הוועד תלה מודעה בה הוא מודיע על כך לשאר הדיירים, שהסיוד יבוצע כבר למחרת יום תליית המודעה.
שאלתי: האם הוועד יכול לקבל החלטה כזו ללא אסיפה? לדעתי, זו הוצאה מיותרת, ולא מוצדקת מבחינה כספית
לגבי השאלה אם זו הוצאה מיותרת או לא, על כך יש לדון באסיפה. אם אכן יש צורך לתחזק את חדר המדרגות אז אכן ישנה חובה חוקית לעשות כן. ושוב, על כך תחליט האסיפה בדיון פומבי בו ישמעו הצדדים השונים.
כונתו טוב לכאורה , מעולם לא התעמק בחוק ולעולם לא טרח לבדו באמת מהי סמכותו.
הדבר מביא לחיכוכים ביני לבין חברי הועד האחרים, קשה קשה קשה עם עם ישראל.
אני מאמין שבסופו של דבר הדברים יתבצעו לפי החוק, הכל זהיר זהיר ובלי לעשות מהומות.
חוק המקרקעין בתים משותפית תשכ"ט 1969 נותן סמכות לועד הבית לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לניהולו ואחזקתו הנאותה של הרכוש המשותף ומדגיש נאותה לשמור על מצבו של הרכוש המשותף במצב שהתקבל מבקבלן בתופם הבנייה .
לפיכך רשאי הועד להחליט אל דעת עצמו אם לסייד את חדר המדרגות .
ברם אם הוועד אסף רבבות שקלים מהדיירים וברצונו להתדין בלובי הכניסה מיזרקה ובריכת דגי נוי במקרה כזה עליו לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטות ברוב מוחלט.
בברכה
אורי רון – יועץ ומאמן ועדי בתים
כל פעולה של הועד חייבת על פי חוק המקרקעין להיות מגובה בהחלטת אסיפת דייירם, לא החליטו על סיוד-לא יבוצע.
ניהול ואחזקה אין משמעותו להוציא כספים בלי אסיפה.
[הוא הרי מאמן ועדי בתים ואנחנו סתם כאלו שלא מבינים כלום בחוק המקרקעין.]
שים לב למושג "חובה כפולה" בסעיף 15 של פסק הדין של המפקחת:
"15. הוראת סעיף 58 לחוק מטילה על בעל זכות בדירה חובה כפולה החובה לשאת בהוצאות השוטפות של הרכוש המשותף, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף וכן החובה לשאת באותם תשלומים, בגין "החזקה תקינה"."
ולגבי "החזקה תקינה" נקבע בסעיף 29 לפסק הדין –
"ולכן, גם הוצאות שנועדו להחזקה תקינה, מוסמכת הנציגות לגבות ללא קבלת הסמכה מיוחדת מן האסיפה הכללית"
לגופו של עניין.
1. סעיף 58 לחוק, עוסק בחובתו של בעל דירה לא בהגדרת תפקידה של הנציגות – ובכך עסקינן בדיון זה.
2. מדוע אינך מצטטת את סעיף 29 מתחילתו?
הוא מתחיל במילים "במקרה שכזה" והוא מתייחס אך ורק למקרה שעמד מול המפקח בדיון ההוא בו יצא כבר צו מבנה מסוכן על הבית וממילא היה ברור שישנה חובה לפעול.
האם לדעתך צביעת חדר המדרגות זהה לאותו מצב?
הרי על כך הוא אומר בהמשך הסעיף;
"כל זאת אף שכאשר ההוצאה בה מדובר היא הוצאה חריגה על הנציגות לקבל את אישורה של האסיפה הכללית מראש".
יתרה מזו, במקרה ההוא לא היה כל חולק על כך שעל הבניין לעבור שיפוץ יסודי. לעומת זאת, בהחלט ייתכנו חילוקי דעות באשר לצורך לסייד את חדר המדרגות ועל כן
הדיון שלנו כאן אמור להתמקד בשאלה אם הנציגות רשאית להחליט על דעת עצמה שיש צורך בסיוד מחדש.
3. הויכוח [שעוד לא התפתח] עם הטוען דלעיל, עוסק בשאלה מה כתוב בחוק המקרקעין באשר לסמכות הוועד.
לדבריו חוק המקרקעין "נותן סמכות לועד הבית לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לניהולו ואחזקתו הנאותה של הרכוש המשותף ומדגיש נאותה לשמור על מצבו של הרכוש המשותף במצב שהתקבל מבקבלן בתופם הבנייה ."
האמנם?
חוק המקרקעין קובע שעל הוועד לפעול בהתאם לתקנון המצוי.
האם התקנון נותן לוועד סמכות להוציא הוצאות על דעת עצמו?
בתקנון המצוי סעיף 5א נאמר "בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך,[….]".
כלומר, בעלי הדירות הם הקובעים את ניהול הרכוש המשותף ובכלל זה מכריעים בשאלה אם לסייד או לא את חדר המדרגות וכן מקבלים החלטה איזו הצעת מחיר לקחת.
אגב, במקרה המדובר בפסק הדין כמדומני שאכן נערכו אסיפות דיירים בשאלה מה לעשות וכיצד להגיב למקרה הנתון כך שא"א בכלל לגזור ממנו למקרה בו לא נערך כלל דיון באסיפה.
ואילו כאן טוען הטוען שהוועד רשאי לעשות מה שנראה לו לנכון.
" "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה"
בסעיף 29 מוסיף פסק הדין וקובע בצורה ברורה ומפורשת באשר לסמכות הנציגות לפעול במסגרת "החזקה תקינה", כי על פי סעיף 69 לחוק, הנציגות מוסמכת לפעול כמורשה של בעלי הדירות, כלומר, ללא צורך בהסמכה נוספת של אסיפת הדיירים.
אומנם סעיף 28 מדבר על תיקונים הקשורים למבנה מסוכן, אבל סעיף 29 אומר שהתיקונים הללו הם חלק מהחזרת המצב לקדמותו כפי שהיה עם סיום הבניה, וככאלה, אין לגביהם צורך בקבלת הסכמה ספציפית מצד האסיפה.
שים לב למילה – גם – בסעיף 29:
"ולכן, גם הוצאות שנועדו להחזקה תקינה, מוסמכת הנציגות לגבות ללא קבלת הסמכה מיוחדת מן האסיפה הכללית"
ולעניין הסיוד, כיוון שמדובר בפעולת "החזקה תקינה" שנועדה להחזיר את המצב לקדמותו, לא נדרש אישור מהאסיפה. ואיזה הצעה לקבל? על כך צריכה להיות הנחיה כללית של האסיפה (או של התקנון) ללא קשר לפעולת תחזוקה ספצפית.
במילים אחרות, "החזקה תקינה" היא חובת ביצוע מתמשכת וקבועה שקיימת על הנציגות ללא צורך בהחלטת אסיפה.
או במילים אחרות, סעיף 29 הפותח במילים "במקרה כזה" מכפיף את עצמו לגמרי לסעיף 28 המציין שמדובר במבנה בסיכון.
ומכאן שלא ניתן לגזור ממנו טענה מקיפה
ובדיוק לשם כך הוסיף השופט את המשפט שציטטתי לעיל "כל זאת אף שכאשר ההוצאה בה מדובר היא הוצאה חריגה על הנציגות לקבל את אישורה של האסיפה הכללית מראש", המגדיר את המצב הרגיל בו אין לנציגות סמכות לגבות גביה חריגה ללא אישור של האסיפה.
כלומר, אם אנו מעוניינים ללמוד מפסק דין זה כיצד צריך בניין להתנהל מבחינת סמכות הנציגות(!), הרי שזהו משפט המפתח.
לגבי הסיוד,
איני מקבל את דברייך שכן, בניגוד למבנה שהוצא עליו צו מסוכן ואין כל חולק בדבר היותו כזה, הרי שלגבי סיוד זה מצב הנתון לפרשנות ועל כן יש צורך לקבל החלטה באסיפה שלאור המצב אכן הגיע הזמן לסייד מחדש.
כך גם הדבר לגבי המשפט "גם הוצאות שנועדו להחזקתה תקינה " וכו´ שהתעכבת עליו. אתן דוגמא; נניח שהתקלקל חלק במעלית. אין חולק על כך שחובה על כולם להשתתף בתיקון והסכום אף הוא קבוע על ידי חברת המעליות איתה נחתם החוזה. אשר על כן, הנציגות אינה צריכה לקבל את אישור האסיפה לתיקון ואם יש צורך אף לגבייה.
בצביעת חדר המדרגות אין הדבר כן. מדובר בהוצאה שכלל לא ברור שצריך לעשות אותה ואף אם כן, יש לבדוק מספק הצעות מחיר וכל זה צריך להיות מוכרע באסיפת הדיירים להם הסמכות להחליט על אופן ניהול הבניין וההוצאות.
כמדומני שאנו כלל לא חולקים על העקרונות
אלא על העובדות. שהרי ברור לשנינו שהנציגות אינה צריכה לקיים אסיפה כדי להחליט שהגיע הזמן לקנות מגב חדש למנקה או מיכל נוסף של שמפו רצפות. כן הדבר גם בתיקונים נדרשים [כפי שהצגתי עלי לעניין המעלית].
כל אלו נכללים בתחזוקה תקינה של הבניין.
יוצא שאנו חולקים בשאלה מה נכלל בתחזוקה זו ולדעתי פעולות כמו צביעת חדר המדרגות או טיפולים אלו ואחרים ברכוש המשותף שלא ברור אם הם נדרשים או לא, אם חובה לעשותם באופן מיידי או ניתן לדחותם, צריכים לעמוד להכרעת אסיפת הדיירים.
