האם יש חוק הקובע כי עלות המיסים חייבת להיות לפי גודל הדירה או שנושא זה נתון לשיקול הדיירים?
אם חל עליכם התקנון המצוי הרי שעליכם לחלק את דמי הועד לפי גודל הדירה דווקא ויתכן בהחלט כי הצדק עם הדייר – וזו גם הרגשתי במקרה זה.
ההחלטה על דמי הוועד התקבלה הישיבת הועד הראשונה שהתקיימה בבניין.
הדייר הספציפי טוען כי לא היה נוכך הישיבה זו ולכן מכיוון שלא התקבלה הסכמתו, אין דינה חל עליו.
היננו מעויינים להמשיך לגבות את דמי הועד בצורה אחידה בכדי להקל על הגביה (למרות שישנן דירות בנות 3,4,5 חדרים, השטח הרשמי של הדירה הגדולה ביותר הינו 40% גדול מהקטנה ביותר, והרוב הגדול של הדירות הינן בגודל זהה). האם יש אמת בטענת הדייר? מהו הרוב הדרוש להחלטה כזו?
אודה לתשובה מהירה
א. אין קשר בין "אסיפת-דיירים" לבין לשאלת שינוי שיטת התשלום.
ב. אסיפת דיירים אינה הפורום המוסמך לקבוע שינוי בשיטת התשלום לועד-הבית.
ג. אם הדייר הודיע שהוא מתנגד לתשלום בשיטה החדשה אבל משלם "תוך מחאה" – זכותו לדרוש החזר רטרואקטיבית מרגע ההודעה.
ד. זכותו של הדייר לחזור ולשלם על פי הקבוע בחוק – כל אימת שיחפוץ, ואינו זקוק לשם כך ב-"אסיפת-דיירים".
ה. גביית תשלום לועד הבית העומדת בניגוד לחוק – היא הגורמת לייחסים העכורים. מי שרוצה לשלם על פי החוק לעולם לא יחשב כמי שגורם לייחסים עכורים.
ב. אם יש הסכמה לתשלום שיוויוני אין הוא בניגוד לחוק. רק כשאין הסכמה משלמים לפי השטח היחסי.
ג. עניין היחסים העכורים אינו אידיאולוגי, אלא פרקטי. מאחר שהשירותים ניתנים לכל הדיירים בצורה שיוויונית סבורים רבים כי גם התשלום צריך להיות שוויוני. עובדה שתשלום אי שוויוני גורם לסכסוכים. ראו דברי המפקחת מחולון בפסק הדין שהצגתי בהקשר לשאלתו של NULLY. ציטוט :
"יוער כי שאלת חיוב נשיאה בהוצאות שלא עפ"י חלוקה שוויונית בין בעלי הדירה בבית משותף, פוגעת לא אחת בהרמוניה וביחסי השכנות הטובים של בעלי דירות בבתים משותפים, מעוררת חדשות לבקרים מחלוקות וסכסוכים בין בעלי הדירות, ומובאת לא אחת לפתחו של בית דין זה בלשכות השונות ברחבי הארץ ולערכאות הערעור".
ד. התרעומת שנוצרת כאשר התשלום אינו שוויוני גורמת ל"תקיעת" הבית המשותף, משום שאלה המשלמים יותר אינם מוכנים לממן שיפורים שעלותם אמורה להיות גבוהה עבורם יותר משל אחרים.
2. לא מה שנראה בעיני מאן-דהו בתור "צדק" – נראה גם בעיני המחוקק ככזה.
3. המפקחים, לעיתים, מרחפים בחיפוש האולטימטיבי אחר הצדק – בניגוד לחוק.
4. דוגמא בולטת לכך היא פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה: ע"א (חיפה) 1688/00 נציגות הדיירים במצפה ורדיה נ´ ברוך, פס"מ תשס"ב(1)721
המפקחת החיפאית ניסתה להגיע שם ל-"צדק האולטימטיבי" (שעליו מדבר אביעד) ע"י קביעת 3 קטגוריות שונות לחלוקת התשלום לועד-הבית, וזאת במקום מה שקובע החוק: על פי חלקה היחסי של כל דירה ודירה ברכוש המשותף.
בית המשפט המחוזי פסל וביטל את פסק דינה של המפקחת, וקבע בסעיף 24(ב) ו-(ג) לפסק-דינו, פה-אחד ע"י 3 השופטים, כדלקמן:
"ב. קביעתה של כב´ המפקחת שיש לחלק את בעלי הדירות לקבוצות לפי גודל הדירות תבוטל החישוב יעשה על פי היחס שבין שטח הדירה של כל אחד מבעלי הדירה (למעט קירות וגזוזטראות, כקבוע בסעיף 57 לחוק המקרקעין) לשטח הדירות האחרות בבית המשותף. מומלץ לנציגות להכין רשימה של כל השטחים של הדירות, ובאמצעות רשימה זו לחשב את היחס, ויחס זה יהיה נכון לכל שינוי בדמי האחזקה.
ג. כל עוד לא יוסכם על ידי כל בעלי הדירות על שיטת חישוב אחרת, או כל עוד לא ירשם תקנון בהסכמה של כל בעלי הדירות לענין אופן החישוב, וכל עוד לא יקבע, איזה הוצאות אינן כלולות בסעיף 58 לחוק, יש להמשיך בשיטת הגביה, שנקבעה לעיל. "
5. ללמדך, שהשיקול של "מה צודק" אינו רלוונטי כאשר קיים חוק ברור שקובע כיצד לנהוג, וגם אם מפקחת כלשהי מחליטה "לרחף" – יבוא בית המשפט המחוזי ויחזירה לקרקע המציאות.
6. גם נסיונו של אביעד להצדיק את החלוקה השיוויונית בכך שנוצרת כביכול "תרעומת" כאשר התשלום אינו-שיוויוני, לא תעמוד במבחן בתי המשפט. מי שאינו מוכן לשלם יותר כי דירתו גדולה יותר – עובר על החוק.
7. מומלץ מאוד, לכן, שלא לרחף על כנפי "צדק שיוויוני" או "חלוקה-שווה" – כי זה פשוט לא חוקי !
כדאי לטעמי להיזהר מאוד מפסה"ד מצפה ורדיה ולמעט להסתמך עליו – בין היתר משום שהוא נוגע לפרוייקט מאוד יחודי וקשה עד בלתי אפשרי להשליך את הדברים שנאמרו בהקשר שם לבית משותף רגיל.
לכן דווקא יצירת זיקה לארנונה עלולה להטעות. לדעתי לפחות.
