אבקש את חוות דעתך המקצועית על בעייה שקיימת בבנין משותף בו אני מתגוררת ובעלת דירה.
אחד מבעלי הדירות אשר גר בדירת הגג העליונה, חסם את המעבר אל הגג העליון (בו מציבים דודי שמש אנטנטת וכיוב´). עד לפני שנתיים המעבר לגג העליון התאפשר במעבר דרך דירתו. עכשיו הוא מסרב לאפשר לבעלי מקצוע לעבור ויתר הדיירים נתונים לחסדיו ולגחמותיו. האם ניתן לחייבו לפתוח פתח או דרך מעבר חופשית לגג?אם כן באיזו דרך? האם יתר בעלי הדירות חייבים בהשתתפות בהוצאות הכספיות אשר תיווצרנה עקב פתיחת המעבר? אודה על תשובתך. בברכה. ד. ורד
. עבודות לבדק הרכוש
(א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.
(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
אפשר לטעון כי סעיף זה תופס גם לעניין מעבר דרך הדירה כדי להגיע אל הרכוש המשותף הזקוק לתיקון וזאת במידה ומעבר כזה אכן הכרחי (אין אפשרות אחרת למעבר).
אולם יש כאן כמה שאלות רלונטיות?
1. האם התקנון המצוי חל על הבית הזה? אולי יש תקנון מוסכם הקובע אחרת. צריך לבדוק אם יש תקנון מוסכם ובאם יש כזה אז יש סיכוי שיש בן התיחסות מפורשת לבעיה הספציפית (כמו למשל אמירה מפורשת שעליו לאפשר מעבר).
2. המצב הזה שבו גישה לגג היא רק דרך דירה פרטית הוא מוזר וכדאי לבדוק מה גרם לו. בן כמה שנים הבניין? האם המצב הזה היה קיים מלכתחילה? האם יכול להיות שהגג המדובר צמוד לדירת הגג ואינו רכוש משותף? האם יכול להיות שהמעבר לגג הוא בעצם שטח משותף שהדירה האמורה סיפחה אותו שלא כדין?
אם המצב הוא שהתקנון המצוי חל על הבית ושהגג האמור משותף ושהמעבר הוא דרך שטח ששייך כדין לדירה פרטית אז ניתן כנראה לחייב אותו לאפשר לעבור. אבל אם ישנה אפשרות לפתוח מעבר נוסף לגג דרך רכוש משותף אז הייתי טוען במקום אותו בעל דירה כי המעבר דרך דירתי אינו הכרח (כי יש אפשרות אחרת) וכי ההוצאות לפתיחת מעבר כזה צריכות ליפול על כל בעלי הדירות, לדעתי האישית זהו גם הפתרון הנכון והצודק.
1. בן כמה שנים הבניין ? אם מדובר בבניין מאד ישן (שנות החמישים ויותר) אז ההסתברות למצב כזה עולה.
2. שאלת "מדוע יתר הדיירים אמורים לעבור דרך דירתו אל הגג?" השאלה קצת מבלבלת ונדרשות הבהרות: האם לפני השיפוצים שעשה הם לא היו צריכים לעבור דרך דירתו? האם אותו מעבר לגג שנסגר על ידי אותו יורש נמצא ממש בתוך דירתו ? האם זה שטח שהיה בתוך דירתו במקור?
3. בנסח הטאבו רשום מהו סוג התקנון שחל על הבניין (מצוי או מוסכם), מה רשום אצלכם?
שלום רב,
1 – הבניין נבנה בשנת 1946.
2 – השינוי בחסימת המעבר לגג העליון התרחש בשנות ה- 90 זאת בעקבות סגירת מרפסת גג תחתון על ידי הדייר (בהסכמת הדיירים) ועקב כך נחסמה היציאה לגג העליון.
3 – לפני השיפוצים המעבר לגג העליון היה חופשי.
4- כיום המעבר לגג העליון חייב להיעשות דרך דירתו של הדייר. אין דרך אחרת להגיע לגג העליון. המעבר לגג נמצא ממש בתוך דירתו של הדייר. והשטח לא היה במקור בתוך דירתו.
5- בנסח הטאבו לא רשום מהו סוג התקנון שחל על הבניין. אני מניח כי מכיוון שאין תקנון חתום ומוסכם, חל על הבנין התקנון המצוי.
ושוב תודה לתגובתך, שאלותיך עוזרות לי גם למקד את הבעיה מבחינתי. בברכה. ד. ורד
קל וחומר כאשר הדבר נעשה חד צדדית ע"י דייר פלוני ולא בהחלטת אסיפה.
במקרה השני מצבכם יותר טוב, בכל מקרה בנסיבות אלה לא הייתה לדייר זכות לחסום את המעבר משתי סיבות נפרדות: סיבה אחת היא מההיבט הקנייני שכן מדובר ברכוש משותף (זה מול בעלי הדירות) , סיבה שנייה היא שדרוש היתר בנייה לשנוי כזה (וזה מול העירייה).
אם מדובר במקרה השני אני סבור שעליכם לדרוש השבת המצב לקדמותו (פינוי השטח המשותף ופתיחת הפתח לגג על חשבון הדייר) ולכל היותר להתפשר על פתיחת פתח במקום אחר ועל חשבונו. אם אין היענות אתם יכולים לפעול בשני כיוונים, תלונה בעירייה ו/או הגשת תביעה אצל המפקח על המקרקעין.
