האם מישהנו ניסה לערער אי פעם על חוקיותו של סעיף זה?
הרי זה סעיף דרקוני באופן יוצא דופן.
אם אני גר בדירה גדולה (דירת גג) – מדוע עלי לשלם יותר דמי ועד בית משכן אחר בבניין?
הרי מטרת דמי הועד היא לשלם בגין שרותים שהועד נותן לדיירים ואין שום קשר (ולו גם הקטן ביותר) בין שטח הדירה לבין שימוש במעלית, או לנקיון הבניין או לחשמל או להסקה או לכל שירות אחר הניתן בבניין.
בקיצור, כיצד ניתן לתקוף סעיף מטופש זה ולשנותו?
כמו כן, שאלה נוספת – ספציפית יותר:
במשך עשרות שנים משלמים אצלנו בבניין תשלום דמי ועד שווה לכל דירה. לאחרונה קבע הועד (בלי לקיים אספת בעלי דירות) כי דמי הועד יעברו לחישוב לפי סעיף 58. לא היה שום דיון שתמך בהחלטה זו ולא נעשתה כל פעולה דמוקרטית לשינוי הנוהל המיושם מזה שנים ("חוזה שבע"פ").
האם הועד אכן יכול לכפות את רצונו על שאר הדיירים, רק בהתבסס על החוק?
למשיבים אודה מראש
הדיונים הארוכים בסעיף זה קצת עייפו את האנשים.
לי אין ידע בנושא
בהצלחה
שלמה
באשר לשאלה השניה.
ועד אינו רשאי לשנות החלטות בעצמו.
שינוי ממה שהיה מקובל (בהחלטת אסיפת דיירים??) לחוק סעיף 58 מחייב אסיפת דיירים והסכמה על פי רוב.
גם אם תתרשם שיהיה רוב להחלטה לשנות (וממילא אין לך שום דבר חוקי לעשות נגד זה) נסה לתקוף את זה מכיוון של אוירה לא טובה בין השכנים במקרה של שינוי המצב. אולי אנשים יבינו שכדאי לוותר על כמה שקלים בשביל יחסי שכנות טובים.
אגב, מיסי הוועד נועדו בראש ובראשונה לאפשר את אחזקתו התקינה של הרכוש הציבורי – כלומר לשמור על תקינותו של הרכוש הציבורי – ומכאן גם על ערכו הכספי.
בעניין המעלית ישנה חקיקה מפורשת של בית משפט – הרי גם בעלי דירות הקרקע חייבים לשלם את חלקם באחזקת המעלית – האם פטרת אותם מכך?
יחד עם זאת, לא ניתן לשנות החלטה כלשהי ובוודאי החלטה בנושא גביית מיסים ללא אישור רוב הדיירים באסיפה חוקית של הבניין, למרות סעיף 58 .
השאלה שאתה צריך לשאול היא האם מלכתחילה נקבע מתישהו במסגרת אסיפה חוקית שתשלום מיסי הועד הינו שיוויוני בין בעלי הדירות – אם כן, נדרשת החלטת רוב לשנותה. אם לא,אתם מחוייבים לפעול עפ"י התקנון המצוי כפי שמוגדר בחוק המקרקעין ( סעיף 58 ) ולמעשה עד עכשיו גביתם מיסי ועד שלא עפ"י החוק.
לגבי שימוש במעלית או אפילו שימוש בחימום מים מרכזי – ברור שיש כאלה שלא משלמים לפי הצריכה. המפתח היחידי השוויוני (לעניות דעתי) הוא חלוקה אחידה. זה שיש לי יותר כסף ויכולתי להרשות לעצמי דירה גדולה יותר – לא אומר שאני צורך יותר "שירותי ועד" מהשכן "העני" שלי (שקנה דירה קטנה).
כמו כן, זה שאני גר בדירת גג, לא אומר שאני צורך יותר מעלית מהשכנה הזקנה שלי שגרה בקומה שלישית, אבל אינה יכולה לרדת מדרגה אחת ברגל…
בכל מקרה, לגבי עניין מיסי הועד שהיו עד היום:
במהלך עשרות השנים שהבניין קיים, היו דיונים מעת לעת לגבי שינוי שיטת הגביה ותמיד הגיעו בסוף להסכמה על השארת המצב על כנו. אמנם אין "תקנון" כתוב (כי מעולם לא חשבנו שנגיע לבית משפט), אבל זה לא משנה את עצם העובדה שיש מנהג קבוע (המהווה חוזה שבע"פ בין הדיירים).
השאלה שאני עדיין לא סגור עליה, היא – האם יש לועד איזו עילה חוקית לאכוף את החוק (ולשבור את ההסכמה ארוכת השנים) גם אם אין הסכמה של כל או רוב בעלי הדירות.
גם לי נראה הגיוני שרק רוב בעלי דירות יכול לשנות החלטה שהתקבלה ע"י אותו רוב, אבל הועד שלנו חושב שהוא יכול (בהחלטה שרירותית) להתעלם מהסכמות העבר (יש לו תמיכה של האגודה לתרבות הדיור). הגיוני?
הציטוט המדויק מדבריך הוא –
"ואין שום קשר (ולו גם הקטן ביותר) בין שטח הדירה לבין שימוש במעלית, או לנקיון הבניין או לחשמל או להסקה…"
אז יש לי הפתעה בשבילך, חימום דירה בת 5 חדרים עולה הרבה יותר מאשר דירה בת 2 חדרים, וסביר לכן שתשלם לפי גודלה היחסי, ובמיוחד כאשר מרכיב ההוצאה לסולר מסך כל ההוצאות של הועד הוא גבוה ביותר.
ועד צריך לגבות לפי החוק (או לפי תקנון מוסכם אם התקנון קובע אחרת).
החלטת אסיפת דיירים (אם בכלל הייתה כזאת) אינה יכולה לגבור על החוק/תקנון.
אם במשך שנים היה מקובל אחרת אז זה בסדר, כל זמן שהייתה הסכמה של כל בעלי הדירות (ובכלל זה הסכמה פסיבית בצורה של חוסר התנגדות לנוהג).
ברגע שבעל דירה אחד דורש לגבות כחוק/תקנון אין לועד ברירה אלא לעשות זאת. הדרך לשינוי היא בצורה של שינוי התקנון המוסכם.
הבסיס לדברי הם דיונים רבים שהיו בנושא בפורום זה.
אם אחד הדיירים רוצה לשנות את המצב הוא יכול לדרוש כינוס אסיפת דיירים והועד יבצע מה שהאסיפה תחליט, אך הועד לא משנה בעצמו את המצב.
לדוגמא:
אם היה נוהג שגובים שווה בין הדירות ואחד הדיירים רוצה לשנות זאת ולגבות לפי שטח דירה, הוא פונה לועד בדרישה לשנות אך הועד אינו יכול לעשות זאת ללא החלטה באסיפת דיירים.
הועד מחוייב להגיב למצב אך לא בשינוי הנוהג אלא בכינוס אסיפת דיירים. רק האסיפה רשאית לשנות את הנוהג או החלטה קודמת.
במקרה זה החלטת אסיפת הדיירים היא זאת שקובעת מה יהיה משום שכך אומר החוק!
[הערה: לא צריך תקנון כתוב אלא פרוטוקול של האסיפה. אם לא נרשם פרוטוקול זה לא תקין. הפרוטוקול הוא מסמך ראייתי לעניין זה].
הכלל הוא שאם לא החולט כלום אז גובים לשפי שטח כי זה החוק אבל הדיירים יכולים להסכים על "תקנון מוסכם" שבו יגבו לפי דירה ולא לפי שטח והחוק תומך בזה!
ועד הבית אינו רשאי לשנות את ההחלטה שהתקבלה באסיפת הדיירים. אם רוצים לשנות יש לכנס אסיפת דיירים ולשנות את ההחלטה ברוב קולות.
לכן מה שכתבת בפיסקה האחרונה בדבריך נכון לגמרי.
איני מאמין שיש לו תמיכה של האגודה לתרבות הדיור אלא אם כן הוא העלים מהם מידע….. [למשל את העובדה שהיו אסיפות דיירים שבהן הוחלט לגבות לפי דירה].
אתה יכול לגלוש לאתר של האגודה ולראות את הדברים שכתבתי עכשיו רשומים שם. אתה יכול גם לשאול שם דרך האתר את העו"ד של האגודה.
על כל פנים מצאתי תשובה של עו"ד שחל מ 9/10/2007 הקשורה לנושא,הוא אמנם לא מדבר על 100% הסכמה אבל הוא כן מדבר על שינוי תקנון ברוב מיוחד (וזה ממש לא קבלת החלטה ברוב רגיל באסיפת דיירים), הנה התשובה של עו"ד שחל:
"לא הבנת לא מפני שאת קשת הבנה חלילה אלא שבאמת יש כאן מוקשים לא מעט. אסביר לך בפשטות מירבית (למרות שאין לי כמעט ספק שחוכמולגים קבועים ידאגו לאחר מכן לסבך אותך כהוגן).
אקדים ואומר שאנו מדברים כאן לא על עדכון או שינוי או העלאת תעריף אלא על שינוי שיטת החלוקה. (שינוי תעריף הוא קל: באסיפה שנתית של הדיירים יכול לעמוד על סדר היום נושא כזה ואם יש הצדקה תקציבית להעלות או להוריד את דמי הועד לשנה הקרובה, תתקיים הצבעה ורוב רגיל באסיפה יחייב).
לענייננו:
לכל בית משותף יש תקנון.
או תקנון מצוי (כלומר התקנון הכללי אשר מצוי בסוף חוק המקרקעין וחל אוטומטית על כל בית שאין לו תקנון מוסכם), או תקנון מוסכם, מיוחד, לאותו בית. לגבי תקנון מוסכם – יתכן שיש כזה אך הוא אינו עוסק כלל בנושא דמי הועד אלא נניח רק מגדיר את חלקי הרכוש המשותף – ואז שוב אנו חוזרים לתקנון המצוי.
כאשר חל בענין זה על בית התקנון המצוי – אזי למעשה חל עליו סעיף 58 לחוק המקרקעין בו מצוייה נוסחת שטח הדירה לענין חלוקת דמי הועד – החלוקה היא לפי יחס שטח רצפת דירה פלונית אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף.
כדי לשנות את השיטה – נניח לשיטת דמי ועד אחידים לכל דירה או לפי מספר חדרים או כל נוסחא אחרת – החוק לא מתנגד לכך, אבל מחייב רוב מיוחד –
הרוב הנדרש הוא רוב של שינוי תקנון – קרי רוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
רוב זה ניתן להשיג גם ללא אסיפה, אלא למשל בסבב החתמות.
עד כאן עדיין הכל יחסית פשוט וברור.
אלא שיש מחלוקת, גם בין מלומדים בתחום (ממש פרופסורים ומהידועים יותר) ומחלוקת זו טרם הוכרעה (כלומר אין פס"ד של ביהמ"ש העליון שסגר סופית את הסוגיה).
לא ארחיב אבל רק אציין, שיש דיעה שלא מספיק רוב מיוחד זה של שינוי תקנון אלא נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך משום, שעסקינן בשינוי זכויות של בעלי דירות או הטלת חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה.
מי צודק?
תלוי איזה עו"ד או מפקח על מקרקעין או איזה שופט אתה שואל.
מאחר וכיום יש נטייה כללית להפחית מאוד את המקרים בהם נדרשת הסכמה כללית (זכות וטו של דייר בודד או מיעוט קטן) הרי שניתן לומר, וזו דעתי כאמור, שאם יש רוב מיוחד ובוודאי אם יש רוב כמעט מוחלט, לשינוי תקנון ואם אין בהחלטה משום עושק המיעוט, זה יספיק וזה יעמוד במבחן משפטי.
רצון ענייני וסביר של רוב מאסיבי של דיירים יכובד ע"י ערכאות המשפט.
וגם ההיפך הוא נכון: אם נניח מושג רוב של שני שליש בשל תמיכת דירות גדולות בהפחתת דמי ועד שלהן – למשל ע"י השוואת דמי הועד שלהן אם דמי ועד של דירות קטנות באותו בית – יש סיכוי לא רע להליך שיוגש ע"י בעל דירה קטנה נגד ההחלטה.
לעומת זאת אני די בטוח, שהחלטה הפוכה, בה רוב מיוחד תומך בשינוי תקנון מהשיטה האחידה לשיטה המומלצת בחוק (שטח דירה), שיטה שנראית למחוקק צודקת יותר, תעמוד במבחן משפטי.
. "
"אפתח בנושא התקנון –
הן לגבי שאלה זו והן לגבי כל שאלה חשובה אחרת – תקנון זה דבר מכריע.
אין בית ללא תקנון.
יש רק שתי אפשרויות: בית עם תקנון מיוחד, מוסכם אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים – אם זה המצב הרי שתקנון מעין זה נמצא בתיק הבית אשר ניתן לקבלו לעיון בלשכת רישום המקרקעין באזור מגוריכם.
או בית ללא תקנון ספציפי ואז חל עליו התקנון המצוי. תקנון זה נמצא בסוף חוק המקרקעין והוא חל אוטומטית על כל בית ללא תקנון מיוחד וכן על כל בית שטרם נרשם כבית משותף. נוסח של תקנון מצוי ניתן לאתר גם אצלנו כאן באתר.
אם חל עליכם התקנון המצוי – וזו תחושתי – הרי שלמעשה (אם לא שונה תקנון זה) – צריכה היתה חלוקת דמי הועד להיות לפי שטח הדירה.
אכן יש משמעות לכך שעשרים שנה נהגתם לשלם באופן אחיד ושווה ללא תלות בגודל הדירה את מיסי הועד. טוב ויפה. זה כנראה היה טוב עד כה.
אבל מכאן ואילך אם נתגלו חילוקי דעות ורצונות אחרים יש לקיים אסיפת דיירים ולדון בכך. פורמלית אם התקנון המצוי אכן חל עליכם ניתן יהיה להתחיל בגביית דמי ועד לפי גודל הדירה ללא כל קושי ולטעמי במצב זה דווקא כדי להישאר במצב הקיים צריך יהיה רוב מיוחד לשינוי תקנון.
יש עוד הרבה מה לומר בסוגיה אבל כנקודת פתיחה זה נראה לי די והותר ואני מקווה שלא תסתבכו והכל יעבור על מי מנוחות."
אני מדבר על ו ע ד ה ב י ת (לא על אסיפת הדיירים)
שאינו רשאי לשנות בעצמו החלטה קיימת אלא רק אסיפת הדיירים.
בדברי לא התייחסתי לאיזה רוב נדרש כי זו לא היתה השאלה. השואל שאל אם הועד יכול להחליט בעצמו על שינוי השיטה מתקנון מוסכם לתקנון מצוי.
והתשובה שנתתי היא ל א
ובכל התגובות שלך אתה רק תומך יותר ויותר בדברי.
השואל ציין במפורש שהועד החליט לשנות את מה שהיה עד כה ללא כינוס אסיפת דיירים וזה לא תקין על פי החוק!
בנוסף, הוא ציין באחת מהודעותיו שהיו אסיפות דיירים שדנו בדבר הוליטו על גביה אחידה. אם כך הרי שלכאורה התקנון המוסכם חל על הבניין. תיתכן אמנם בעיה חוקית אם הועד לא רשם פרוטוקול ולא נרשמו הדברים בפנקס הבית, כפי שמציין כאן העו"ד שחל, אך זו בעיה בתיפקוד הועד לא בעיה של הדייר עצמו.
אך גם בלי זה צריך לכנס אסיפת דיירים בשביל לשנות אופן חישוב מיסי הועד ואין הדבר נתון כלל בידי הועד להחליט בנושא. בדיוק כפי שכתבתי לו בתחילה!
האסיפה היא הקובעת את אופן חלוקת התשלום. אם האסיפה לא מתייחסת לנושא הרי שהתשלום הוא לפי סעיף 58 ואם האסיפה מחליטה לא לגבות לפי האמור סעיף הנ"ל אלא לגבות לפי דירה באופן שווה הרי שהחוק תומך בזה והאסיפה כן! קובעת בעניין.
חלוקת נטל התשלום בין הדירות חייב להיות בתקנון (ולא בהחלטת אסיפה).
אני מסכימה ללא סייג עם דעתו של עו"ד שחל ששינוי שיטת התשלום משיטת חלוקה שווה לשיטת חלוקה שבסעיף 58 לחוק המקרקעין מספיק לה רוב של דירות שלהן צמוד 2/3 מהרכוש המשותף (ולא 100% של בעלי הדירות).
מאידך, שינוי בכייון ההפוך (מהשיטה שקבועה בסעיף 58 לשיטה של חלוקה שווה) יש צורך בהסכמת 100% של בעלי הדירות ללא קשר לאסיפת דיירים. ראה לעניין זה מאמר בקישור הזה –
המשותף
בשניהם מדובר על שיטת החלוקה ולא על גובה התשלום.
הדבר היחידי שאינו מדוייק בדברי הוא שאין צורך באסיפה אלא אפשר גם בחתימות של רוב או 100% של הדיירים
אך כך או כך
אין זה משנה את העובדה שאני טוען מההתחלה
שהועד בעצמו(!!!) אינו רשאי לשנות את התקנון!!!!!!!!!!!!
אין לו את הסמכות לכך בכל מקרה ובכל מצב!
זה תורף דברי וזה מה שחשוב כאן כי על זה נשאלה השאלה; הועד החליט לשנות בעצמו את שיטת החלוקה בלי לשאול את פי הדיירים.
חלוקת הנטל בין הדירות חייב להיות בתקנון אך זה עצמו יכול להיקבע ע"י אסיפת הדיירים או חתימותיהם. אם מחליטים שלא גובים על פי סעיף 58 (= תקנון מצוי) אלא על פי "תקנון מוסכם" שאותו יכולה לקבוע האסיפה(!!!!!) הרי זה תקף. ומכאן שיש לאסיפת הדיירים סמכות לקבוע את שיטת החלוקה בין הדירות ומה שהוא מחליט זה התקנון בבניין!
ומכאן ששתי הפיסקאות הראשונות בדברייך אינם נכונות כלל וכלל!
[לגבי הפיסקאות האחרות הרי שכלל לא התיחסתי אליהן משום שלדברי השואל כלל לא נעשה משאל כתוב או דיון באסיפת דייירם בנושא כך שאין כאן אפילו 2/3 אלא רק החלטה שרירותית של הועד].
הדברים כל כך ברורים כשמש שאני פשוט לא מבין מה אתם רוצים ממני ועל מה בדיוק אתם חולקים עלי.
2. אם לא הוחלט ע"י הדיירים דבר הרי שחל עליהם התקנון המצוי = סעיף 58, שקובע שהחלקוה לפי הגודל היחסי של הדירה.
3. דיירים רשאים לשנות את התקנון מ"תקנון מצוי"= סעיף 58 ל"תקנון מוסכם" ולהיפך. תקנון מוסכם משמעותו חלוקה שווה בין הדירות בלי ליחס ערך לגודל הדירה.
4. השינוי האמור בסעיף הקודם (3) נעשה או ע"י אסיפת הדיירים או על ידי חתימות הדיירים.
5. יש ויכוחים בין מלומדים מהו הרוב הנדרש לכל שינוי. אני מעדיף לא לפרט את זה כאן.
בכל מקרה ובכל מצב, ועד הבית בעצמו אינו רשאי ואין זה מסמכותו לשנות את התקנון דהיינו את שיטת חישוב חלוקת הנטל של מיסי הבית.
השואל אמר שאצלם היתה חלוקה שווה שלא על פי קביעה בתקנון, אלא סתם היה נוהג כזה.
נוהג כזה ניתן לביטול מידי על ידי ועד הבית ואין שום צורך באסיפת דיירים.
שינוי שיטת חלוקת הגביה חייב להיות בתקנון ולא באסיפה (סעיף 58 לחוק המקרקעין). הרוב הדרוש לתקנון לא צריך להיות דווקא באסיפת דיירים. אם במקרה כל בעלי הדירות באים לאסיפה, אז יכולים לנצל גם את האסיפה לקבלת הרוב הדרוש. אבל בסעיף 62 לחוק המקרקעין לא נאמר שלצורך קביעת תקנון יש לערוך אסיפה.
בנוסף לכך כתבת "השואל שאל אם הועד יכול להחליט בעצמו על שינוי השיטה מתקנון מוסכם לתקנון מצוי."
השואל לא שאל שאלה כזאת ולא טען כי התשלום האחיד כתוב בתקנון מוסכם. נראה לי שאתה לא מבין מהו תקנון מוסכם, תקנון מוסכם אינו אוסף ההחלטות שהתקבל באסיפות הדיירים, אלא מסמך רשמי שמופקד בטאבו לאחר שעבר הליכי אישור מתאימים כחוק. אם אסיפת דיירים קיבלה החלטה ולא רשמה אותה בהליך החוקי במסמך זה הרי החלטה זאת אינה חלק מהתקנון המוסכם, למותר לציין כי הוראות התקנון המוסכם גוברות על החלטות האסיפה כך שגם אם תחליט האסיפה בנגוד לתקנון ואם יהיה מי שידרוש לנהוג לפי התקנון הרי כוחו עדיף ורק שינוי התקנון כחוק יוכל לו.
אבל מכאן ואילך אם נתגלו חילוקי דעות ורצונות אחרים יש לקיים אסיפת דיירים ולדון בכך."
אני חוזר על הדברים:
" יש לקיים אסיפת דיירים ולדון בכך "
(הפוך לגמרי מדברייך שאת אומרת שאין לאסיפה מה לומר בנושא שיטת החלוקה).
לא דיברתי על איזה רוב צריך
לא דיברתי מה קיים עכשיו
דיברתי רק על כך שהועד אינו רשאי לשנות
ושאסיפת הדיירים כן רשאית להחליט על התקנון בבית.
ושאם מתגלים לחילוקי דעות כפי שעולה משאלת השואל הרי שיש לשאול את פי הדיירים ולא לפעול לפי דעת הועד בלבד.
[למעלה הוספתי הודעה שבה אני מנסה לתמצת את כל הדיון
לכמה סעיפים קצרים וברורים. חפשי אותה בבקשה]
זה כל מה שטענתי ובכל דבריך אתה רק חוז רומחזק את זה.
אני לא מתייחס לאיזה רוב צריך
אני לא מתייחס לשאלה אם מה שהיה עד כה תקין או לא
אלא רק לעובדה שבשאלת השואל הועד החליט על דעת עצמו לשנות את שיטת החלוקה שהייתה נהוגה עד כה וזה לא תקין.
וכפי כתב העו"ד שחל בדברים שהבאת בשמו:
"אכן יש משמעות לכך שעשרים שנה נהגתם לשלם באופן אחיד ושווה ללא תלות בגודל הדירה את מיסי הועד. טוב ויפה. זה כנראה היה טוב עד כה.
אבל מכאן ואילך אם נתגלו חילוקי דעות ורצונות אחרים יש לקיים אסיפת דיירים ולדון בכך."
עו"ד שחל חושב שדיון משותף באסיפה יכול להרגיע את האווירה, כדי שלא יהיה מצב שמישהו מפתיע את שאר השכנים ומשלם פתאום סכום שונה. זו זכות – אבל זו לא חובה!!!
גם אם אין אסיפה, זכותו של כל בעל דירה לשלם על פי סעיף 58 לחוק מנקודה זו ואילך. שים לב שצורך כינוס אסיפת דיירים צריך הסכמת 1/3 מהדיירים. ואם אין הסכמה כזו? זה לא מונע מכל בעל דירה (או ועד הבית) לשנות מיד את שיטת חלוקת הגבייה ללא אסיפת דיירים.
אני קראתי בקפידה את דבריו ומצאתי שם כתוב כך:
"אכן יש משמעות לכך שעשרים שנה נהגתם לשלם באופן אחיד ושווה ללא תלות בגודל הדירה את מיסי הועד. טוב ויפה. זה כנראה היה טוב עד כה.
אבל מכאן ואילך אם נתגלו חילוקי דעות ורצונות אחרים יש לקיים אסיפת דיירים ולדון בכך."
[דייקי! העו"ד לא כתב שאין משמעות למה שנהגו עד כה ושועד הבית יכול על דעת עצמו לשנות את הנוהג].
לעומת זאת את כותבת כך:
"השואל אמר שאצלם היתה חלוקה שווה שלא על פי קביעה בתקנון, אלא סתם היה נוהג כזה.
נוהג כזה ניתן לביטול מידי על ידי ועד הבית ואין שום צורך באסיפת דיירים."
אולי את צודקת אבל בכל מקרה זה לא מה שאמר עו"ד שחל!
(והרי את ביקשת ממני לעיין היטב בדבריו וזה מה שעולה משם…).
באף מקום בדבריו הוא לא טען שועד הבית יכול בעצמו לשנות את הנוהג מחלוקה שווה לתקנון מצוי.
בנוסף, עלי להעמידך על כך שהשואל הוסיף באחת ההודעות וכתב שנעשו דיונים באסיפת הדיירים על עניין זה והוחלט להשאיר את המצב קרי, חלוקה שווה של הנטל.
אולי הדברים עדיין אינם תקנון מוסכם חוקי, אך ברור לי שיש תוקף להחלטה כזו של האסיפה ואין ועד הבית יכול לשנות את הדברים על דעת עצמו.
אני יודע רק מה כתוב.
עו"ד שחל כתב שיש לכנס את האסיפה ואני מבין מזה שזה מה שקובע.
את אומרת שהוא חשב שזה ירגיע את האוירה. זו פרשנות! היא כלל אינה מחייבת. היא נסמכת על הנחת היסוד שזה מה שחשב עו"ד שחל. איני יכול לסתור את הפרשנות הזאת כי בדבריו אין אמירה לא לחיוב ולא לשלילה של פרשנות זו.
גם את לא יכולה להוכיח משום שאינך יודעת מה חשב העו"ד (אלא אם כן את קוראת מחשבות).
על כן אני מציע להפסיק כאן את הדיון ולחכות שעו"ד שחל יאמר את דברו.
"השאלה המרכזית היא איזה תקנון חל על הבית שלכם.
אם אכן אין תקנון מוסכם, מיוחד, שקובע תשלום זהה/שווה לכל דירה וחל עליכם התקנון המצוי הרי שבשלוש השנים האחרונות פעלתם בניגוד לתקנון המצוי, כנראה מחוסר ידיעה ומודעות.
אם זה כך הרי שבאמת מכאן ואילך יכול דייר לשלם לפי המצב שאמור לחול עליכם כלומר לפי גודל הדירה. היתר יכולים להמשיך שווה בשווה אם ברצונם בכך אבל לא ניתן לחייבו אלא אם כן תשנו את התקנון בענין זה."
המקור נמצא כאן –
שים לב, עורך דין שחל לא כתב ולו מילה אחת על הצורך באסיפת דיירים. הוא כן כתב שמכאן ואילך ניתן לשלם לפי הקבוע בסעיף 58 לחוק. הא ולו לא.
אני לא מתעלם מכלום אלא שרק בסוף הדיון אתם מעלים את הנקודה החשובה והיא שאף אם הייתה אסיפת דיירים שבה הוחלט(!) על חלוקה שווה אין זה מהווה תקנון מחייב.
אני לא בטוח שזה נכון אך גם לא יכול לשלול את זה.
מה שידעתי עד כה זה שניתן באסיפת דיירים לחליט על תקנון מוסכם ובכך לבטל את התקנון המצוי שהוא סעיף 58. על פי זה הגבתי ואתם לקחתם אותי כל הזמן למחוזות אחרים שכלל לא התייחסתי אליהם.
עיקר טענתי הייתה שועד הבית בעצמו לא רשאי לשנות את שיטת החלוקה. זה העיקר מבחינתי.
אני עדיין סבור שאם הייתה אסיפת דיירים ובה הוחלט על שיטת חלוקה שווה כפי שזה במקרה דנן, הרי שגם אם היא לא נרשמה בתקנון הבית באיזה מקום אי שם, הרי שיש לה תוקף וועד הבית אינו יכול להחליט אחרת
או כפי שכתב עו"ד שחל (משפט שדינה מתעקשת להתעלם ממנו):
"אכן יש משמעות לכך שעשרים שנה נהגתם לשלם באופן אחיד ושווה ללא תלות בגודל הדירה את מיסי הועד. טוב ויפה. זה כנראה היה טוב עד כה.
אבל מכאן ואילך אם נתגלו חילוקי דעות ורצונות אחרים יש לקיים אסיפת דיירים ולדון בכך."
"יש משמעות" למה שנהגו(!! ובוודאי למה הוחלט באסיפה) וגם "יש לקיים אסיפת דיירים" ולדון ולא החלטה חד צדדית של הועד או אחד הדיירים (אפילו שהיא נתמכת על ידי החוק ! ואפילו שהרבה יותר קל להטות את המצב לצידם).
אז
אני בהחלט לא מתעלם מכלום אלא כותב על פי מיעוט ידיעתי מהידע שצברתי עד כה מקריאה במקומות שונים
וגם על פי מה שכתב (כתב ולא חשב!) עו"ד שחל!
בוודאי שיש הבדל בין חימום דירת 2 חדרים וחימום דירת 5 חדרים, אבל למרבה המזל – זה לא המקרה אצלי…
הדירות כולן 4, 4.5 ו- 5 חדרים ובכל מקרה, ההסקה לא עובדת 🙂 (בהסכמת כל הדיירים).
ולגבי תשובתו של צפוסר:
היות שיש נוהג מקובל (העובד מזה חודש בחודשו כבר עשרות שנים) – הרי אין לי שום ספק ש"קיבול ע"י התנהגות" (כמדומני שזה הביטוי המשפטי) מהווה ראיה שאכן יש "תקנון שבע"פ" ואי אפשר להתכחש לעובדה זו.
ירצו רוב בעלי הדירות לשנות את ההסכמה – הרי זו דמוקרטיה. ירצה הועד לכפות את החוק בניגוד לנוהג – הרי זו דיקטטורה.
נראה לי כי גם המחוקק מבין כי החוק אינו יכול לכפות מנהג מסויים על הדיירים, ולכן קבע (להבנתי) שההחלטה הסופית היא בידי הדיירים.
מה שאני מנסה להבין אם הועד יכול באופן חד-צידי למחוק את נוהגי העבר (ונראה לי כי יש כאן רוב המחזק את דעתי, שאי אפשר).
ההסכמה של הדיירים שמתחדשת חודש בחודשו – כל אימת שהם בפועל מביעים דעתם בעצם ביצוע התשלום השווה, מאפשרת את החריגה מהקבוע בתקנון או בחוק.
אבל אם רוצה דייר פלוני להפסיק את ההסכמה שניתנה מטעמו בעבר, זכותו לעשות זאת מכאן ואילך.
הדבר נקבע גם בפסקי דין רבים, לדוגמא פסק דין זה –
"…גם בנקודה זו אני סבורה, כי בדין קבעה המפקחת שכל עוד הייתה קיימת הסכמה של בעלי הדירות באשר לחלוקת הוצאות ההחזקה, אשר היטיבה עם המערערים, לא היתה מניעה לגבות מהם תשלום על פי הסכמה זו. ברם, משחדלה ההסכמה אין מנוס אלא לשוב ולפעול על פי הוראות התקנון המוסכם וסעיף 58 לחוק המקרקעין."
טענתך שהסכמה שבשתיקה לאורך שנים רבות מקימות לשאר בעלי הדירות "זכות" לכפות את ההסדר שהיה בעבר גם לגבי העתיד – שגויה.
כל המילים שהשתמשת ("קיבול ע"י התנהגות") הן חסרות כל משמעות. גם אם היתה הסכמה מפורשת (ולא ע"י התנהגות) זכותו של כל בעל דירה להפסיק את ההסכמה המפורשת הזו מכאן ואילך, ומה שהיה בעבר לא קובע עוד דבר וחצי דבר לגבי העתיד.
באנגלית יש משפט שאומר penny wise – dollar fool
ובתרגום חופשי – כל דייר שינצל את החוק בכדי לבטל הסכמות ארוכות שנים (בכדי לחסוך כמה עשרות שקלים בחודש) יגלה, מן הסתם, ששכרו יצא בהפסדו.
כל הדיירים שיאלצו לשלם הרבה יותר (וההבדל כאן ממש משמעותי) עשויים לתקוע כל מהלך עתידי בבניין, שלא לדבר על מריבות שכנים מלוכלכות.
אצלנו בשכונה, רוב הבתים (אם לא כולם) משלמים לפי אותה חלוקה אחידה וזה איפשר יחסי שכנות טובה, ביצוע שיפוצים והכל – ברוח טובה.
אני מעריך שעכשיו הכל יהיה אחרת, כי כל מי שישלם יותר – יביט על מי שמשלם פחות כעל "גזלן" קטנוני.
אין לי ספק שזו לא היתה כוונת המחוקק, אבל כדברי המשפט הידוע: אבן שזרק טיפש אחד לבאר – 100 חכמים לא יצליחו להוציא 🙁
ראה תגובות שלי בפורום בעיקר באוקטובר 2007 .
אל תשכח שבאתר זה צמודים המשיבים לחוק .
ההגיון אינו פה. הצדק גם לא. רק החוק !
אותו צריך לשנות באמצעות פניה מסיבית למחוקקים .
בעשורים האחרונים ,ברוב בתי האב בישראל היה נוהג של שיויון והגיון.
בתיקון האחרון היתה נגיעה קלה בצדק (הגזר)אך היא היתה טיפה קטנה מדי וגרוע מזה (המקל ) קראה לכל העוסקים לישם את התיקון ובכל בית.
"רעידת האדמה" בנושא מסי ועד בשנים האחרונות באה משם וסוחפת בנינים רבים שחיו בהרמוניה ובשכנות טובים. אגודה לתרבות הדיור היא הרשות המבצעת המובילה והמסכסכת הלאומית. במקום לישב סכסוך היא "פותרת" אותו בסכסוך הרבה יותר מורכב וגרוע.
ראה פסק דין הטוען לשויון (אומנם במקרה חריג אך ניתן ללמוד ממנו על מידת הצדק שנכון לכל בית.)
בפעם המי-יודע-כמה: תמיד הסכמה של כל בעלי הדירות גוברת על הוראות שהן בבחינת ברירת מחדל.החוק קובע במפורש שבעלי הדירות יכולים להסכים על חלוקה שונה,ומרגע שהסכימו (ורשמו תקנון מוסכם הקובע זאת),אותו תקנון הופך מבחינתם לחוק!
הדרך לשנות חוקים היא על ידי הפעלת חברי כנסת ולא על ידי ערעור על חוקיותם של סעיפים (שבודאי אינם נוגדים שום חוק יסוד).
התרשמתי שאתה בקי בחומר ובקישורים.
האם תוכל בבקשה לקשר לכאן את פרוטוקול הדיון וההסבר לתיקון 26 ?
רוב תודות מראש.
יש לך קישור לפרוטוקול שבו דנו המחוקקים בתיקון ?
שוב תודה מראש.
מהלך הדיונים מגלה לנו שיש צורך בתיקונים נוספים ושהחברים בדיון הסתפקו במועט.
כמו כן, שהסכמים או החלטות שהיו בבתים(שלא על פי החוק) היו טובים ונוחים -עד שגילו להם את החוק(הלקוי). זה קרה רק מתוך צרות עין כשחוכמולוגים כמו באת"ד, או עו"ד ורואי חשבון שגרים בבנין התעקשו על החוק, אז החלו הסיכסוכים.
מכאן שהחוק אינו הנוסחה הטובה לשכנות טובה ויש צורך לשנות אותו.
ודעתי למי שאינו יודע :
תשלום שווה לצריכה משותפת שווה. ותוספת על צריכה לפי שטח רצפת דירה. כמו להסקה רצפתית או אחרת שהיא נגזרת משטח רצפת הדירה.
אילולא היה החוק הזה הייתי נאלץ לממן לכל אותם דיירים את ההסקה ועוד.
בביתנו יש פיצול של התשלום הכללי שהוא מועט ושל ההסקה.
אבל אין שום ספק שדוקא סעיף זה הוא זכר לימים עברו כשהחוק בא להגן על האזרח הקטן.
ולענייננו (גם אם זה פוסט ישן), גם אם הוועד התנהלך בצורה מסוימת עד כה, ולא גיבה את זה ברישום תקנון מוסכם, הרי שהתנהלותו היתה בניגוד לחוק במובן מסויים, וכמובן שאין צורך ברוב דיירים ע"מ לחזור ולפעול לפי החוק (המחייב תקנון מצוי במקרה ואין מוסכם). דווקא הדעה השניה היא שנדרשת להצבעה – אם יש רצון לתת גושפנקא חוקיתצ למה שהיה עד כה – על זה צריך להצביע (וכנראה שלא תהיה בעיה להעביר את זה ברוב לפי תיאורך.
שבוע טוב
