פיצול דירות

מאת עו"ד עפר שחל

שר האוצר משה כחלון הודיע כי במסגרת הרפורמה שלו בשוק הדיור, תשתנה גם המדיניות בתחום פיצולי הדירות ותינתנה הקלות שונות לזירוז התהליך. ההיגיון ברור: יותר פיצולי דירות פירושן יותר דירות, בעיקר להשכרה. בבסיס הרעיון עומדת ההנחה כי המחסור בדיור זול, המתאים לזוגות צעירים ולמעוטי יכולת, יכול להיפתר ולו במעט באמצעות הגדלת מלאי הדירות המפוצלות – דירות קטנות יותר מבחינת השטח ומבחינת מספר החדרים.
היש באמת סיכוי לרפורמה בתחום פיצולי הדירות או שמא הכוונות הטובות של שר האוצר, במקרה זה, לא יוכלו להיות בעלות השפעה בשטח ואולי אפילו יפחיתו את מספר הדירות המתפצלות ?
פיצול דירה אחת לשתי יחידות או יותר מחייב היתר בנייה מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עובדה בסיסית זו אינה צפויה להשתנות. הפיצול נתפס ובצדק לא כשיפוץ פנימי בלבד (שאינו מחייב קבלת היתר), אלא כשינוי בעל השלכות על הבניין כולו. גם אם פיצול הדירה אינו נראה כלל מבחוץ, יש לו משמעות רבה על הבית המשותף: פיצול דירה גורם להעמסת התשתיות הקיימות של הבית (ביוב; מים; חשמל; גז) וכאשר לא רק דירה אחת מפוצלת אלא הרבה דירות באותו בית, יש לכך השלכה ישירה על הצנרת המשותפת ובכלל על כל הרכוש המשותף, דבר שעלול לחייב בהוצאה כספית כבדה גם את בעלי הדירות שלא פוצלו.
כמו כן פיצול דירות מביא לירידת ערך יתר הדירות בבית (בעיקר בבתים משותפים קטנים). הוא מוסיף צפיפות בחניה (לרוב פיצול דירה אינו מותנה בתוספת מקום חניה), גורר בלאי מוגבר של המעלית וכו'.
כלומר התופעה של פיצול דירות היתה ותישאר בעלת השלכות בעייתיות על יתר בעלי זכויות הקניין בבית.
החוק הקיים אינו מחייב את מבקש הפיצול לקבל הסכמה או רוב מיוחד של יתר בעלי הדירות לפיצול (כי אין מדובר בפעולה ברכוש משותף או בזכויות בנייה). לכן הדרך היחידה שעומדת כיום ותעמוד גם בעתיד בפני בעלי דירות מול "רוע הגזרה" היא להגיש התנגדות לפיצול. דא עקא, רבים מהמפצלים אינם מגישים כלל בקשה להיתר ולפיכך אין גם שלב של התנגדויות לבקשת ההיתר. ואם לא די בכך, רבים מפצלים בשקט ובעורמה, כלומר מבצעים כביכול רק עבודות שיפוץ פנימיות וקשה מאוד לגלות שלמעשה התכנית היא פיצול הדירה. במקרים רבים, הגילוי שאין עסקינן בשיפוץ רגיל אלא בפיצול, הוא רק בדיעבד, לאחר השלמת העבודות.
אני חושש שיוזמת שר האוצר תביא דווקא להאטה של תהליך הפיצול ולהפחתת מספר הדירות המפוצלות ולא להיפך! הסיבה לכך היא שיותר פיצולים יעשו מעתה בהליך מסודר של היתר (ולא במחתרת) ופועל יוצא מכך הוא הגשת התנגדויות שכנים לפיצול. גם שר אוצר לא יכול למנוע מבעל דירה להגיש התנגדות וכפי שציינתי יש טעמים של ממש להתנגד. התנגדות מאטה מאוד את תהליך קבלת ההיתר ולעיתים גם עוצרת אותו. במילים אחרות דווקא הניסיון המבורך להסדיר את תהליך פיצולי הדירות ולהפוך אותו לכשר, יאט אותו ויפחית את מספר הפיצולים. אין סטטיסטיקה כמה בדיוק דירות פוצלו בישראל ללא היתר, אבל כל מי שעוסק בתחום יודע בבירור, שרוב הדירות המפוצלות אינן בהיתר. הסדרת התחום תביא דווקא להקטנת מספר הפיצולים ולהאטת התהליך. כמובן שזו אינה מטרת שר האוצר.
כדי למנוע אי הבנות אוסיף, שאני עקרונית בעד הסדרת התחום. אבל הסדרת התחום לא תוסיף בהכרח דירות מפוצלות (אלא כאמור דווקא להיפך). הכנסת סדר בתחום הכאוטי הזה, אשר מתנהל רובו ככולו מתחת לרדאר ובניגוד לחוק, היא דבר חיובי. הגדרת קריטריונים תכנוניים כגון, ששטח הדירות החדשות שייווצרו לאחר הפיצול, לא יקטן מ-30 מ"ר; או שלבית קיים בכל מקרה לא יתווספו יותר מ-30% ממספר הדירות הקיימות בבניין או ממספר הדירות המותרות לבנייה לפי התב"ע (לפי מספר הדירות הנמוך מבין שתי החלופות) ועוד – כל אלה חשובים אבל חשוב גם ששר האוצר ידע: הגדרות תכנוניות (חשובות וחיוניות כשלעצמן) הן תמיד בגדר הגבלות וחסמים.
כמי שעוסק בתחום זה שנים רבות אסכם ואומר כך: הקשיים הגלומים בפיצול דירה, החל מעצם ההגדרה מה זה פיצול ומתי זו רק חלוקה פנימית וכלה בהשפעת הפיצול על השכנים והרכוש המשותף – כל אלה לא יתאדו ולא יעלמו ולכן מוטב לשר האוצר להתרכז רק בהטבות מס, כמו למשל: אם הדירה המפוצלת נרכשה בעבר כדירה אחת בלבד, וזהו גם רישומה בטאבו, כיום בעת המכירה רשויות המס רואות בכל יחידת דיור יחידה עצמאית, ולכן יינתן פטור ממס שבח בגין יחידה אחת בלבד, ועל היחידה הנוספת (אחת או יותר) מוטל מס שבח. את זה ניתן לבטל וכך יוכנסו דירות מפוצלות לשוק המכירה.