות הזרות זו לזו בדירה שנועדה מבחינה תכנונית למגורי משפחה אחת תתרחב מעבר לאילוצים רגילים בתחום זה."

הבעייתיות המרכזית העולה מתחום זה הינה המקרים הגבוליים, כלומר – לא תמיד ברור מתי מדובר בפיצול ומתי מדובר רק בשינוי מבנה פנימי בדירה ובמתן עצמאות לילד שגדל או ליחוד חלק מהדירה למשרד.
המבחן הראשון שנקבע בפסיקה הוא "המבחן הפונקציונאלי". זהו מבחן הבודק האם קיימות בכל אחת מהיחידות החדשות פונקציות בסיסיות הנדרשות לדירה עצמאית כגון: מקלחת, שירותים, מטבח, כניסה נפרדת, נקודה נפרדת לצינורות מים וביוב וכד'.
המבחן השני הוא "המבחן היעודי", זהו מבחן הבודק האם מטרת החלוקה היא להשיא את התשואה מהנכס על ידי השכרתו לשוכרים רבים יותר.
לפי המבחן היעודי הרי שאדם המבקש לשנות את מבנה הדירה בשל רצון לתת פרטיות לילד שהתבגר או לייעד חלק מהדירה לצרכי עבודה, לא יחשב לכאורה כמי שפיצל דירתו. לכן לא בכל מקרה יצירת יחידה פרטית עם שירותים, מקלחון ומטבח נפרדים תחשב בהכרח כפיצול דירה.

כאשר קיימים מצבור נתונים שלכאורה מצביעים על כך שאין מדובר ביחידות שלמות, עצמאיות ונפרדות, שמיועדות להשכרה חיצונית או לפחות מקימים ספק באשר לקיומן של פונקציות בסיסיות ומינימליסטיות באותן יחידות, יתכן שהשינוי יתפס רק כשינוי פנימי ולא כפיצול שמחייב היתר.

כך למשל בעפ"א  (ת"א – יפו) 80107/03 מדינת ישראל נ' ארז ז'נו:
" לא הייתה מחלוקת כי קיימת מבואה קטנה בדירה, שממנה היציאה לשני האגפים….לא הוברר לנו כלל אם קיימות דלתות בפתח כל אחד מהאגפים, זהו נתון חשוב, שהרי חזקה על מי שמקים שתי יחידות דיור נפרדות שישמור על פרטיותם של כל אחד מהמשתמשים באותן יחידות, ולפחות הדבר מחייב דלת כניסה נפרדת לכל דירה. בהעדר דלת כניסה נפרדת, הניתנת להסגר ולהינעל, קשה לראות ביחידה כלשהי "דירה שלמה ונפרדת למגורים" …. כאשר ממילא קיים ספק בנושא "עצמאיות" היחידות, יכול העדרם של מונים נפרדים להרחיב אותו במידה מה … כמו כן, לא הוכח קיומו של מטבח ולו גם ללא כיור, לא הוכחה קיומה של צנרת … נראה לנו כי העובדות שהוכחו בתיק זה מותירות מקום לספק שממנו זכאי המערער ליהנות."

לעומת זאת בעפ"א 80258/06 אלפונסו נ' עיריית חולון נאמר:
" לאור הגדרת המונח "דירה" סבור אני כי מכלול הנסיבות…מצביעים בברור על כך, שהדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות והרי לכל אחת מהיחידות שבדירת המבקשים דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה הניתנת לנעילה, אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הינה עצמאית, לכל יחידה יש קיום עצמאי – מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה, לכל יחידה דוד מים חמים נפרד וביחידות הדיור נעשה שימוש ע"י צדדים הזרים זה לזה – ביחידה אחת עשתה שימוש בתם של המבקשים וביחידה אחרת שוכרים שחתמו על חוזה שכירות עם המבקשים….
….אי קיומה של כניסה נפרדת מן החוץ, מרשות הרבים, לכל אחת מהיחידות אינה שוללת כשלעצמה את עצמאותה של כל יחידת דיור באשר לכל אחת מאלה כניסה נפרדת משל עצמה מתוך המבואה ואין משתמש ביחידה אחת יכול להיכנס ליחידה האחרת, כך שקיימת הפרדה מוחלטת בין היחידות..".