————————————————————–
שלום רב,
שמי חימי ואני מנהל פורום "קונדוטאוארס שלנו" כאן באתר.
אני בעל נכס ודייר בבניין הנושא את השם "מגדלי קונדוטאוארס" שבגבעת שמואל, ויש לי מספר בירורים שאמשח לקבל עליהם תגובה מקצועים ועיניינית.
א. הבניין נבנה ע"י יזם שיצר למעשה בניין פרטי עבורו, ואנו – בעלי הנכסים והדיירים – בעלי זכויות אך ורק בשטחים ששייכים לנו – כלומר הדירות. כל מה שמוגדר כ"שטח משותף" (הגג, הלובי, הגינות וכו´) שייכים ליזם ואין לנו שום אפשרות לשנות משהו בהם. כל זאת, מיותר לציין, מעוגן בחוזה הרכישה של כלל רוכשי הדירות.
אני שואל – כיצד מתמודדים עם מצב כזה ובמיוחד לאור העובדה, שהיזם הציב על הגג אנטנות סלולריות ללא הודעה (כמתחייב בחוק) לדיירים ולבעלי הנכסים, פוגע בבריאותנו ובערך נכסינו ואנו לא יכולים לשנות בכך דבר. מה עושים?
כמו כן, קיים צו הריסה לאנטנות מטעם הוועדה לתכנון ובניה בפ"ת אך היזם מתעלם ממנו.
ב. ועד הבית נבחר ברוב מועט ביותר באסיפה כללית.
רוב מועט כיוון שלרוע מזלנו, קיים קושי גדול ביצירת קשר עם כלל בעלי הנכסים בבניין (כי כמעט כולם אינם גרים בו אלא משכירים את הדירות), אבל בכל זאת התקיימה אסיפה כללית, נערכו בחירות, ויש ועד מתפקד.
הועד די חסר שיניים מול חברת הניהול והיזם. מול היזם – הוסבר בסעיף א´. חברת הניהול – בסעיף הבא.
הועד מנסה בכל דרך לנסות ולשנות דברים בבניין אך ללא הצלחה יתרה, בשל חוסר שיתוף הפעולה מהיזם וחברת הניהול שלו (חברת בת של היזם), המבטיחים לטפל בכל מיני בעיות שהועד דורש לטפל ולמעשה לא עושה דבר. כמעט.
הועד וקבוצה מאורגנת של בעלי נכסים מחפשת דרכים להעיף את חברת הניהול מהבניין ולהביא אחת כזו שלא תנוהל ע"י היזם, אך זה מצריך ביטול החוזה עם חברת הניהול מול בעלי הנכסים וזה רק בבית משפט, מצריך כסף וזמן. מה עושים בנושא זה? מה אתם מייעצים לועד לעשות בנידון?
ג. חברת הניהול למעשה מתנהלת כדיקטטור לכל דבר ועיניין בבניין. החל מהסרה של מודעות שתולים דיירים בלוח המודעות (הם החליטו שהם סוג של צנזורה בנידון), ועד אי זמינות ושירות רע מצד אב הבית, מנהל חברת הניהול.
לפי החוק וגם לפי חוזה הניהול, כחברה הם חייבים להציג לדיירים דו"ח הוצאות והכנסות. עד היום הם לא הציגו כזה (עברו שנתיים), ומה שהם כן הסכימו לחשוף, רק לאחר הפעלת לחץ גדול מצד הועד, הציג דו"ח חלקי בלבד, שערורייתי מאוד, לעייני ועד הבית בלבד. שאר בעלי הנכסים והדיירים לא ראו אותו.
מדובר בזילזול וביזבוז בכספים המשולמים להם ע"י הדיירים.
גם ככה הדרישה הכספית לא קטנה (330 ש"ח לחודש לדירת סטודיו של 38 מ"ר, כדוגמא. הדירות הגדולות יותר משלמות הרבה יותר!!!)
הועד חיפש דרכים בהדברות עם חברת הניהול למציאת פתרון בחיסכון באבטחת הבניין, בביזבוז החשמל ועוד דברים המצריכים טיפול וחיסכון, אבל חברת הניהול ברוב הנושאים מסרבת ואינה משטפת פעולה. נכון להיום הם נמצאים בגירעון גדול מאוד.
איך ניתן להעיף אותם בדרך חוקית ע"מ למצוא במקומם חברת הניהול יותר טובה?
אלה רק מקצת הבעיות שהועד והדיירים צריכים להתמודד איתם וללא הצלחה יתרה לצערי.
מה אתם יכולים להגיד ולייעץ ע"מ שנוכל לשנות את איכות החיים שלנו פה.
אשמח לענות לכל שאלה.
אתם מוזמנים להכנס לפורום שלי ולקרוא קצת.
תודה מקרב לב,
חימי
על פי סעיף 71(ב)(2) "החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם"
כלומר, ניתן להחליט על החלפת חב´ הניהול ברוב של בעלי דירות
שלהם צמודים לפחות 50% מהרכוש המשותף.
זו דרישה שאולי אפשר להתמודד איתה.
אני מודע לכך שגם קיים חוזה התקשרות עם חב´ האחזקות,
אבל לאור הסעיף הזה שבחוק, חייב היה להיות גם סעיף מקביל
בחוזה עם חב´ הניהול לגבי מצב של סיום ההתקשרות אם
על פי הקבוע בחוק המקרקעין יוחלט על החלפת "מתחזק".
האם אתה מחזיק עותק של חוזה ההתקשרות עם חב´ האחזקה?
שאלה כללית,
האם הבניין נרשם בטאבו ומתי? ולפני כמה זמן הוא אוכלס?
…………………………………………………………………………………………………………………………
הבניין אוכלס במרץ 2003.
היזם התחייב להעביר הדירות בטאבו עד 3 שנים מזמן האיכלוס. זה טרם נעשה!
יש בעיה בנושא כי היזם רשם את הבניין כ"דיור מוגן" אבל שווק לרוכשים כבניין דירות רגיל לחלוטין.
הנושא הזה, כמו נושאים בעייתיים אחרים הקשורים ליזם (יסודות יניב) עדיין נמצאים בדיונים בבית המשפט.
אני מחזיק בעותק של חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול.
לצערי יש לא מעט בעיות עימו.
נתחיל בכך, שכאשר הגעתי לקבל את המפתח לדירה חוייבתי לחתום על החוזה עימם בתמורה לקבלת המפתח.
תאמין או לא – כך זה היה. עם כלל הרוכשים!
כבלו אותנו לחוזה חסר תוקף, חסר כל צידוק משפטי ודרקוני על כלל סעיפיו. הועד מזמן הגיע למסקנה המצטערת שהדרך היחידה לטפל בנושא היא בבית המשפט, במטרה לבטל את החוזה עימם ולהביא חברת ניהול אחרת, או לחילופין לנסות ולשנות סעיפים בעייתיים בחוזה, כך שיהיה יותר נסבל ומקובל על כלל בעלי הנכסים.
בנושא הסעיף שציינת בתגובה אני חייב לציין עובדה קיימת –
בחוזה הרכישה של היזם כתוב כי בעלי הנכסים "מוותרים על זכויותיהם בשטחים המוגדרים ציבוריים (משותפים)",
כלומר, כל מה שמחוץ לנכס שנרכש – שייך ליזם בלבד.
בין כך ובין כך, החלטה להחליף את חברת הניהול כבר נתקבלה כמעט ברוב מוחלט של בעלי הנכסים שהגיעו לאסיפה הכללית האחרונה, אולם אני לא בטוח שזה ישנה משהו. חברת הניהול הזו היא חברת בת של היזם ועושה דברו.
לכן פניתי אליכם ע"מ לבדוק מה כן ניתן לעשות. אפילו פנייה לאגודה לתרבות הדיור לא עזרה, כי הם לא מתערבים בחוזים והתקשרויות בין חברות ניהול לדיירים.
כל הנושא מאוד מסובך מעצבן ומתסכל כי זה לא נגמר,
וכל פעם הם באים בבעייה חדשה.
חשבון החשמל למשל הגיע לכמה עשרות אלפי ש"ח לחודש,
כי החשמל כאן מתבזבז על תאורה מיותרת. דרישה של הועד מהם לחסוך נתקלה בסירוב מוחלט!!!
אנחנו רואים איך הכסף שאנו משלמים להם מתבזבז ואנחנו לא יכולים לעשות דבר בנידון.
תודה שוב.
חימי
זה ממש לא יהיה רציני מצידי לנסות לתת לכם שם עיצות בשיטת "שלט רחוק",
אבל מהמעט שאתה סיפרת, במיוחד על העובדה שהבניה
היתה במסגרת "דיור מוגן" ולאחר מכן שווקה כדירות למגורים,
יכול דווקא להועיל לכם.
אני כן יכול לומר כמה דברים שהם די ברורים.
אני לא הייתי גר אפילו יום אחד בבניין שעל הגג שלו יש תחנת שידור סלולרית,
אני הייתי בורח מהר מהבניין כל עוד נפשי בי, כי זה בכל מקרה הולך להיות טרגדיה לשנים רבות,
חייבים כל הדיירים (שנשארים) לקחת עו"ד טוב, שמתמצא בנושאים הללו,
וכיוון שהנטל לא נופל על דייר בודד, זה אולי חצי נחמה.
כאמור, עו"ד רציני יצרף את מצבכם, ואת ההתנהגות של היזם
שהפך דיור מוגן לדירות למגורים, ויהפוך כל אבן בהסכם ההתקשרות
שלכם כולל הסכם האחזקה עם חב´ הניהול, ולאור החוק מכר דירות
והתקדימים המשפטיים הרבים בנושא הזה, אני בטוח שיש כאן
הרבה מה לעשות.
אבל, זה לא סיפור של שבועיים, ו… בינתיים אתם סובלים.
מה שחשוב זה לפעול מהר. כי שיהוי מצידכם אומר שאתם
בעצם מסכימים (הסכמה שבשתיקה).
לכן שאלתי כמה זמן אתם כבר בתוך הנושא הזה.
בלית ברירה, הייתי משכיר את הדירה, ושוכר במקום אחר,
עד שיתברר מה קורה, או, עד שהייתי מצליח למכור, ולברוח.
אני בטוח שאתה בכוחות עצמך כבר הגעת למסקנה הזו,
ולכן אין לי הרבה מה לחדש לך, ולכן רק רציתי שתבין
שדברים לא נעימים קורים בחיים, במיוחד אם אין ניסיון,
ולדעתי הכי גרוע זה לשבת "המומים" ולא לעשות כלום.
אז, תחזיק מעמד, ושהיה לך בהצלחה !
כל טוב,
איתן.
…………………………………………………………………………………………………………
