הקדמה
10.01.2006
לפני ימים מספר קיבלה הכנסת חוק חדש, שעשוי להשפיע על חיי רבים מאוד מאיתנו. מבחינה עקרונית-משפטית יש בחוק החדש פוטנציאל להשלכות מרחיקות לכת בתחום דיני הבתים המשותפים בישראל. כוונתי לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2005.
החוק החדש משקף מגמה הולכת וגוברת בתחום הבתים המשותפים להקל על דרישות הרוב המוחלט או הרוב המיוחד שנדרש לקבלת החלטות הנוגעות לזכויות קנייניות ברכוש המשותף. הנטיה היא לנטוש את דרישת ההסכמה הכללית ובכך למנוע מדייר בודד להטיל וטו על פעולות שנועדו להשביח נכסים ולמצות את זכויות הבנייה שלהם. כך צופה המחוקק לעודד ולזרז תהליך של הריסת מבנים ישנים והקמת מבנים חדשים וגדולים פי כמה תחתם.
אסיפה כללית והסכמה כללית
ההחלטות החשובות הנוגעות לחיים בבית משותף מוכרעות בעיקר בשתי דרכים: דרך אחת, שהיא דרך המלך, הינה כינוס אסיפת דיירים וקבלת החלטות ברוב דעות. רוב רגיל באסיפה יכול גם להיות מיעוט מתוך כלל בעלי הדירות, שכן אין חובת נוכחות באסיפה ומקובל גם הנוהג לאפשר קיום אסיפה נדחית, כאשר אין קוורום בשעת האסיפה המקורית (כלומר אין נוכחות של לפחות ממחצית בעלי הדירות). כך למשל יכול מיעוט ואף מיעוט קטן מכלל הדיירים להחליט על שיפוץ מקיף בבית והחלטתו תחייב את הכלל.
ישנן החלטות אחרות אשר המחוקק, בחוק המקרקעין, בפרק העוסק בבתים משותפים, קבע להן רוב מיוחד (התקנת מעלית, שינוי תקנון ועוד) או רוב מוחלט (תוספות ושיפורים ברכוש המשותף, הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית ועוד). לא תמיד חייבות החלטות אלה להתקבל במסגרת אסיפה של דיירים וניתן לכאורה, אם המחוקק לא קבע זאת במפורש, לקבל הסכמת בעלי הדירות ברוב הנדרש גם ללא קיום אסיפה, נניח בדרך של החתמת כל דייר ודייר בנפרד.
הרחבה
ההקלה המשמעותית ביותר הנוגעת לזכויות קנייניות ולניצול זכויות בניה שלא בדרך של קבלת הסכמה מכל בעלי הדירות ללא יוצא מהכלל, נעשתה זה מכבר (לפני כעשור) בעניין הרחבת דירות. המחוקק קבע אז כי מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה.
פינוי ובינוי
כיום עשה המחוקק צעד נוסף וחשוב ברוח זו וקבע כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לפינוי ובינוי. בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העיסקה או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טירפודו את העיסקה.
במילים האחרות המחוקק בחר ביצירת מנגנון הרתעתי כלפי סרבן, "שכנוע דרך הכיס" – ראה הוזהרת: היה וסירובך הינו סתמי ובלתי סביר אתה צפוי לתביעת פיצויים מצד שכניך ועלול לשלם סכום נכבד. את הסכום יכול להעריך שמאי ואין קושי עקרוני לכמתו.
מהו סירוב בלתי סביר?
החוק מונה רשימה לא סגורה של דוגמאות, הן על דרך השלילה והן על דרך החיוב, כדי להמחיש לנו מה יחשב כסביר ומה לא. למשל, אם עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר.
או למשל אם לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש או בטוחות הולמות, או כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות.
ברור שרק הזמן ובתי המשפט יכניסו תוכן ממשי ומוגדר יותר למונח "סבירות" בהקשר זה.
מהו רוב מיוחס?
בבית משותף שבו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים).
בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד.
החוק אינו מטפל בבית משותף בו פחות מארבע דירות.
מה זה פינוי בינוי?
עיסקת פינוי בינוי מוגדרת בחוק כך: חוזים בין יזם לבין בעלי דירות אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבנין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה.
