שמי חימי ואני מנהל פורום "קונדוטאוארס שלנו" כאן באתר.
אני בעל נכס ודייר בבניין הנושא את השם "מגדלי קונדוטאוארס" שבגבעת שמואל, ויש לי מספר בירורים שאמשח לקבל עליהם תגובה מקצועים ועיניינית.
א. הבניין נבנה ע"י יזם שיצר למעשה בניין פרטי עבורו, ואנו – בעלי הנכסים והדיירים – בעלי זכויות אך ורק בשטחים ששייכים לנו – כלומר הדירות. כל מה שמוגדר כ"שטח משותף" (הגג, הלובי, הגינות וכו´) שייכים ליזם ואין לנו שום אפשרות לשנות משהו בהם. כל זאת, מיותר לציין, מעוגן בחוזה הרכישה של כלל רוכשי הדירות.
אני שואל – כיצד מתמודדים עם מצב כזה ובמיוחד לאור העובדה, שהיזם הציב על הגג אנטנות סלולריות ללא הודעה (כמתחייב בחוק) לדיירים ולבעלי הנכסים, פוגע בבריאותנו ובערך נכסינו ואנו לא יכולים לשנות בכך דבר. מה עושים?
כמו כן, קיים צו הריסה לאנטנות מטעם הוועדה לתכנון ובניה בפ"ת אך היזם מתעלם ממנו.
ב. ועד הבית נבחר ברוב מועט ביותר באסיפה כללית.
רוב מועט כיוון שלרוע מזלנו, קיים קושי גדול ביצירת קשר עם כלל בעלי הנכסים בבניין (כי כמעט כולם אינם גרים בו אלא משכירים את הדירות), אבל בכל זאת התקיימה אסיפה כללית, נערכו בחירות, ויש ועד מתפקד.
הועד די חסר שיניים מול חברת הניהול והיזם. מול היזם – הוסבר בסעיף א´. חברת הניהול – בסעיף הבא.
הועד מנסה בכל דרך לנסות ולשנות דברים בבניין אך ללא הצלחה יתרה, בשל חוסר שיתוף הפעולה מהיזם וחברת הניהול שלו (חברת בת של היזם), המבטיחים לטפל בכל מיני בעיות שהועד דורש לטפל ולמעשה לא עושה דבר. כמעט.
הועד וקבוצה מאורגנת של בעלי נכסים מחפשת דרכים להעיף את חברת הניהול מהבניין ולהביא אחת כזו שלא תנוהל ע"י היזם, אך זה מצריך ביטול החוזה עם חברת הניהול מול בעלי הנכסים וזה רק בבית משפט, מצריך כסף וזמן. מה עושים בנושא זה? מה אתם מייעצים לועד לעשות בנידון?
ג. חברת הניהול למעשה מתנהלת כדיקטטור לכל דבר ועיניין בבניין. החל מהסרה של מודעות שתולים דיירים בלוח המודעות (הם החליטו שהם סוג של צנזורה בנידון), ועד אי זמינות ושירות רע מצד אב הבית, מנהל חברת הניהול.
לפי החוק וגם לפי חוזה הניהול, כחברה הם חייבים להציג לדיירים דו"ח הוצאות והכנסות. עד היום הם לא הציגו כזה (עברו שנתיים), ומה שהם כן הסכימו לחשוף, רק לאחר הפעלת לחץ גדול מצד הועד, הציג דו"ח חלקי בלבד, שערורייתי מאוד, לעייני ועד הבית בלבד. שאר בעלי הנכסים והדיירים לא ראו אותו.
מדובר בזילזול וביזבוז בכספים המשולמים להם ע"י הדיירים.
גם ככה הדרישה הכספית לא קטנה (330 ש"ח לחודש לדירת סטודיו של 38 מ"ר, כדוגמא. הדירות הגדולות יותר משלמות הרבה יותר!!!)
הועד חיפש דרכים בהדברות עם חברת הניהול למציאת פתרון בחיסכון באבטחת הבניין, בביזבוז החשמל ועוד דברים המצריכים טיפול וחיסכון, אבל חברת הניהול ברוב הנושאים מסרבת ואינה משטפת פעולה. נכון להיום הם נמצאים בגירעון גדול מאוד.
איך ניתן להעיף אותם בדרך חוקית ע"מ למצוא במקומם חברת הניהול יותר טובה?
אלה רק מקצת הבעיות שהועד והדיירים צריכים להתמודד איתם וללא הצלחה יתרה לצערי.
מה אתם יכולים להגיד ולייעץ ע"מ שנוכל לשנות את איכות החיים שלנו פה.
אשמח לענות לכל שאלה.
אתם מוזמנים להכנס לפורום שלי ולקרוא קצת.
תודה מקרב לב,
חימי
כל בקשותיכם, שיצאו מאסיפות דיירים חוקיות ו/או מנציג ועד הבית, על דרישות לגיטימיות של דיירים, יש להעביר ליזם ולחברת הניהול במכתבים רשומים, עם תאריכי ביצוע סבירים. בחן את ההסכמים וההתקשרויות ובדוק האם הם עומדים בהתחייבותם שאם לא כן, אין מנוס, התחילו להגיש תביעות משפטיות, למישהו ישבר בסוף והוא יראה שהעסק לא כדאי ואולי גם לא כלכלי. עמדו על שלכם במערכת מתישה עם הרבה אור בסופה.
בהצלחה רבה, נשמח אם תעדכן את חברנו בפורום.