04/09/2005 17:21:00 varona – שאלת הרחבה לעו"ד שחל
שלום עו"ד שחל,
טענת בתשובתך למלם, כי "לא קיימת הוראה ישירה הקובעת מפורשות שהחלטה בדבר שיפוץ בית מחייבת אסיפה."
האם נובע מכך, שהוועד עשוי להחליט על שיפוצים ללא אספת דיירים, ולטעון לאחר מכן שרוב הדיירים הסכימו לכך גם ללא אספת דיירים?
האם פירושו של דבר שיש לנו כאן עוד פרצה בחוק, שמחייבת אותנו לפנות בגינה למחוקק?
האם יש/אין איזה סכום "רצפה" כלשהו של עלות שיפוצים, אשר קובע את הצורך בכינוס אספת דיירים לצורך אותם שיפוצים?
תודות,
ורונה
הסוגיה אם כן היא זו:
ועד בית (או דיירים "סתם") השיגו חתימות של רוב הדיירים בבניין (מעל מחצית מדיירי הבית) לצורך ביצוע שיפוץ בניין (שיפוץ הקיים) –
מבחינה פורמלית הרוב הוא מספק. אלא שלא נתקיימה אסיפה והחתימות הושגו במעבר ושכנוע דיירים מדלת לדלת.
האם זה בסדר?
לפי מילות החוק זה לכאורה בסדר כי אין הוראה מפורשת שדורשת שהרוב יושג דווקא בדרך של כינוס אסיפה, בניגוד למשל להחלטה בדבר התקנת מעלית שמחייבת אסיפה כללית (החוק מציין במפורש שהחלטה כזו "רשאים להחליט באסיפה הכללית").
טענות בעד (השגת רוב לאו דווקא בדרך של אסיפה):
1. הרוב הוא החשוב ולא הדרך. יתירה מזו: דווקא באסיפה יתכן רוב שהוא בעצם מיעוט קטן. כלומר באסיפה דלת משתתפים רוב רגיל הוא לעיתים הרבה פחות ממחצית דיירי הבית.
2. החוק לא דרש אז למה להוסיף עליו? להיפך: החוק והתקנון המצוי ראו לנגד עיניהם אסיפה שנתית אחת. כל היתר זה חריג ולמקרים מיוחדים.
טענות נגד – ואני בעמדה זו:
1. רק באסיפה יתכן דיון ושכנוע הדדי ואז הרוב הוא "אמיתי".
תודה רבה רבה על תשובתך.
1. אתה, ודאי, תשמח לדעת שהתביעה שלי עוסקת, בין היתר גם בסוגייה הזאת. והיה, והמפקחת תפרש את הפרצה הזאת בחוק כהיתר גורף שלא לקיים אספות דיירים לצורך שיפוצים או למטרות נוספות, אני אגיע עם הסיפור הזה, אם יהיה צורך, עד ביהמ"ש העליון. קשה לי להאמין שהנשיא אהרן ברק ייתן יד לשחיתות כזאת. שכן אולי הדבר "כשר", אבל הוא מאוד מאוד מסריח.
2. מניסיון שלי, עו"ד שחל, גם עמדתך באשר לסוגייה שלפיה: "באסיפה יתכן דיון ושכנוע הדדי ואז הרוב הוא "אמיתי", אינה תמיד עומדת במבחן המציאות. אצלנו ההחלטות נקבעות לא באספת הדיירים, שאנוכי משתתפת בהן, וגם לא בהצבעה ע"י הרמת יד, אלא מאחורי הקלעים שלאחר האספות. ובאלה אני, כמובן, לא נוכחת. התוצאה של ההתנהלות הזאת היא, שכל קשר בין הפרוטוקולים של האספות למה שנאמר או סוכם בהן, הוא מקרי ביותר.
3. שאלה של בריאות: האם אני יכולה לתבוע על נזק גופני שאירע לי, גם את נציגי הבית שלי וגם את העירייה? נפלתי ונשברה לי היד בגלל סערה רגשית עזה, שגרמו לי נציגי הבית, והדבר קרה על מדרכה חדשה שעשויה מאבנים מחוספסות ומסוכנות להולכי רגל.
תודות,
ורונה
זאת ועוד: יש מושג בתחום הנזיקין המכונה ריחוק הנזק.
אביא דוגמא:
נניח שחלילה מתרחשת תאונה (לצורך הדוגמא נניח שזוהי תאונת דרכים) ובתאונה נפגע ישירות ילד והתאונה מתרחשת לעיני הוריו ! מעבר לנזק שנגרם לילד עצמו נגרם גם נזק נפשי להורים. היו בפסיקה דיונים ארוכים ומרתקים האם ניתן לראות בנזק זה נזק שקשור סיבתית לתאונה. במקרה הנ"ל נקבע שכן אבל נקבעו גם הרבה סייגים: כך למשל אם חברו או דודתו של הילד ולא הוריו חזו בתאונה הרי שהנזק לא יהיה מכוסה או אם הנזק הנפשי להורים התרחש אח"כ, כאשר שמעו טלפונית על התאונה ולא חזו בה במו עיניהם – הוא לא מכוסה ועוד כהנא וכהנא – הסיבה: לא מכירים בנזק שהוא "רחוק".
במקרה שלך כאמור יש צורך לברר תחילה את הקשר הסיבתי (ולא קל יהיה להוכיחו משפטית) וכן לבחון האם אין מדובר בנזק רחוק.
דעתי על המקרה שלך:
מתוך נסיון משרדנו בתחום ניזקי הגוף במשך 15 השנה האחרונות באלפי תיקים אומר לך כי אין לך לדעתי עילה נגד הועד אך יתכן שיש עילה נגד העירייה אם יוכח שהתרשלה בבניית המדרכה באופן שגרם לנפילה.
ההסבר שנתת לי כאן, ממש מרתק ומועיל.
מטבע הדברים, מתעוררות אצלי (איך לא?) כמה שאלות בעניין זה:
1. האם צילומים ועדויות של אנשים על מכתב ההכפשה הראשון שפורסם בלוח המודעות הנעול ועל נפילתי, שהתרחשה בדיוק 24 שעות לאחר שראיתי את המכתב הזה ב"וויטרינה" ללא כל יכולת להוציאו משם, יכולים להעיד על "קשר סיבתי קרוב" לצורך הגשת תביעה נגד נציגי הבית?
2. הנזק שנגרם לי, אינו מאפשר לי להתכונן כהלכה למשפט שלי נגד הוועד. האם אני יכולה לבקש לדחות את המשפט הזה?
3. באשר לתביעה נגד העירייה, איך מגישים תביעה כזאת? למי פונים? האם יש צורך בעו"ד?
תודות רבות,
ורונה
תביעה מול הועד בגין נזק גוף אינה מתקבלת על הדעת.
נגד העיריה – מדובר בחבויות (נפילות וכד´) – יש להביא תיעוד רפואי וכן צלומים לגבי הפגם במדרכה בהנחה שטרם תוקן, להוציא מכתב דרישה לעירייה, העירייה מביאה זאת לחב´ הביטוח שלה ומנהלים מו"מ. הם כמובן יכחישו תחילה אחריותם לנזק אך תיקים אלה מסתיימים לרוב בפשרה של כמה אלפי ש"ח.
האם יש צורך בעו"ד לניסוח המכתב לעירייה ולטיפול בניסיונות שלה להתכחש לאחריותה וכיוצא באלה?
תודה,
ורונה
לעומת זאת בתיקי חבויות (להבדיל מתיקי ת"ד בהם החוק מורה לעוה"ד לעבוד רק על בסיס אחוזים) רוב עוה"ד הטובים יקחו תיק חבויות שאין בו אחוזי נכות (כלומר תיק קטן) באחוזים אך בתוספת מקדמה כלשהי עבור הטיפול, למקרה שלא יתקבל סכום כלשהו (למשל אם יקבע שאין אחריות).
לחלופין יש עו"ד שיקחו באחוזים בלבד רק את שלב הטיפול הראשון (התכתבות וניהול מו"מ לסילוק התביעה ללא צורך בהגשת תביעה לבימ"ש) בעוד שאת השלב השני (במקרה של כשלון המו"מ והגשת תביעה) יתמחרו לא באחוזים או לא רק באחוזים.
מה זה "תיקי ת"ד", ומה זה "תיקי חבויות"?
תודה,
ורונה
