עדיין לא הבנתי- דמי ועד בית, מה בחוק?

שלום,
לאחר קריאה מעמיקה בכתבות באתר ובאחרים, עדיין לא הבנתי. חד וחלק, באסיפת דיירים, האם קביעת אופן תשלום ועד בית (חלקי/שווה) הינה ברב מוחלט או חלקי?
משמע, אם באסיפה החליטו לקבוע באופן שווה, אם יש מתנגד אחד, או שניים או יותר, איך נקבע התשלום? האם יהיה חלקי או שווה?

תודה על ההבהרה..
ליטל

לא הבנת לא מפני שאת קשת הבנה חלילה אלא שבאמת יש כאן מוקשים לא מעט. אסביר לך בפשטות מירבית (למרות שאין לי כמעט ספק שחוכמולגים קבועים ידאגו לאחר מכן לסבך אותך כהוגן).

אקדים ואומר שאנו מדברים כאן לא על עדכון או שינוי או העלאת תעריף אלא על שינוי שיטת החלוקה. (שינוי תעריף הוא קל: באסיפה שנתית של הדיירים יכול לעמוד על סדר היום נושא כזה ואם יש הצדקה תקציבית להעלות או להוריד את דמי הועד לשנה הקרובה, תתקיים הצבעה ורוב רגיל באסיפה יחייב).

לענייננו:
לכל בית משותף יש תקנון.
או תקנון מצוי (כלומר התקנון הכללי אשר מצוי בסוף חוק המקרקעין וחל אוטומטית על כל בית שאין לו תקנון מוסכם), או תקנון מוסכם, מיוחד, לאותו בית. לגבי תקנון מוסכם – יתכן שיש כזה אך הוא אינו עוסק כלל בנושא דמי הועד אלא נניח רק מגדיר את חלקי הרכוש המשותף – ואז שוב אנו חוזרים לתקנון המצוי.

כאשר חל בענין זה על בית התקנון המצוי – אזי למעשה חל עליו סעיף 58 לחוק המקרקעין בו מצוייה נוסחת שטח הדירה לענין חלוקת דמי הועד – החלוקה היא לפי יחס שטח רצפת דירה פלונית אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף.

כדי לשנות את השיטה – נניח לשיטת דמי ועד אחידים לכל דירה או לפי מספר חדרים או כל נוסחא אחרת – החוק לא מתנגד לכך, אבל מחייב רוב מיוחד –
הרוב הנדרש הוא רוב של שינוי תקנון – קרי רוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
רוב זה ניתן להשיג גם ללא אסיפה, אלא למשל בסבב החתמות.

עד כאן עדיין הכל יחסית פשוט וברור.

אלא שיש מחלוקת, גם בין מלומדים בתחום (ממש פרופסורים ומהידועים יותר) ומחלוקת זו טרם הוכרעה (כלומר אין פס"ד של ביהמ"ש העליון שסגר סופית את הסוגיה).
לא ארחיב אבל רק אציין, שיש דיעה שלא מספיק רוב מיוחד זה של שינוי תקנון אלא נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך משום, שעסקינן בשינוי זכויות של בעלי דירות או הטלת חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה.

מי צודק?
תלוי איזה עו"ד או מפקח על מקרקעין או איזה שופט אתה שואל.
מאחר וכיום יש נטייה כללית להפחית מאוד את המקרים בהם נדרשת הסכמה כללית (זכות וטו של דייר בודד או מיעוט קטן) הרי שניתן לומר, וזו דעתי כאמור, שאם יש רוב מיוחד ובוודאי אם יש רוב כמעט מוחלט, לשינוי תקנון ואם אין בהחלטה משום עושק המיעוט, זה יספיק וזה יעמוד במבחן משפטי.

רצון ענייני וסביר של רוב מאסיבי של דיירים יכובד ע"י ערכאות המשפט.
וגם ההיפך הוא נכון: אם נניח מושג רוב של שני שליש בשל תמיכת דירות גדולות בהפחתת דמי ועד שלהן – למשל ע"י השוואת דמי הועד שלהן אם דמי ועד של דירות קטנות באותו בית – יש סיכוי לא רע להליך שיוגש ע"י בעל דירה קטנה נגד ההחלטה.
לעומת זאת אני די בטוח, שהחלטה הפוכה, בה רוב מיוחד תומך בשינוי תקנון מהשיטה האחידה לשיטה המומלצת בחוק (שטח דירה), שיטה שנראית למחוקק צודקת יותר, תעמוד במבחן משפטי.

חוק ה מקרקעין התשכט 1969

שאלה נוספת, זהו בית חדש, והיתה רק אסיפת דיירים אחת, בה רב המשתתפים היו בעלי הדירות הגדולות וכמובן שהיה רוב לחלוקה שווה של דמי ועד הבית.
מה גם שאז רב הדירות לא היו כלל וכלל מאוכלסות, ו/או מכורות אך בודאי רוב הדירות שהיו מאוכלוסות היו הדירות הגדולות..
על כן, על פי הרוב, החליטו להנהיג שיטה של דמי ועד בית שווים. (היו שני מתנגדים, שהביעו את התנגדותם בקול..)
על הפרוטוקול של האסיפה נרשם כי מיסי הוועד ישולמו בחלוקה זהה. לא ידוע לי על תקנון נוסף שהונהג, חוץ מפרוטוקול אסיפה זו.
השאלה שלי היא- האם הנ"ל חוקי, האם עכשיו נפלתי בין המצרים היות ואני כן נמצאת עם בעלי הדירות הקטנות, שהם במיעוט בבנין והאם אני יכולה פשוט לבוא באסיפה הבאה ולומר שעל פי החוק ועד הבית הוא יחסי, וזה מה שאני מתכוונת לשלם. האם אפשרי הדבר?
תודה רבה,
ליטל.

הן דירות שבבעלות הקבלן.הרוב הנדרש לשינוי שיטת תשלום מיסי הועד,בין אם מדובר ברוב מוחלט ובין אם מדובר ברוב של שני שלישים,הינו רוב מבין כלל בעלי הדירות (כולל הריקות),ולא מבין אלה שנכחו באסיפה,כך שלכאורה ההחלטה לא זכתה לרוב הנדרש,בהיעדר הסכמה של רוב הדירות,למעשה.יתרה מזאת,החלטה כזו חייבת להתקבל במסגרת של "תקנון", וזאת על פי האמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין:

"נשיאת הוצאות

חוק (מס´ 9) תשמ"ד-1983 חוק (מס´ 26) תשס"ה-2005

58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

איך אני משכנעת את הועד ואת שאר הכרישים שבדירות הגדולות שיחזרו לשיטה היחסית?
בעצם ההחלטה הראשונית היא על סוג החלוקה, התבצע ללא תקנון. אז לא מדובר בשינוי תקנון בעצם…
עכשיו ישבתי וספרתי בדיוק כמה דירות עם כמה חדרים, מסתבר שבכל מקרה יש רב של כ 60 אחוז לבעלי הדירות הגדולות בבנין (מספר הדירות של 2-3 חדרים הוא 24 ומספר הדירות של 4-5 חדרים הוא 40, ולא ספרתי על פי שטח רצפה..) אז בכל מקרה בהחלטות תשלום, קול הדירות הגדולות הוא הקובע, והם תמיד יהיו הרב.
מה עושים?

במצב בו יש רוב אוטומטי קבוע ניתן לטעון כנגד לעושק המיעוט, כלומר להגיש הליך בפני המפקח על המקרקעין ולתקוף החלטת רוב שכזה.

זו הערה כללית. הישום אינו קל ופשוט.

במקרה שלכם באמת הטענה הכי חזקה היא שפעלתם עד כה בניגוד לתקנון. כלומר הדרישה שלך היא שמעתה ואילך ישלמו לפי החלק היחסי. לגבי העבר ניתן לטעון להחזרים (זו טענה חלשה מאוד אבל לא שווה להתעלם ממנה).
עליהם הנטל לשנות את התקנון ונראה אותם עושים זאת.
אם יעשו – אז כבר אמרנו שאפשר לטעון לרוב מוחלט ו/או עושק המיעוט.

אלא כללי המשחק.