אנו מעוניינים לגבות מחיר אחיד בבניין בן 13 דיירים האם סירובו של שוכר דירה קטנה בבניין זה תשבש את הגבייה או שיש חוק שמגן על ועד הבית כנגד דיירים אשר מסרבים לשלם.
האם בעזרת רוב של בעלי דירות בבניין יכול ועד הבית לקבוע תשלום אחיד של מיסי ועד הבית (הוצאות כוללות מחולקות במספר דירות)
אני מצטטת לך חלק ממנו:
"… אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם … "
שינוי שיטת התשלום, גורמת לחלק מהדיירים לתשלום גבוהה יותר – שלא פורש בחוק !
ולכן, חייבים לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות (כל 100%) לשינוי מסוג כזה !
אנחנו כולנו מכירים היטב את החוק, והשאלה שנשאלה היא – האם אתה ראית פסק דין כלשהו שאכן קובע שדי ברוב של 2/3 לשינוי שיטת התשלום, או, שזה רק מה שנדמה לך ?
ראו תיק 160/03 שנדון בפני המפקחת, באתר
בחלק פסקי הדין של המפקחים.
2. השואל לא "חיפש דרך להביא לתפקוד הבית למרות בעיה של דירה אחת" – כפי שאתה טוען.
3. השואל לא רוצה שהסרבן ישלם כרצונו. להפך, הוא רוצה לכפות עליו את התשלום האחיד – נגד רצונו.
4. אתה טענת שהדבר ניתן, וזאת ע"י רישום תקנון מוסכם, ולשם כך גם טענת שדרוש רוב של 2/3 מהרכוש המשותף.
5. פסק הדין 130/03 קובע בעמוד 4: "דהיינו בהסכמה ניתן לקבוע שיעורי חיוב שונים" – כלומר, לא ניתן לכפות על הדייר הסרבן תשלום שווה – אלא בהסכמתו (אבל הוא לא מסכים).
עוד נקבע בפסק הדין הנ"ל, שמכיוון שאין רישומי שטחים לדירות, לא ניתן להוכיח מהי חלקה של כל דירה ברכוש המשותף, ולכן לא ניתן גם להוכיח את השיטה שדרש התובע.
6. המפקחת לא קבעה שהתובע ישלם כרצונו, וכל השאר ישלמו שווה בשווה. היא קבעה שהתביעה לא הוכחה כי אין נתונים מספיקים להוכחת השיטה היחסית שדורש התובע.
7. אין כל קשר בין המקרה שלפנינו לבין הדוגמא שבפסק הדין. אתה טענת שניתן לכפות על הדייר הסרבן תשלום שווה בשווה על-ידי רישום תקנון ברוב של 2/3 מהרכוש המשותף, וכאמור, דבר כזה לא ניתן לעשות גם על פי פסק הדין שלך.
8. מציעה לך לחזור ולראות מה כתבת למעלה.
האם הדייר יכול לסרב לשלם כל תשלום או שהחלק היחסי הוא תשלום חובה מינימלי?
האם הדייר יכול לסרב לשלם כל תשלום או שהחלק היחסי הוא תשלום חובה מינימלי?
לסוגיה הממוחזרת הזו – עסקנו בכך בהרחבה בעבר. אנא חפש דרך מילות חיפוש את הדיונים האחרונים בסוגיה כאן באתרנו. הזכרתי שם את כל היבטי הסוגיה המורכבת הזו. אני מבטיח שאם לא תמצא אני אשוב ואכתוב לך את הדברים.
דעה חולקת – אין צורך בהסכמת כולם נושא:
עורך דין עפר שחל נשלחה על ידי:
26/10/2005 12:02:00 בתאריך:
גוף ההודעה:
דעתי היא זו:
שינוי של שיטת חלוקת דמי ועד בבית משותף אינו מצריך קבלת הסכמה מקיר אל קיר ודי ברוב הנדרש לשינוי תקנון, קרי: רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כדי לשנות את השיטה, נניח משיטה המבוססת על "שטח הדירה" לשיטת אחידה לכולם או לפי מספר חדרים.
הנימוק בקצרה הוא זה (ובעבר הרחבנו בכך לא פעם):
המחוקק קבע הסדר דיספוזיטיבי ולא קוגנטי בסוגיה זו. כלומר הוא קבע בחוק הסדר שעדיף בעיניו אבל לא הסדר שהוא בגדר חובה שאינה ניתנת לשינוי. ההסדר שהועדף בעיני המחוקק הוא אכן חלוקת דמי הועד בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף (כלומר לפי "גודל הדירה"), אבל המחווק הוסיף מיד שהסדר זה חל רק אם לא נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
המחוקק נתן אם כן לדיירים אפשרות לקבוע, במסגרת שינוי תקנון, שיעור השתתפות אחר. המחוקק גם מספר לנו שכדי לשנות תקנון צריך כאמור רוב של שני שליש.
כיצד אם כן יכול מישהו לטעון שנדרש לקבל מכולם הסכמה לכך? לטעמי זה מנוגד לחלוטין ללשון החוק ולתכלית החוק.
ואגב אפילו בנושא של שיטת החישוב של החלק ברכוש המשותף איפשר המחוקק לדיירים לקבוע הסדר השונה מההסדר שבחוק (שוב – הסדר דיספוזיטיבי ולא קוגנטי) – ס´ 57 קובע ששיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר.
אז נכון שהמחוקק גם קבע שאין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם – אבל המקרה הזה (של שיטת חלוקת דמי הועד) כן פורש בחוק.
מתי נדרשת הסכמה כללית? הסכמה כזו נדרשת למשל לגבי הוצאה שלא מאוזכרת בחוק כלל ועיקר – למשל שכר לחברי הועד – אבל לא לגבי דמי הועד.
לטעמי כל פרשנות אחרת מרוקנת מתוכן את לשון החוק, מנוגדת להגיון ולתכלית החקיקתית.
זאת ועוד: המגמה הברורה (והצודקת) בפסיקה היא להימנע ככל שניתן מלדרוש הסכמה כללית, מקום שהדבר אינו מחוייב במפורש בלשון החוק. ההגיון הוא ברור: אין רצון ליתן לדייר בודד להטיל וטו ולטרפד עמדת רוב כמעט מוחלט של דיירים, כאשר הדבר אינו מתחייב מלשון החוק המפורשת. פרשנות מצמצמת זו מתיישבת עם עמדתי כפי שפורטה לעיל.
ואחרון: זה לא סוד שיש לעיתים חילוקי דעות גם בין עו"ד (ראו בענין זה ב"הודעות מנהל הפורום" הערה שלי בנדון). לא צריך לחשוש או להיבהל מכך. בסוגיה המדוברת אכן יתכנו חילוקי דעות (כולל חילוקי דעות מול מפקח כזה או אחר) שכן אין עדיין הכרעה נקודתית בבית המשפט העליון של הסוגיה וכולנו ניזונים מאותו דין שהוא עמום ומעורפל בנקודה זו. אני עדיין מאמין שעמדתי היא זו שתעמוד במבחן הביקורת השיפוטית ונותר רק להמתין למקרה שיכריע בעתיד את הסוגיה.
"לדעתי בהסכמת כל בעלי הדירות בלבד"
זו לא רק עמדתו של עו"ד כהן הנכבד, אלא של שורה של מפקחים שקבעו זאת בפסקי-דין מנומקים.
ואם לא זאת הרי גם זאת – גם בית המשפט המחוזי בחיפה קבע ששינוי שיטת התשלום יכול להעשות רק בהסכמה כללית של כל 100% מבעלי הדירות:
ע"א (חיפה) 1688/00 נציגות הדיירים במצפה ורדיה נ´ ברוך, פס"מ תשס"ב(1)721
לסיכום
אין שום פסק דין שאומר שניתן לשנות בתקנון מוסכם את שיטת התשלום ברוב של 2/3. לעומת זאת כל פסקי הדין האחרים קובעים שניתן לשנות רק בהסכמה של 100% מבעלי הדירות.
לכן, שאלתי אותך אם ראית פסק-דין כלשהו שאומר אחרת?
על כך משיב עו"ד שחל בציטוט שהבאת – שעד שלא תהיה פסיקה של בי"מ העליון הוא לא יראה בפסקי הדין הללו "פסיקה מחייבת".
לפני שנתיים, עברו כמה מבוגרים בבניין, ואמרו שמיסי הועד עלו, ללא אסיפת דיירים.
אז גרתי בשכירות, ולא היה לי אכפת.
היום, מאוד אכפת לי, מכל מיני סיבות.
האם אני יכול להתחיל לשלם כחוק? היינו לפי החלק היחסי שלי מבחינת שטחים ?
האם אני פתוח לתביעות בגין כך ?
לא הייתה אסיפה כדי להעלות את המיסים, אז לדעתי, לא צריכה להיות אסיפה כדי להוריד את המיסים.
תודה
שלמה
כל אחד יכול לתבוע אותך, אז מה ?
אתה פועל על פי החוק – במידה ולא נרשם תקנון מוסכם בטאבו האומר אחרת.
החל מיום 1.8.2006 יכנס לתוקפו השינוי בסעיף 58 לחוק המקרקעין, הקובע שהתשלום הוא לפי יחס שטח רצפת דירתך אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף (ללא הצמדות, ללא המחסן, ללא חניה שצמודה לדירה – וכו´).
אין קשר בין גובה המיסים, לשיטת חלוקת התשלום בין הדירות.
גובה המיסים קובעת אסיפת הדיירים לפי ההוצאות, שיטת חלוקת התשלום נקבעה בחוק או בתקנון המוסכם (אם קיים אצלכם).
זכותך כל רגע לשלם בדיוק את מה שאתה חייב על פי חוק.
שוב תודה
שלמה
