זכור לי את טיפולך הטוב בנושא בניין קונוטאורס בדבעת שמואל.
הנושא והבעיה.
בבניין בו אני גר ברעננה ישנם 12 בעלי דירות, בגמר התמ"א 38
יהיו לנו רק 6 חניות,כי זה לא מסתדר.
באסיפת הדיירים הוצג תקנון,ובו קביעה, שעקב מצוקת חניה. 3 בעלי הדירות שמשכירים את דירותיהם,לא יהיו זכאים לחנייה וכך עליהם גם לציין בחוזה השכירות.
התקנון אושר על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות פה אחד..
לאחרונה עקערו על כך בעלי הדירות המשכירים,בטענה שגם להם מגיע זכות שווה כמו לכולם.
שאלות
א.נניח שהדירה מושכרת לסטודנתית צעירה ,ולעומתה ,יש בעלת דירה בגיל למעלה מ60 ,עם מגבלות הליכה,מתגוררת בבנין זה 40 שנההאם היא צריכה לכתת את רגליה ולחפש חניה.??
ב.ואם יש דירה מחולקת שמושכרת לשני דיירים צעירים עם רכב, שמשמעותן תפיסת 2 חניות של בעלי דירות שמתגוררים זה שנים רבות בבניין, האם אין להם עדיפות??
ג.האם זה שהנושא עבר באסיפת בעלי דירות פה אחד,אין לו משמעות?
ג.באיזה אופנים לדעתך וניסיונך, ניתן לחלק 6 חיניות ל 12 בעלי דירות?
אודה לתשובתך המלומדת
בכבוד רב
גרשון אקשטיין.
מן הסתם לא מדובר על תקנון מוסכם כהגדרתו בחוק המקרקעין (שהוא תקנון מחייב שנרשם בטאבו), אלא על החלטה של אסיפת הדיירים והשם "תקנון" קצת מטעה.
אני גם מנחש שבעלי הדירות המושכרות לא נכחו באסיפה המדוברת.
להחלטות המתקבלות באסיפת הדיירים אכן יש תוקף, אבל לא כל החלטה יכולה להתקבל שם ובמיוחד ישם סייגים להחלטות הפוגעות בזכויות המיעוט, שים גם לב שיש כללים לאסיפת דיירים מבחינת ההודעה מראש וכן פרסום מראש של הנושאים שיידונו באסיפה, אם מתקבלת החלטה בנושא שלא פורסם מראש יכול בעל דירה שלא נכח לדרוש את ביטולה.
ראה למטה את סעיף 62 מחוק המקרקעין העוסק בתקנון מוסכם ובמיוחד הקביעה שאין לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות אלא בהסכמתם.
לגבי השאלות הספציפיות:
א. אין כל הבחנה בחוק בין בעל דירה לשוכר או בין מבוגר נכה לצעיר בריא
ב. ניתן להחליט באסיפת הדיירים שאסור לדירה אחת לתפוס יותר ממקום חניה אחד, אך ללא הבדל בין דירה מושכרת לרגילה.
ג. אם בעלי הדירות המושכרות לא נתנו הסכמה מפורשת לפגיעה בזכויותיהם אז אין לכך משמעות, האם מועד האסיפה פורסם כחוק? האם פורסם שם שנושא החניות יעלה להצבעה? האם בעלי הדירות המתנגדים נכחו באסיפה והצביעו בעד ההחלטה?
ד. ניתן להחליט על חלוקה לפי קריטריונים שוויוניים, למשל חלוקה על בסיס זמן, או על בסיס כל הקודם זוכה. ניתן ורצוי להגביל למקסימום מכונית אחת לדירה.
62. תקנון מוסכם
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לענין סעיף-קטן (א), "בעל דירה" – לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.
תודה על תשובתך המלומדת בעניין החניות בבניין.
אך מאחר ולא הסברתי דיי את המצב החוקי, אני מוצא לנכון להשלים, כדי שתשובתך תענה על המצב
רקע
הבניין נבנה לפני כ 40 שנה ללא חניות למעט בקושי שתי מקומות חנייה ועליהם נלחמים כולם בשיטת כל הקודם זוכה.
כעת ניגשנו כולנו לפרויקט תמ"א 38, ואנו לקראת קבלת אישור להיתר בנייה.כאשר בתוכנית, יש הסדר ל 6 חניות בלבד ל 12 בעל י 12הדירות הקיימות ועוד 4 חניות לבעלי הדירות,החדשות שייבנו על הגג על פי החוק.הכוול בחניות כפולות כפולות עם מתקן הרמה.
התקנון שאושר
אני אישית הח"מ,נבחרתי כיו"ר פרוייקט התמ"א. ,ובשיתוף והתייעצות עם עו"ד שהוא ב"כ לעניין התמ"א,ובהעדר התקנון שלא נמצא בזמנו, ערכתי תקנון חדש ושלם לצורך הכללתו בעת סיום התמ"א 38 ורישומו בפנקס הבתים המשותפים.
טיוטת התקנון עובדה ונערכה על ידי,והועברה 3 פעמים לכל בעלי הדירות כטיוא להערות.ואף הוסבר לכול בעל דירה בעל בעל פה ,המשמעויות מהתקנון..כולל עניין מצוקת החניות ומתן עדיפות לבעלי הדירות הגרים בבנין על פני בעלי הדירות המשכירים..
לא התקבלו הערות לתקנון.
רק לאחר שקבלנו את אישור של ו"ד ב"כ, על התקנון ותיקוניו, טיפלנו בהעברתו לידי בעלי הדירות לקראת האסיפה הכללית.
אסיפת הדיירים
באספת הדיירים שזומנה בהתאם לחוק, שבוע ימים לפני המועד
שנקבע,הועבר לכל בדיירים הזמנה לאסיפה,כולל סדר היום ובינהם אישור התקנון ,כאשר צורף להזמנה התקנון במלואו.
באסיפת הדיירים,שבה נוכחו כולם, כולל שלשת בעלי הדירות שמשכירים את דירותיהם,עברה ההחלטה לאשור התקנון פה אחד ללא עוררין והתקנון במלאו אושר כדת וכדין.
רק אחרי כן ,כאשר באנו ליישם את הנודא בפועל על שתי החניות הקיימות,ערערו שנים מתוך 3 בעלי הדירות המשכירים על עניין.
וכעת לשאלות לאור ההסבר.
א.מה לא בסדראו מה פגום בכול התהליךשעשינו.?
הרי.לא דרשנו כל תשלום או חייבנו דבר .
ג. האם עניין של רב מוחלט או 2/3 לא תופס במקרה זה של אישור התקנון לרבות סעיף החניות.?
ד.מה אתה היית מציע לעשות כעת?
אודה לתשובותיך כהשלמה לשאלות הקודמות.
תודה
גרשון אקשטיין
גם לגבי השאלה האם נדרשת הסכמת בעלי הדירות הנפגעים או שניתן להסתפק ברוב רגיל (עם שני שליש מהרכוש המשותף) אין תשובה חד משמעית וייתכנו פסיקות שונות, זה תלוי גם בעוד דבר שלא פירטת והוא השאלה האם התקנון מדבר על "דירות מושכרות" (שאז בעתיד יוכלו להתווסף או להיגרע דירות לרשימת הדירות האלה ומיתן אולי לטעון לבסיס שויוני) או שמדובר על רשימה סגורה של דירות שמנועות מלחנות לפי זהוי ספציפי ( הסתם תת חלקה, ואז יש פגיעה ברורה לצמיתות בזכויות בעלי הדירות האלה).
אני יכול לומר שאילו אני בעל דירה מושכרת כזאת הייתי גם אני מתנגד לסעיף כזה (אלא אם כן היה מוסכם על פיצוי חודשי), ואם היה מדובר על האפשרות השנייה (זיהוי ספציפי) הייתי גם יוצא למאבק משפטי שכן מדובר בהורדת ערך הדירה.
