עודף בקופת הועד שייך לועד המייצג את כל בעלי הדירות
אם הקופת הועד עודף בשיענור של 10% מסה"כ התקציב השנתי מן הראוי שישאר כרזרבת למקרה בו ידרש תיקון מערכות שקרסו כמו ביוב או חשמל ,שיש לתקנן מיידית ולא עד אשר הועד יאסוף כסף למטרה זו.
במאמר שכתבתי בנדון צינתי כי שכרו של בעל מקצוע הבא לתקן מערכת שקרסה כגטון ביוב גבוה משמעותי ממה שהיה דורש אם היה מבצע תיקון מונע !!
רובין
עודף בקופת הועד שייך לועד המייצג את כל בעלי הדירות
אם הקופת הועד עודף בשיענור של 10% מסה"כ התקציב השנתי מן הראוי שישאר כרזרבת למקרה בו ידרש תיקון מערכות שקרסו כמו ביוב או חשמל ,שיש לתקנן מיידית ולא עד אשר הועד יאסוף כסף למטרה זו.
במאמר שכתבתי בנדון צינתי כי שכרו של בעל מקצוע הבא לתקן מערכת שקרסה כגטון ביוב גבוה משמעותי ממה שהיה דורש אם היה מבצע תיקון מונע !!
רובין
אעיר עוד כי מבחינה חשבונאית אם ועד הבית יחזיר למוכר את חלקו בקופה הרי עליו לדרוש מן הרוכש להשלים את החסר (כדי להשוות את מצבו לזה של יתר הדירות) או לחלק את העודפים בין כלל בעלי הדירות (לא סביר).
עם זאת, אם יש בקופה סכומים גדולים באופן בלתי סביר ומעבר למקדמי ההגנה הנדרשים להוצאות בלתי צפויות הרי מקום מצד כל בעל דירה (והמוכר בכללם) לדרוש חלוקת העודפים בין כלל בעלי הדירות.
על פי ס´ 58 לחוק המקרקעין מוסמך ועד הבית לגבות כסף בשני תנאים:
א. הוא בעל דירה.
ב. הוא צריך לשלם לתחזוקה וניהול של הרכוש המשותף.
מי שאינו עוד בעל דירה, אין לועד הבית סמכות לעשות שימוש בכספו למטרות תחזוקה של רכוש שהוא אינו שותף בו עוד. במקרה כזה, שני הסעיפים כאחד לא מתקיימים עוד, והבסיס החוקי נשמט.
על כן, חובה להחזיר כספים עודפים למוכר דירתו. זו גם עמדתה של האגודה לתרבות הדיור (מבלי שאפרט את דעתי השלילית עליה):
זה המצב גם לגבי החזר פיקדון ששולם לספקי שירותים (גז, חשמל, מים, וכו´). בשום מקרה לא אומרים למוכר שעליו להתקזז עם הקונה. זכותו של הקונה לקבל לידיו את כספו ללא קשר, ובמנותק, מהשאלה אם הקונה יפקיד מצידו פיקדון מקביל.
הדירים רשאים להתכנס ולדון על גורלו של עודף כספי זה ולבחור האם לבצע אחזקה מונעת כדי למנוע קריסת המערכת או להכניס שיפורים ברכוש המשותף כון עציצים בלובי תאורה יפה בגינה הוספת צמיה או שהסכום יסגר בפק"מ בבנק כבטחון לעתיד אם חלילה תקרוס מערכת כל שהיא או ידרש להחליף כבל במעלית וכו
כסף להחזיר למי שמכר דירה המכרת וגם הרווחת על חשהון הדיירים שנשארו לגור בבית המשותף ????
רובין
את החוק אותו ציטטת אפשר לפרש גם באופן המחייב שמירת יתרה סבירה
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג"
שימי לב ל "ולהבטחת השירותים" זה בהחלט מתיישב עם שמירת יתרה סבירה.
האם לא ברור לך שיישום דעתך כרוך או בגביית אותו סכום שהוחזר למוכר מן הקונה (ולא ברור על איזה בסיס חוקי) או בחלוקת העודף לכלל הדיירים ואיפוס הקופה כל אימת שנמכרת דירה ( וזה נגד חובתו של ועד הבית לשמור רזרבה מסוימת להוצאות צפויות או בלתי צפויות)?
ואני לא נכנס אפילו לנושא של הטירדה והמאבקים הצפויים לועד שיסכים לפעול לפי דעתך, אני לא הייתי מוכן לכהן בועד כזה.
בכל מקרה הסכום הוא זניח לעומת ערך הדירה (ואם הוא גדול מדי אז יש לחלקו לכלל הדיירים בלי קשר למכירת דירה מסויימת) וערך הדירה מורכב גם ממצב זכויותיה וחובותיה, הקונה הזהיר יבדוק את מצב הקופה בטרם יקנה ואילו המוכר יוכל להציג את מצבה הטוב של הקופה כפרמטר המעלה את שוויה של הדירה.
הדבר מוכר ומבוסס הן בחוק והן בפסיקה.
אבל – מה לעניין זה ולעניין החזרת תשלום עודף למוכר דירה על פי חלקו ברזרבה הזו ? – ממש כלום !
חייבת להיות רזרבה, וחייבים להחזיר למי שמכר דירתו את חלקו ברזרבה.
מי שמכר דירתו אינו חייב עוד בהוצאה – עתידית – שתחול לאחר עזיבתו. ההוצאה העתידית צריכה לחול על מי שיהיה בעל דירה באותה עת.
מהחוק שציטטת, נעלה מספק שיש לועד הבית סמכות לגבות מהבעלים החדשים את חלקו באותה רזרבה.
כל מצב שימנע מהמוכר לקבל את חלקו ברזרבה (כולל ההיפותזה שהעלת) יעמוד בסתירה לחוק, ולכן אחת דינו – להיכשל.
