נכתב במרץ 2011
פינוי בינוי – האתגרים הגדולים והתפתחויות אחרונות בתחום המיסוי והסרבנות
מתחם פינוי בינוי במדינת ישראל הוא מתחם שהרשות המקומית החליטה לפנות את תושביו, להרוס את בתיהם ולבנות עליהם בניינים חדשים, תוך מתן מקום מגורים חלופי לדיירים שפונו. עם השלמת הפרויקט יוכלו הדיירים לחזור ולקבל דירה במתחם החדש, תוך שהם נהנים משדרוג משמעותי של הנכס שלהם ושל איכות חייהם. עם זאת, אין ספק כי בדרך מהחזון אל הפועל נתקלים פרויקטי פינוי בינוי בקשיים רבים שחלקם נובע מתקנות מיסוי בעייתיות שאינן ברורות, אותם מנסה הממשלה לתקן במגוון התפתחויות אותם נתאר במאמר זה.
הבעיה הראשונה של פינוי בינוי נובעת מבירוקרטיה
אין ספק, כי על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי, נדרשים היזמים לעבור כמה משוכות משמעותיות של בירוקרטיה. היזם נדרש לקבל את האישורים המתאימים מהעירייה, לזכות בהסכמת חלק ניכר מהדיירים (בעיה בפני עצמה, כיום לאחר שיצא חוק "הדייר הסרבן" נדרש היזם לזכות בהסכמת 67% מדיירי המתחם), למצוא לדיירים כולם דיור חלופי למשך יישומו של פרויקט פינוי בינוי, לטפל בנושאי מיסוי, לדאוג לקבלת הטבות בתנאי הבניה, לטפל בשינויי רישום של בעלות בטאבו ובמקרקעין, ובקיצור – יזמים רבים נרתעים מלהתחיל בביצוע פרויקטי פינוי בינוי, אולם נדמה כי נושא המיסוי הוא הבעייתי והקשה מכולם.
פינוי בינוי ומיסוי (היטל השבחה, מס שבח ומע"מ)
על פי ועדת האגיס משנת 1998, הרי שהומלץ כי יזמים בפרויקטי פינוי בינוי יקבלו פטור מלא מתשלום היטלי פיתוח והשבחה למתחם המשתתף בפרויקט, ובמקום המיסים יחויבו בחלק מהוצאות הפיתוח של המתחם כולו. עם זאת, הרי שמרבית הרשויות העירוניות לא הסכימו לוותר על היטל ההשבחה לנוכח ההכנסות המשמעותיות שביכולתן לקבל במסגרת זו, מה שהרתיע את היזמים מלקחת על עצמם פרויקטי פינוי בינוי לסוגיהם.
גם בנושא מע"מ נתן החוק את דעתו וקבע, כי פטור מלא מתשלום מע"מ על עסקאות במסגרת פינוי בינוי . עם זאת, בנושא מס שבח נקבע כי כל משפחה תקבל פטור לדירה אחת בלבד במסגרת פינוי בינוי אולם תמוסה לגבי דירות אחרות שיקבלו. חידוש שנכנס לאחרונה קובע, כי אופן חישוב שטח הדירה ישונה, וכי דיירים יחויבו לשלם מס שבח על פי שטח הדירה המופיע במפרט הטכני בלבד, אליו נדרש להוסיף שטחי שירות מקוריים, מה שמוריד את סך מס השבח שאותן משפחות נדרשות לשלם.
גם בנושא מס רכישה חלו התפתחויות חיוביות עבור היזמים, ולאחרונה נקבע כי לא יחויבו בתשלום מס רכישה בפרויקטי פינוי בינוי בכל הקשור למרכיב שווי הקרקע בפרויקט.
התפתחות נוספת בנושא פינוי בינוי קשורה בסרבנות דיירים
דמעות רבות כבר נשפכו ודיו רב פירט את התלאות שעוברים דיירים ויזמים המעוניינים להוביל פרויקט פינוי בינוי אל מול דיירים סרבנים המסרבים לקיום הפרויקט ללא סיבה סבירה. חוק "הדייר הסרבן" פועל כנגד דיירים אלה והוריד משמעותית את הרף המינימאלי הנדרש להוצאת הפרויקט אל הפועל (העומד כיום על 67% מהדיירים במתחם). בנוסף, קובע החוק כי במקרים בהם ישנם סכסוכים קשים בין הצדדים בפרויקטי פינוי בינוי , ימונה "שמאי פינוי בינוי " שתפקידו לבצע בוררות בין הצדדים ולהביא לפתרון סכסוכים במטרה להימנע מלהגיע אל בית המשפט, שם סביר כי יוטלו על הסרבנים קנסות גבוהים.
מומחים רבים טוענים, כי החוק החדש הוא חשוב והכרחי, על מנת לקדם פרויקטי פינוי בינוי לסוגיהם. בזכות החוק החדש ניתן יהיה לדחוק את רגליהם של דיירים סרבנים, ולאפשר ליזמים ולרשויות מקומיות לקדם מבצעי פינוי בינוי שמטרתם חיובית ומועילה עבור העיר ותושביה.
