רוב בעלי הדירות? 75% מהדיירים ?
או הסכמה של 100% -כל בעלי הדירות ?
במידה וצריך רק 75% האם יכולים לתבוע אותי על זכות קנינית?
מחכה לתשובתך בהקדם
תודה מראש
האם כאן יש הרחבה?
פורמלית כן אבל לא זו ההרחבה עליה מדברים בהקשר של דרישת הרוב המופחת (כאמור 75%). ההרחבה ההיא זה כאשר אתה לוקח מתוך הרכוש המשותף שטח או זכויות ומנצל אותן לשם הרחבה.
במקרה שלך אינך מנצל זכויות בניה ואינך גוזל רכוש משותף.
לכן האפיקומן שלי אליך לקראת החג הוא התשובה המפתיעה הבאה:
סגירת מרפסת היא בראש וראשונה הליך מול הרשות המקומית – כלומר הגשת בקשה להיתר בניה מהועדה המקומית. ולאו דווקא לרוץ לשכנים לקבלת הסכמתם.
נכון שאם תגיש בקשה כאמור, תקום לשכנים זכות להתנגד, במסגרת ההליך עצמו. הם ידעו על ההליך משום שהועדה המקומית תפרסם זאת ויש להניח שעל לוח המודעות בבית יתלו מודעה בענין האומרת בין היתר שיש למי שחושב שהוא עלול להיפגע מהתכנית זכות להגיש התנגדות.
התנגדות – אם תוגש – יכולה להיות לא בגלל שמדובר בניצול זכויות משותפות אלא מנימוק שמדובר בשינוי חזות הבית וכד´. גם דייר בודד אחד יכול להגיש התנגדות כזו ואין צורך ברוב או כל הדיירים. החלטת הועדה נסמכת על שיקולי תכנון ובניה. בהחלט יתכן שההתנגדות תתקבל, תלוי בנסיבות (חשוב למשל לראות האם יש חזות אחידה לבית או שמא גם אחרים סגרו מרפסות; או האם מדובר במרפסת מקורה שהסגירה היא רק בתריס ולא בבניית תקרה; וכו´).
לפיכך המלצתי לך היא לבקש היתר.
אבל צריך לגלות לך עוד דבר, לא פחות מפתיע:
בהרבה מקרים סגירת מרפסת אפילו לא עוברת דרך בקשה לקבלת היתר. במציאות חיינו רבים מדלגים על כך בעיקר כאשר מדובר במרפסת מקורה ו/או שלא בחזית ו/או בבניינים שיש בהם כבר מרפסות סגורות. אני כאמור לא ממליץ על כך אבל אני מציין זאת פשוט כעובדה קיימת.
ועוד הפתעה: מאחר וסגירת מרפסת התפתחה כאמור להיות "מכת מדינה" – כלומר פעולה כה שכיחה ונפוצה – רשויות רבות לא מגישות הליכים להריסה משום שהדבר מוגדר כ"זוטי דברים". שוב – הכל תלוי בנסיבות הספציפיות – אבל עדיין חשוב שתדע שיש נהלים ברשויות מסויימות אשר מגדירים סגירה כזו כדבר של מה בכך כלומר שלא מצדיק נקיטה בהליכים. מאחר וכל רשות חייבת לפעול באופן שיוויוני אין היא יכולה פראקטית לנקוט באלפי הליכים נגד כל סגירת מרפסת שלא בהיתר (או פרגולה, או סגירת מסתור כביסה ועוד פעולות שמוגדרות זוטי דברים).
לכן הוחלט ברשויות שונות שמבחינה ציבורית וכן מבחינת סידרי עדיפויות, גם כאשר מוגשת בדיעבד תלונה על סגירת מרפסת ללא היתר לא בהכרח יפתח הליך שיפוטי בענין.
חג שמח!
