נפתולי הרכוש המשותף

ללא ספק, המושג הכי מורכב בתחום הבתים המשותפים הוא "הרכוש המשותף". היכן הוא מתחיל והיכן הוא נגמר?

יש אינסוף ויכוחים כמעט בכל בית וכמעט בכל הקשר והקושי נעוץ דווקא בשל העובדה, שיש כמה וכמה הגדרות למונח החמקמק הזה, והן לא תמיד מתיישבות זו עם זו. חוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." הגדרה זו בדיוק מופיעה גם בתקנון המצוי.

נשמע פשוט! רק לכאורה: שימו לב שההגדרה מתחילה כהגדרה שיורית, שלמעשה אומרת, שכל מה שאינו רכוש פרטי הינו משותף. אבל הסיפא מובילה דווקא להגדרה פונקציונלית – "המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם…"!.

מדוע המחוקק לא הסתפק בהגדרה השיורית הפשוטה, לפיה כל מה שאינו פרטי הוא משותף, ומדוע טרח להוסיף גם הגדרה פונקציונלית? השאלה מתעצמת עוד יותר כאשר בוחנים לעומק את ההגדרה הפונקציונלית.

לדוגמא: בעבר היתה בכל בית משותף אנטנה על הגג. היא שירתה את כל הדיירים או למצער את מרביתם. כאשר היתה תקלה, לא היה בכלל ספק, שוועד הבית אחראי היה לתקנה מקופת הבית. אולם המצב השתנה מקצה לקצה וכיום מרבית הדיירים מחוברים בכלל לכבלים או ללווין. האם אותה אנטנה מרכזית שהיתה ללא ספק "רכוש משותף" הפכה לפתע למשהו אחר, בשל העובדה שרק מיעוט או אפילו רק דייר בודד נותר מחובר אליה? או האם צנרת אשר משרתת רק שתי דירות ולא את כל דירות או מרביתן היא רכוש פרטי ולא משותף?

ההגדרה הפונקציונלית – כלומר הגדרה של הרכוש לפי השימוש המיועד שלו – היא אף יותר מורכבת שכן עקרון היסוד בחיי הבית המשותף בישראל הוא נתק מוחלט בין מידת השימוש או ההנאה מהרכוש המשותף לבין שיעור התשלום בגינו. בישראל אין קשר בין השניים. למשל דירת גן או חצר חייבת לשאת בתשלומים הנוגעים לתחזוקת הגג או המעלית גם אם אינה עושה כלל שימוש בגג או במעלית. או דוגמא אחרת: גם דירה ריקה רוב ימות השנה חייבת לשאת בתחזוקת הרכוש המשותף, ללא קשר לאי השימוש בו, ואין נטל מיוחד על דירה בה גרים נפשות רבות אשר עושות שימוש תדיר ברכוש המשותף.

אחד הפתרונות למחלוקת אודות היקף הרכוש המשותף הוא להיצמד להיסטוריה של הבית. כלומר להתחקות אחר מסמכי היסוד של הבית: התשריט והמפרט הטכני בעיקר, אשר בהם קיים פירוט של מתקני הרכוש המשותף ושיטחו. זו נקודת התייחסות טובה לבחינת השאלה האם הגגון או המרזב או המעקה הינם רכוש משותף.