ידוע לי כי ע"פ החוק הנשיאה בהוצאות הכרוכות באחזקת הבית המשותף נחלקת בהתאם לחלקה של כל דירה ברכוש המשותף? שאלתי היא – מה קורה במצב בו כלל הדיירים מסכימים כי הנטל יחולק שווה בשווה (גם בעלי הדירות הקטנות)? וזאת למעט דייר אחד בלבד המתנגד לכך ?
מהי הפרוצדורה לשינוי/הוספת סעיף לעניין זה לתקנון המצוי ועריכת תקנון מוסכם? האם נדרשת הסכמה בכתב של כל הדיירים (למעט אותו דייר הנ"ל) לשם עריכת תקנון מוסכם ורישומו בטאבו?
בני נתיב – חץ ניהול בתים משותפים
ובכן כדי לשנות את התקנון די לכם בקבלת הסכמה של בעלי הדירות אשר להם שני שליש מהרכוש המשותף. כלומר הדייר הבודד במקרה זה אינו יכול למנוע את השינוי והוא יהיה חייב בו כמו כולם.
אני מבין מכאן שללא הסכמתו של אותו דייר אי אפשר לשנות את התקנון כך שיוטל עליו לשלם מסי ועד בית בשיעור הגבוה ממה שהיה משלם לפי החוק (דהיינו לפי חלקו ברכוש המשותף).
האם אני טועה?
אסביר:
הסיפא של ס´ 62 הנ"ל אכן מבקשת להגביל את יכולתם של חלק מהדיירים (אותו שני שליש וכו´) לבצע שינוי תקנון בעניינים שלא נמצאים בחוק וזה הגיוני.
הכוונה היא לדברים חדשים כגון למשל הוצאה כספית לשיפור והשבחת הבית – אבל בעניין דמי ועד והשיטות השונות לחלוקתו – הרי שהחוק כן עוסק בכך ולכן הסיפא לא חלה.
אם נושא הוצאות אחזקת הבית לא היה בחוק לא ניתן היה להכניסו לתקנון אלא בדרך של קבלת הסכמת כל הדיירים עד האחרון שבהם, אולם מאחר והנושא כן נמצא בחוק – הרי שאפשר להסתפק ברוב הרגיל לשינוי תקנון (שגם הוא רוב מיוחד) ואין צורך בהסכמה כוללת.
זאת ועוד: המחוקק קובע במפורש בסעיף הוצאות האחזקה (כמו גם בנושאים אחרים כגון מעלית ועוד) שהדיירים רשאים בתקנון לשנות את ההסדר הקבוע בחוק. ושינוי תקנון – הינו באמצעות אותו רוב של שני שליש.
לשון החוק בעניין ספציפי זה הגם שאינה מנוסחת לטעמי בצורה הטובה ביותר, אינה משתמעת לשתי פנים בהקשר לסוגיית שיטת חלוקת דמי הועד ושינוי חלוקה זו בתקנון.
כאן אין ולא יכולה להיות דיעה אחרת שמתיישבת עם לשון החוק, כלומר לא ניתן לטעון שכדי לשנות את שיטת חלוקת דמי הועד בין דיירים נזקקים להסכמת כל דייר ודייר – זוהי עמדה שמנוגדת חזיתית ללשון החוק (חוץ מזה שהיא גם אינה הגיונית בעליל).
זאת בהבדל למשל מסוגייה כגון שכר לחברי ועד או חיוב דיירים בתשלום הוצאות משפטיות שנאלץ ועד בית לשלם כנגד תביעה שהוגשה נגדו – סוגיות שהן מעט יותר מורכבות וניתנות אולי למספר פרשנויות מלשון החוק.
בתמצית – בעניין זה צריך הסכמה מאת כל הדיירים משום שאין החוק קובע שכר לחברי ועד. להיפך: החוק קובע רק מקרה ספציפי אחד בו ישולם לועד שכר וזאת במקרה של ועד ממונה ע"י המפקח.
ומכלל הן אתה שומע לאו.
ועד "רגיל" הוא ועד בהתנדבות, הוא אינו מקבל שכר גם לא בדמות הנחה או פטור מתשלום דמי ועד אלא אם כן כל הדיירים נתנו הסכמתם לכך.
עם זאת אני לא מסכים עם דעתך שעמדתי "אינה הגיונית בעליל" היות ולפי שיטה זאת בבנין שבו לדירות "רגילות" יש שני שליש מהרכוש המשותף יכולים בעליהן לקפח את המעוט, למשל בהחלטה שפנטהאוזים ישלמו פי שלש מהשאר או שדירות קטנות ישלמו כמו גדולות…
הבנתי מתשובתך כי היות וסוג התשלום (דמי הועד) מופיע בחוק הרי ההסתייגות בסעיף 62 א אינה חלה אם רוצים לשנות את החלוקה.
אבל החוק מדבר גם על "שיעור" התשלום ("……או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק ").
האם שינוי חלוקת דמי הועד אינו מהוה שינוי בשיעור התשלום?
יש הפתעות, יש יצירתיות, יש פרשנויות שונות.
אולם לא תמיד זהו המצב.
מותר לדיירים בעניין שיטת חישוב ההוצאות, להפעיל את זכותם עפ"י חוק, בהצבעת רוב כדת וכדין – ואני מדגיש רוב ולא הסכמה כללית (כלומר מבלי שהצליחו לשכנע את כולם בצידקתם) – ולקבוע שיטת חישוב שונה מזו שנקובה בחוק.
קבל זאת ברוח טובה ואם היית עוקב אחרי פורום זה ופורומים אחרים שלי היית רואה שאני בדרך כלל לא פסקני ולא נחרץ בסוגיות משפטיות, באמת בגלל שהעולם המשפטי אינו מתמטיקה – אבל כאן הסוגיה היא "מתמטיקה".